Смена правового статуса земельных участков – достаточно сложный, но очень важный процесс. Ведь от вида разрешенного использования зависят результаты кадастровой оценки земли и особенности ее практического применения. Так, ошибка в оформлении может оказаться существенным препятствием для строительных работ. Кроме того, за неправильную эксплуатацию объекта недвижимости предусмотрены штрафные санкции. Поэтому необходимо заблаговременно выяснить статус такой земли и/или сменить его. Получить справочные сведения о режиме эксплуатации имущества, регламенте изменения вида разрешенного использования земельного участка и особенностях правового регулирования можно с помощью данного онлайн-сервиса.
Что понимается под видом разрешенного использования земельного участка
Суть данной правовой категории раскрывается Земельным кодексом РФ. Это совокупность характеристик, определяющих режим землепользования. В зависимости от ВРИ, устанавливаются наибольшие и наименьшие размеры надела, особенности изменения формы собственности, а также перечень разрешенных типов работ на нем.
На базе информации о том или ином виде использования земли рассчитывается ее рыночная и кадастровая стоимость, а значит, и налоговая ставка. Эта категория, в свою очередь, формируется с учетом специфики территориального зонирования. Российским законодательством выделяются виды:
- Основные.
- Вспомогательные.
- Условно разрешенные.
Они выбираются муниципалитетом с учетом исторически сложившихся особенностей конкретного региона и по итогам общественных обсуждений. Однако, опираясь на статью 37 ГрК РФ, можно утверждать, что изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно, при условии выполнения всех предписаний специальных региональных актов.
Как выяснить действующий вид разрешенного использования
Запросить требующуюся информацию может любой желающий с помощью выписки из ЕГРН, которая включает исчерпывающие данные о правах собственности и технических свойствах надела. Кроме того, она является основным правоустанавливающим документом.
Заказать ее можно несколькими способами:
- При личном обращении в кадастровую палату или МФЦ.
- Отправив обращение по почте заказным письмом.
- Заполнив специальную форму на официальном сайте Росреестра.
При оформлении заявки потребуется паспорт, нотариально заверенная доверенность (при необходимости), квитанция об оплате госпошлины, а юридическим лицам дополнительно – свидетельство, подтверждающее директорские полномочия. Результат можно получить через 5-9 дней. Размер пошлины будет зависеть от формы ответа (печатной или электронной) и статуса заявителя.
Затем следует сопоставить данные из полученных документов с Классификатором ВРИ и определить соответствие категории земель тому назначению, для которого они будут применяться. После этого можно самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка, просто уведомив регистрационные органы. Во время выбора надлежащего режима необходимо опираться на региональные справочные материалы по территориальному зонированию.
Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка собственником
При инициировании таких действий, прежде всего, нужно убедиться в сочетаемости предполагаемых изменений с ППЗ, действующими в конкретном субъекте Федерации. Если не обнаруживается никаких правовых препятствий, можно сформировать декларацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
В ней нужно произвести описание этого надела и перспектив рационализации действий на нем с помощью введения другого режима. В ней так же следует перечислить правоустанавливающие документы и материалы, подтверждающие возможность эксплуатации земли при переходе на новые условия пользования.
Затем составляется заявление, в котором указываются:
- Наименование и сведения об органе (должностном лице), рассматривающем это дело.
- Данные заявителя с уточнением его правового статуса.
- Информация о наделе, в том числе его кадастровый номер, адрес и категория земли, текущий ВРИ, площадь и прочие свойства.
- Желаемый вид землепользования и обоснование целесообразности такой замены.
К заявлению прикладываются обоснования вводимых изменений, проектная документация, копии удостоверения личности заявителя (и/или доверенности), финансовая отчетность и любые другие сведения, которые могут быть опционально затребованы сотрудниками государственных служб.
Этот пакет документов необходимо передать в Росреестр, но в последнее время это не производится напрямую. Чтобы сменить вид разрешенного использования земли, следует сформировать обращение с помощью МФЦ или воспользоваться сервисом Госуслуг, для чего достаточно заполнить интуитивно понятную форму.
Зачастую сроки смены вида разрешенного использования земли не превышают 1 месяца. Но если при подаче заявления через кадастровую службу длительность процедуры составляла 23 дня, то многофункциональному центру требуется 4 недели для решения данной задачи. Ведь старт процессу оформления будет официально дан только после передачи всей документации в Росреестр.
