Недвижимость не всегда имеет одного владельца. Один из собственников имеет право реализовать свою часть. Чтобы продать долю в доме с землей, необходимо придерживаться нескольких рекомендаций. Ведь подобная сделка отличается от стандартной.
Собственник доли: чем он владеет
Долевая собственность не предполагает, что за каждым гражданином закрепляется определенная комната. Человек владеет определенной долей. Она может быть одинаковой для всех собственников, или большей/меньшей для каждого из граждан.
В каждом помещении у всех граждан есть во владении определенная часть. Поэтому установить порядок пользования достаточно сложно. Если к мирному соглашению прийти не удается, собственники решают этот вопрос через суд.
В некоторых случаях устанавливается реальная доля каждого владельца. В документах закреплена информация, какой частью недвижимости владеет конкретный гражданин.
Определение доли в доме
Если рассматривать вопрос с юридической стороны, то доля не является самостоятельным объектом. В натуральном выражении ее выделяют при наличии специальных технических возможностей. Процедура не проводится, если это может нанести недвижимости ущерб.
Доля без натурального выражения позволяет ее владельцу использовать имущество в равных правах с остальными собственниками. При разделе недвижимости сначала определяют часть для каждого гражданина. По умолчанию у владельцев равные части недвижимости.
Продать невыделенную долю в доме можно. Продаже подлежит любая часть имущества, которым владеет гражданин. Даже продать долю дома без земли можно. Но есть некоторые нюансы. Например, если продавец не является собственником участка. Так, сооружение перейдет в собственность покупателю, а земля – в пользование. Главное, чтобы территория находилась на кадастровом учете, а в договоре отмечался ее номер.
Долевые части могут определяться при помощи соглашения между гражданами. Если земельный участок является собственностью, то она продается вместе с домом. Части земли соответствуют долям в недвижимости.
Как продать долю в частном доме: подготовка
Процедура реализации недвижимости в этом случае имеет ряд особенностей. Продать долю в доме можно. Совладельцы по закону имеет преимущественное право на приобретение. То есть сначала необходимо предложить купить часть другим собственникам. Остальные граждане обязательно оповещаются о желании одного из владельцев продать долю дома с земельным участком. Если они не собираются приобретать ее, должны оформить отказ в письменном виде. Оно дополнительно заверяется у нотариуса.
Если покупателем выступает другой собственник, то можно не оформлять согласие на проведение сделки. Когда граждане игнорируют уведомления, продавец должен выждать минимум 30 дней, прежде чем оформлять договор купли-продажи.
Можно ли продать долю в частном доме: алгоритм
Существует определенный порядок, в котором рекомендуется действовать при реализации части недвижимости. Чтобы продать ½ долю дома, необходимо соблюдать алгоритм:
- Уведомление других собственников о желании реализовать часть имущества.
- Получение согласия или отказа в письменном виде.
- Выбор подходящего покупателя. Так можно продать долю в доме родственнику или стороннему человеку.
- Сбор необходимых бумаг.
- Проведение выписки жильцов.
- Оформление договора купли-продажи, составление акта передачи недвижимости.
- Проведение регистрации сделки в БТИ.
Продать долю в частном доме можно только одному покупателю. Если несколько жильцов изъявили желание приобрести часть имущества, то продавец самостоятельно выбирает одного из них для заключения сделки.
Документы
Чтобы правильно продать долю в жилом доме, необходимо подготовить пакет бумаг. Он будет зависеть от обстоятельств, в том числе реализуется ли строение с участком или без него.
Чтобы продать долю в частном доме с землей, необходимо подготовить следующие бумаги:
- Паспорт собственника.
- Согласие супруга, если недвижимость приобреталась в браке или в брачном договоре есть соответствующий пункт.
- Бумаги, подтверждающие право владения конкретным домом и участком.
- Выписка из ЕГРН. Для каждой доли отдельная бумага.
- Документы, подтверждающие отсутствие обременений. Проверить это можно при помощи онлайн-сервиса. Подойдут справки, подтверждающие отсутствие различных задолженностей.
- Технические и кадастровый паспорта.
- Выписка из домовой книги.
