Сегодня рынок недвижимости постоянно меняется. Особенности мировой экономики и внутриполитическая обстановка влияют на рост цен и изменение потребностей покупателей. Порой необходимо быстро продать тот или иной объект, чтобы выгодно приобрести какой-то другой. Но что делать, если он был куплен в ипотеку? Не нужно думать, что наличие долговых обязательств лишает владельца возможности реализовать свое имущество.
В последние годы на рынке стабильно появляются такие предложения, и покупатели готовы на них реагировать. Поэтому, чтобы продать квартиру, купленную в ипотеке, достаточно воспользоваться данной пошаговой инструкцией.
Причины для продажи квартиры
Нужно понимать, что недвижимость, за которую в данный момент выплачивается кредит, находится под обременением. То есть покупатель вправе жить на ее территории, регистрироваться, ремонтировать или сдавать ее в аренду, но до полного погашения займа, он не является полноправным собственником.
Поэтому необходимо согласовывать возможность продажи жилья с банком, выдавшим деньги на ее покупку. Причины такого действия должны быть предельно понятны и обоснованы
- Стремление продать квартиру в ипотеке и купить другую – рождение еще одного ребенка требует увеличение жилплощади, желание сменить район проживания и так далее.
- Изменение семейного положения и бытовых условий – вступление в брак, развод, противоречия с соседями или выявление дефектов постройки, недостаточное развитие придомовой инфраструктуры и подобное.
- Ухудшение материального положения плательщика – потеря работы, изменение размера зарплаты, разорение бизнеса. В этом случае разумно поменять жилье, чтобы быть способным выплачивать кредит.
В таких случаях, банк, заинтересованный в продолжении сотрудничества с клиентом, конечно пойдет на встречу и предложит варианты, при которых можно будет продать квартиру купленную в ипотеку на взаимовыгодных условиях. Важно своевременно обратиться в финансовую организацию: до первой просрочки платежа.
Кто готов купить квартиру в ипотеке
Несмотря на статус имущества с обременением, такая недвижимость является достаточно привлекательным вариантом для нескольких групп покупателей:
- Риэлтор – ему можно легко продать квартиру, находящуюся в ипотеке, ведь его привлекает значительно более низкая (по сравнению с рынком) стоимость. Они всегда готовы предложить полную, своевременную оплату и являются лучшим решением для тех, кому срочно нужны деньги.
- Покупатели, у которых недостаточно средств на покупку такого объекта за рыночную цену. Имея возможность привлечь специалиста со стороны (для обслуживания сделки), они готовы пойти на риск ради выгодной сделки.
- Люди, стремящиеся купить квартиру именно в вашем районе или жилом комплексе и длительное время не находящие предложения.
Очень важно заранее оценить степень привлекательности вашего имущества, и решить на какие уступки можно пойти, чтобы продать квартиру с невыплаченной ипотекой. Демпинг при реализации жилья может составить четверть, а то и треть рыночной стоимости.
Способы реализации недвижимости
Продать квартиру с обременением по ипотеке в обычном режиме не получится. Так как необходимо согласовывать сделку с банком, составления обычного соглашения недостаточно. Можно выделить основных 4 способа решения такой задачи:
- Досрочное погашение задолженности.
- Выплата долговых обязательств по ходу сделки.
- Переход права собственности вместе с задолженностью.
- Реализация имущества кредитором.
Несмотря на определенную сложность при продаже квартиры с ипотекой, этими способами активно пользуются, уже просчитаны основные алгоритмы поведения и учтены ошибки. Привлечение грамотного юриста к ведению этого процесса позволит безболезненно осуществить любые сделки. Всю необходимую информацию можно найти на сервисе kartagov.ru
Досрочное погашение ипотеки
Оно осуществляется с помощью денежных средств поступивших от покупателя в форме задатка. Сразу после снятия обременения можно продавать квартиру в ипотеке. Для этого требуется получить согласие кредитной организации и предварительную информацию о размере оставшихся обязательств. После чего производится составление нотариально заверенного договора и выписка предыдущих жильцов.
Затем происходит получение задатка и погашение займа, подписание основного соглашения с последующей регистрацией нового собственника, а также перечисление остатков по договору. Это достаточно рискованный способ для покупателя, но он дает реальную возможность продать квартиру в ипотеке.
Выплата долговых обязательств по ходу сделки
В этом случае покупатель открывает в банке 2 депозитарные ячейки: под выплату долга продавца и под остаточный платеж. Сделка проводится с помощью обычного договора купли-продажи.
После погашения задолженности покупателю передается закладная и выписка об отсутствии обременения. Только после этого продавец получает свои деньги. В таком случае риски продавца и покупателя при продаже квартиры с ипотекой минимальны, так как банк осуществляет надзор за ходом сделки.