Пошаговая инструкция по изменению условно разрешенного вида использования земельного участка
Правовым полем РФ не предусмотрены препятствия для смены любого ВРИ. Однако процедура изменения условно разрешенного вида использования земельного участка сложна и состоит из нескольких этапов.
Во-первых, направление обращения в компетентный орган муниципалитета (или районной администрации) о получении разрешения на данный вид землепользования. Оно составляется в свободной форме, но должно содержать обоснования вносимых изменений. Заявитель подает его лично, через МФЦ или сервис Госуслуг. Там же можно получить условный образец.
Во-вторых, следует дождаться рассмотрения заявления специальной комиссией, разработки проекта изменений, а также проведения его через общественные обсуждения или публичные слушания. Этот процесс не может длиться больше 1 месяца. В результате формируются рекомендации, которые передаются главе местной администрации, а он принимает окончательное решение.
В-третьих, необходимо своевременно отреагировать. При вынесении положительного вердикта следует направить документы в Росреестр для регистрации нового режима. В противном случае нужно незамедлительно обжаловать негативное решение в судебном порядке. При этом на заявителя накладывается бремя расходов по подготовке и проведению всех процессуальных действий.
Препятствия для смены вида разрешенного использования
Подобную трансформацию будет невозможно осуществить, если фактическая площадь земельного надела после смены режима пользования не сможет соответствовать обозначенным в нормативных актах предельным размерам желаемого ВРИ. В таком случае правовой регулятор не делает исключения ни для собственников, ни для арендаторов. В смене вида разрешенного использования земли просто откажет Росреестр.
Кроме того, если арендатор получил землю, имеющую строго ограниченное назначение, или выиграл ее на торгах, а надел к тому же не находится в частной собственности, то он ему не удастся изменить режим землепользования даже с согласия собственника.
Также существует законодательное ограничение возможности введения структурных перемен на садовых участках, сформированных из земель, предоставленных СНТ или ОНТ образованных до начала действия Федерального закона 217-ФЗ (2019 года).
Вопросы и ответы
Кто изменяет вид разрешенного использования земельного участка?
Благодаря посредничеству регистрационной службы арендаторы и собственники, физические лица, организации, ИП, самозанятые, а также их законные представители могут свободно менять текущий режим землепользования. Последние могут осуществлять такие действия только при наличии заверенной у нотариуса доверенности.
Как изменить вид разрешенного использования земли?
Для этого следует напрямую или через представителя обратиться с заявлением, написанным по предоставленному служащими образцу, в Росреестр. Если подаваемые предложения окажутся обоснованными и будут отсутствовать правовые препятствия, утверждение выбранного ВРИ будет произведено в недельный срок.
Какова стоимость смены вида разрешенного использования земельного участка?
Действующие в текущий момент Федеральные законы не предусматривают взимания платы за процессуальные действия. Однако вследствие расширения территории Москвы, на региональном уровне были введены требования оплаты 10% от новой кадастровой стоимости участка.
Данное решение активно оспаривается, поэтому не рекомендуется производить активные действия до завершения разбирательств. В то же время существуют территории, выведенные из-под действия постановления правительства области.
Какие документы нужны для изменения вида разрешенного использования земельного участка?
Инициировать смену правового режима можно путем составления заявление, с приложением к нему декларации и требующейся для подтверждения обоснованности таких действий документации. Кроме того, понадобятся личные документы заявителя, в том числе (по необходимости) нотариально заверенная доверенность.
Заключение
Итак, охарактеризована сущность видов разрешенного использования земли, их основные различия и приведена базовая классификация. Обозначена методика выявления действующего режима землепользования с приложением перечня необходимых документов для осуществления этого действия.
Описана процедура внесения изменений по общему правилу, и в отдельных случаях. Приведен список государственных служб ответственных за исполнение законных требований граждан. Обозначены закрепленные в действующем законодательстве правовые препятствия для смены ВРИ, а также объемы возможных расходов и сроки проведения процедуры. Даны ответы на самые распространенные вопросы по теме.
Таким образом, несмотря на определенную сложность, процесс смены режима землепользования вполне осуществим. Государством предусмотрена четкая и прозрачная цепочка операций, неизбежно приводящая к желаемому результату. Кроме того, соблюдение процедуры контролируется уполномоченными служащими, которые в любой момент могут оказать консультационную помощь.