- Бумаги, подтверждающие снятие с регистрации.
- Уведомления других жильцов и их письменные отказы. Можно предъявить копию, а не оригинал.
Чтобы продать дом с долями несовершеннолетних детей, необходимо получить разрешение на проведение сделки от органов опеки. Его прикладывают к общему пакету бумаг. Затем необходимо приложить номер счета несовершеннолетнего для перечисления средств. Это должна быть личная карта ребенка, а не родителя.
Дополнительных разрешений для несовершеннолетнего покупателя не требуется. Если один из участников сделки действует через представителя, необходимо приложить документы, подтверждающие его полномочия с обязательным заверением у нотариуса.
Чтобы продать долю в доме без земли, потребуются практически такие же бумаги, что описаны выше. Разница в том, что в этом случае не требуется прикреплять документы, касающиеся участка.
Договор
Чтобы продать долю в доме без выделения или с ним, необходимо заключить договор. В нем необходимо отразить информацию о покупателе и продавце, отразить предмет соглашения и данные о нем. Обязательно прописывают стоимость сделки и способы оплаты. Можно обозначить прочие условия соглашения. В завершении стороны ставят дату сделки и свои подписи.
Чтобы продать 1/3 долю в доме, необходимо в договоре прописать стоимость этой части, а также общую цену недвижимости. Иногда покупатели просят отразить на бумаге конкретные предметы, которыми он вправе пользоваться. Например, баня, сарай, гараж и прочее. Составляется также акт приема-передачи объекта. Перечисленные документы оформляются в нескольких экземплярах, по одному для каждого участника сделки.
Заверение у нотариуса
Сделка не будет признана действительной без обращения к нотариусу. Исключением являются случаи, когда все совладельцы продают свои части по единой сделке, при условии, что среди участников процесса нет недееспособных граждан или несовершеннолетних.
Государственная регистрация
Подобная сделка должна пройти регистрацию в Росреестре. Ранее для этого участники соглашения обращаются в соответствующую организацию и оформляют заявление. Это правило претерпело изменения. Теперь нотариус самостоятельно передает все бумаги в ведомость. Он отправляет их в электронном виде.
Регистрация прав собственности занимает около 5 суток. Также документы можно передать через МФЦ. Но это увеличит срок регистрации до 9 дней. Процедура требует оплату государственной пошлины.
Налоги при продаже
При реализации доли, продавец получит доход. Поэтому должен заплатить налог. Он составит 13% от стоимости, которая прописана на бумаге. Не нужно платить налог, если гражданин владел этой долей больше 5 лет. Также от этого обязательства освобождаются те, кто получил часть недвижимости по наследству, в дар, была приобретена до 2016 года или стала собственностью через процедуру приватизации. Налогом не облагаются сделки, при которых продавец реализует единственный свой объект недвижимости.
Возможные проблемы
Прежде чем продать ½ долю в частном доме, необходимо ознакомиться с возможными подводными камнями. Среди них:
- Если имущество является совместной собственностью супругов, то требуется провести выделение части. Обязательно заключается соглашение. При наличии споров между сторонами вопрос решается в судебном порядке.
- Чтобы продать дом если в доле несовершеннолетние, должен действовать только законный представитель детей. Обязательно наличие согласия от органов опеки. Важно не допустить нарушения прав детей при продаже.
- Если часть выделена в натуре, можно не получать согласия от других собственников на продажу. Но для этого доля должна соответствовать определенным требованиям. После выделения части в натуре на нее выдается технический паспорт.
Продавать долю в частном доме можно, вне зависимости выделена она или нет. Также необязательно продавать вместе с частью земельный участок. Все перечисленные обстоятельства влияют на то, как будет проходить сделка. Необходимо запомнить несколько важных моментов:
- Совладельцы имущества имеют преимущественное право на покупку доли. Поэтому в первую очередь необходимо предложить им приобрести часть;
- Чтобы продать долю посторонним покупателям, нужно получить отказ по приобретения от совладельцев;
- Если часть жилья продается без участка, не требуется собирать документы, связанные с земельной территорией;
- Сделка должна быть зарегистрирована у нотариуса и в Росреестре.