Переход права собственности вместе с задолженностью
Если у покупателя отсутствуют необходимые средства для реализации предыдущих схем, продажа квартиры, взятой в ипотеку осуществляется вместе с оформлением нового кредитного договора в любом банке. Для этого достаточно найти покупателя, сообщить кредитору о намерении погасить задолженность и заключить нотариально заверенный договор задатка.
После внесения задатка покупателем с жилья снимается обременение. Затем оформляется новый кредитный договор, происходит оценка имущества и проводится сделка. В таком случае риски обеих сторон незначительны.
Реализация имущества кредитором
К этому способу прибегают при наличии длительной просрочки по платежам, и согласии обеих сторон. Банк продает квартиру, которая находится в ипотеке на специальной торговой площадке. Предварительно проводится оценка недвижимости, а сам процесс купли-продажи производится с помощью открытия депозитных ячеек. В этом случае интересы продавца страдают, так как имущество с высокой вероятностью будет реализовано по заниженной цене.
Список документов
Чтобы продать квартиру в ипотеке нужно предварительно собрать полный пакет необходимых документов. В зависимости от способа реализации жилья используются разные типы соглашений и формы договоров. Но можно выделить базовый список, применимый во всех случаях:
- Документы, удостоверяющие личности сторон соглашения (паспорт или свидетельство о рождении лиц в возрасте до 14 лет).
- Техпаспорт жилого помещения.
- Выписка из ЕГРН.
- Сведения из домовой книги о зарегистрированных на территории квартиры лицах.
- Заключение оценщика недвижимости.
- Справка из ТСЖ или управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Нужно понимать, что этот перечень не исчерпывающий. Например, может потребоваться согласие супруга на заключение договора купли-продажи, если недвижимость приобреталась в браке или разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью (при наличии несовершеннолетних собственников жилья).
Можно ли продать квартиру по «военной» ипотеке
К сожалению этого сделать нельзя. Результаты такой сделки невозможно провести через процедуру регистрации в Росреестре. Чтобы продать такое жилье, необходимо выплатить задолженность (можно воспользоваться процедурой досрочного погашения ипотеки), снять обременение банка и государства, зарегистрировать право собственности. После избавления от бремени ипотеки можно продавать квартиру и реализовывать свои права на общих основаниях. Но не следует забывать о снятии других ограничений.
Как продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием материнского капитала
Это возможно, но существуют дополнительные трудности. Необходимо выделить обязательные доли несовершеннолетним детям за 6 месяцев до снятия банковского обременения. Кроме того нужно получить согласие органов опеки на осуществление такой сделки. После этого можно прибегнуть к досрочному погашению задолженности, продаже жилья вместе с долгом или реализации схемы возвращения остатков займа благодаря залоговым средствам.
Реально ли продать квартиру в ипотеке при разводе
Да, банковские организации лояльно относятся к семейным заемщикам и всегда готовы пойти на встречу при переоформлении кредитных обязательств во время развода. Обязательства по договору могут быть разделены по долям, либо перенесены на конкретного плательщика. Все зависит от того в чьей собственности останется квартира. Кроме того, при продаже важно получить заверенное у нотариуса согласие супруга на осуществление сделки. Важно также учитывать выгоду всех сторон при продаже квартиры в ипотеке.
Есть ли налоговые ограничения
Порядок налогообложения сделок с недвижимостью, приобретенной с использованием кредитных программ, ничем не отличается от общего правила. Владелец должен выплатить государству сумму равную 13% от стоимости жилья. Но есть нюанс, продать квартиру в ипотеке можно и без оплаты налога. Для этого нужно быть собственником имущества не менее 5 лет.
Продаем квартиру по ипотеке, какие риски
При реализации таких соглашений наиболее защищена позиция продавца, так как его права отражены в данных Росреестра и он не может лишиться недвижимости до момента снятия обременения.
Основные риски ложатся на покупателя. Например, договор может быть признан не действительным, что приведет к потере задатка. Поэтому не следует продавать квартиру с ипотекой без помощи квалифицированного риэлтора. Лучше воспользоваться способами, предполагающими активное участие банка при проведении сделки. Также есть ограничения для продажи квартиры с ипотекой по переуступке.
Таким образом, защищаются законные права конечного приобретателя. Но эти ограничения можно преодолеть, если осуществлять продажу квартиры с обременением ипотекой своему родственнику.
Заключение
Таким образом, существуют действенные способы реализации недвижимости, даже находящейся под кредитным бременем. Квартиру, купленную в ипотеку можно продавать в любой удобный момент, если соблюсти все требования законодательства. Благодаря активному развитию рынка недвижимости, выработаны методы решения проблем и обозначены возможные проблемы, с которыми может столкнуться каждая из сторон.
Не существует ограничений и для продажи квартиры, в том случае, если покупатель уже обременен ипотекой. Обозначены особенности режима налогообложения. Выделены препятствия при реализации имущества, приобретенного с использованием материнского капитала и других программ. Описан порядок получения денег при продаже квартиры с ипотекой. Любую дополнительную информацию можно получить на сервисе kartagov.ru
