Недвижимость может быть в собственности у одного или нескольких собственников. С юридической точки зрения договор-купли продажи доли в квартире заключается без труда. На практике это дольше и сложнее, чем обычная продажа жилья.
Какие бывают доли
Если квартира находился в долевой собственности, каждый владелец имеет определенную часть, которой он распоряжается по собственному усмотрению. Получают долю разными способами:
- В наследство или дар.
- В браке.
- При общей покупке.
Согласно действующему законодательству, она может быть идеальной – часть от целой площади (1/2, 1/3). Или же выделенной – она всегда имеет натуральное выражение, равняется одной комнате или 15 кв.м. и др.
Продажа квартиры с несколькими собственниками в долях проще и выгоднее, если покупатель приобретает выделенную часть. Например, комнату. Другие владельцы не могут пользоваться ей. Иначе новый жилец должен договариваться о порядке использования площади.
Особенности продажи долей в квартире
У сделок с долевой собственностью есть несколько особенностей:
- Продавец предоставляет свидетельство о наличии прав собственности.
- У каждого владельца есть одинаковые права. Любой может проживать на территории или продавать ее.
- Части имеют натуральное выражение. Чтобы получить «перевод», обратитесь к сотрудникам БТИ для проведения замеров.
- В дележе могут участвовать кладовые и лоджии, тогда они будут принадлежать только одному человеку. Кухня, ванная, туалет не делятся – это места общего пользования.
Существует принудительная продажа доли в квартире. Если размер части слишком мал, ее нельзя выделить, это основание принудительного выкупа. Также сюда относятся невозможность выделения участка (например, однокомнатная квартира) и отсутствие интереса владельца к своей части (имеет другую жилплощадь, проживает там).
Как оценивается доля в квартире при продаже
Расчет стоимости проходит на основе параметров жилья. Стоимость 1 кв.м. квартиры в долевой собственности получается меньше, чем целой, т.к. покупатель берет неудобства, связанные с общим владением.
Нельзя разделить рыночную стоимость жилья на количество метров и умножить на размер части продавца. При расчете реальной стоимости учитываются факторы:
- Свободный доступ нового жильца к помещению.
- Соотношение числа комнат, числа владельцев.
- Метраж.
- Количество владельцев, их возрастной состав.
- Неравное соотношение площадей.
Уведомление собственников о продаже доли в квартире
Все владельцы недвижимости обладают равными правами, скрывать намерения от них неправомерно. Они имеют первоочередное право на покупку. Порядок оформления купли-продажи доли в квартире подразумевает, что до поиска покупателей продавец обязан сделать предложение другим жильцам.
Письменное извещение направляется каждому владельцу индивидуально. Указываются:
- Характеристика (состояние, метраж).
- Стоимость.
- Условия.
Дополнительно можно прописать сроки продажи, кому принадлежат другие части помещения.
Извещение вручается лично, передается через нотариуса или отправляется по почте. При отправке Почтой России выбирайте заказное письмо с уведомлением о получении. Квитанция об отправке понадобится при возникновении вопросов со стороны других владельцев. При личной передаче сделайте копию извещения и попросите человека поставить дату, подпись о вручении. Аналогично должен поступить нотариус.
Продажа доли в квартире другому собственнику возможна через месяц после вручения уведомления. За этот период получатели могут выкупить Вашу часть или отказаться от предложения. Отказ оформляется письменно. Его необходимо сохранить: он потребуется при заключении сделки.
Обратите внимание! Срочная продажа доли в квартире невозможна. Отправка извещения и получение официального отказа – обязательные этапы. Вы в праве договориться с владельцами, чтобы они сразу написали отказ, не дожидаясь истечения месяца.
Если не отправить извещение
Если извещение не было получено, любой владелец вправе наложить запрет на продажу доли в квартире. У него есть три месяца, чтобы обратиться с иском и потребовать перевод прав покупателя на себя. Также основанием для подачи искового заявления являются следующие ситуации:
- В извещении была указана сумма выше конечной суммы сделки.
- Часть была продана раньше, чем через месяц после получения уведомления.
- Один из владельцев дал согласие на покупку, но получил отказ.
Препятствовать или запретить продажу доли в квартире своими силами нельзя. Необходимо разбираться через суд, меры будут применены уже после вынесения решения. Сделка может быть признана недействительной.
Как оформить куплю-продажу доли в квартире
Первый шаг – это отправка извещения. Если один из владельцев согласен на покупку, оформляется сделка. Если же нет, и он оформил письменный отказ, действуйте по алгоритму.
- Поиск покупателя. Можно действовать самостоятельно или через риэлтора.
- Обращение к нотариусу. Проверка, заверение бумаг – обязательная часть.
- Сбор документов. Стандартный список может дополняться, например, разрешением от органов опеки.
- Составление договора. После проверки нотариус готовит договор с учетом всех условий, обговоренных между покупателем и продавцом.
- Подача документов. Нотариус подает документы Росреестру на регистрацию. Она занимает 3-7 дней.
- Оплата госпошлины. Сумма госпошлины зависит от региона.
- Получение документов. После регистрации перехода права собственности забрать их можно у нотариуса.
Обращение к нотариусу
Продавать квартиру можно без участия нотариуса, однако это касается только тех ситуаций, когда у жилья один собственник или это совместная продажа. Сделки с долевой собственностью требуют участия нотариуса.
Владелец собирает необходимые бумаги и предоставляет его нотариальной конторе на проверку. Список документов для продажи доли в квартире:
- Договор купли-продажи.
- Выписка из ЕГРН.
- Технический паспорт.
- Паспорт РФ.
- Письменные отказы других владельцев или извещения, если отказов нет.
- Разрешение от супруги или супруга, от органов опеки.
Согласно правилам продажи доли в квартире в 2021 году нотариус самостоятельно передает Росреестру заверенные документы, а также заявление о регистрации перехода прав.
Заключение договора
При оформлении сделки важно правильно составить договор. Главным пунктом является предмет соглашения. Прописываются все характеристики объекта: местонахождение, размер, характеристики дома, кадастровый номер. Узнать кадастровый номер можно по адресу объекта на сайте kartagov.ru.
Также указываются:
- Цена – сумма от продажи. Она должна быть не ниже той, что была указана в извещении.
- Условия оплаты – срок, способ расчета (наличными, переводом).
- Обременения – наличие или отсутствие обязательств, наложенных на долю (если эта часть находится в залоге или на ней лежит договор ренты).
При наличии других весомых пунктов их также необходимо включить в договор. Это все обстоятельства, которые были согласованы между продавцом и покупателем.
Важные факторы
Покупка и продажа долевой собственности – привычная практика, однако процесс имеет несколько характерных особенностей.
- Существует минимальная доля в квартире для продажи. Она зависит от региона и общей площади квартиры. В Москве это 10 квадратов. При несоблюдении условия Росреестр может отказать.
- Разделение на части возможно для жилья, приобретенного в браке. Тогда продать его можно до оформления официального развода. Части получаются равными, если это не предусмотрено соглашением.
- Если площадь принадлежит несовершеннолетнему, для регистрации сделки требуется разрешение органов опеки. При наличии мужа или жены – их письменное согласие.
- Если один из владельцев против, у него есть два варианта: выкупить эту часть или оспорить сделку через суд. Устного отказа недостаточно.
НДФЛ с доходов от продажи
По НК РФ доход облагается налогом, и от продажи доли квартиры в долевой собственности тоже. Если жилье было продано дешевле, чем куплено, достаточно заполнить декларацию 3-НДФЛ. Если же прибыль все-таки была, она облагается 13% налогом.
Есть несколько исключений:
- Вы владели собственности более 5 лет.
- Получили ее в наследство или по договору дарения.
- Прошли приватизацию.
- Не владеете другой собственностью.
Налог с продажи доли в квартире будет меньше, если оформить имущественный налоговый вычет или уменьшить сумму доходов на сумму расходов. Государство дает право получить вычет на сумму до 1 миллиона рублей единожды за жизнь, но при наличии официального дохода и не более уплаченного НДФЛ.
Заключение
Совместное владение недвижимостью накладывает трудности при покупке и продажи доли. Они имеют более низкую стоимость метража, чем метраж целой квартиры, т.к. покупатель берет на себя риск регулирования отношений с посторонними людьми.
После оценки части и назначения стоимости продавец должен направить другим владельцам уведомление с указанием условий продажи. У них есть месяц, чтобы заявить о желании выкупить часть или отказать. Отказ заполняется письменно, т.к. он требуется при заключении сделки.
После поиска покупателя продавец обращается к нотариусу и передает на проверку документы – участие нотариуса при продаже доли является обязательным условием. После проверки он отправляет бумаг Росреестру – это его обязанность. По готовности он возвращает их с перерегистрированным правом собственности.
