Как оформить договор купли продажи дачи в 2021

Любая сделка, в ходе которой дачная постройка и/или прилегающий участок передаются новому владельцу, должна подтверждаться документально. Законодательство РФ устанавливает четкие требования по составлению акта, а образец договора купли продажи дачи легко найти в сети.

 Правила передачи прав собственности определяет статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с ней, купить или продать можно лишь те дачные участки, которые внесены в реестр ЕГРН, т.е. находятся на кадастровом учёте. Если же сведения отсутствуют, то до начала подписания бумаг, землю нужно межевать, а потом регистрировать. Границы вносятся в единую базу Росреестра. Если же участок уже на учете, то дополнительно координаты определять не требуется.

 Если говорить о дачных участках, то сделки с ними регулируются ещё и ГК РФ. В статье 554 кодекса указано, что договор-купли продажи обязательно должен включать в себя сведения, позволяющие однозначно и безошибочно определить номер участка и его цену. Без них он юридической силой не обладает.

Что нужно для купли-продажи дачи с земельным участком и без

Если вы составляете договор купли продажи дачи с земельным участком, то понадобится собрать пакет документов. Их одна из сторон должна передать в Регистрационную палату или МФЦ. Если забыть хотя бы один, то об успешной регистрации сделки не стоит и мечтать. Вот основной список:

• Личные документы продавцов. Для взрослых — паспорта. Для лиц младше 14 лет — свидетельства о рождении. Интересы несовершеннолетних представляет один из родителей или опекунов. Для лиц от 14 до 18 ГК РФ устанавливает необходимость присутствия родителя для совместного с ребенком подписания акта.
• Непосредственно сам договор о купле-продаже дачи в простой форме для сделки между совершеннолетними или нотариальной, при наличии в составе владельцев несовершеннолетних. Такое предписание есть в Федеральном законе 218-ФЗ, п 2, ст. 54.
• При наличии недееспособных или несовершеннолетних владельцев понадобятся разрешения со стороны органов попечительства и опеки. Обращаться следует в соответствующие органы по месту постоянной регистрации таких собственников. Понадобится не только копия, но и оригинал.
• Если кто-то из продавцов менял фамилию после регистрации прав собственности, понадобится собрать бумаги, подтверждающие, что это один и тот же человек. Например, свидетельство о браке или разводе, после которого была принята фамилия супруга или возвращена девичья.
• Так как купленная в браке недвижимость юридически закрепляется за обоими супругами (даже если вы оформили только на себя), понадобится нотариальное согласие мужа или жены. В ст. 253 Гражданского кодекса РФ указано, что требование не перестает действовать после развода, если бывшие супруги не поделили участок документально.
• Если продавец не может присутствовать лично, он должен выписать и нотариально заверить доверенность на своего официального представителя. При этом доверителю не обязательно давать свой паспорт.

Помимо основного пакета, могут понадобиться и некоторые дополнительные документы. В МФЦ и Регистрационную палату их нести не нужно, но они иногда требуются на подготовительном этапе. В частности, для проверки покупателем. Вот список того, что следует подготовить:

• Для земельного участка, на котором находится дачный домик, нужно предоставить план.
• Если земля находится на территории дачного или садового товарищества, следует получить у его руководства справку об отсутствии долгов.
• Правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН или св-во о регистрации права собственности) и бумаги, на основании которых приобретено право собственности. К примеру, завещание, дарственная, иной акт продажи.

Никаких иных бумаг для договора купли продажи дачи и земельного надела не требуются.

Особенности совершения сделки

Итак, у вас есть два основных варианта. Первый — через ближайший МФЦ. В этом случае покупателю и владельцу дачи нужно посетить организацию совместно. Предоставить все бумаги, заполнить на месте бланки, оплатить пошлину и передать подтверждающую квитанцию сотрудникам МФЦ. После проверки документы будут переданы в Росреестр для регистрации. Все действия в этом случае выполняются бесплатно.

Если же договор купли продажи дачи в 2021 году вы решили оформить через нотариальную контору, то придется оплатить услуги ее сотрудников. Составление самого акта, если это потребуется, также оплачивается отдельно. Документ должен содержать несколько обязательных пунктов:

• Город, в котором составлен акт.
• Дата составления.
• Предмет (дача, участок).
• Описание с площадью, расположением, целевым назначением земли, кадастровым номером и т.д.
• Стоимость и метод внесения оплаты.

Также учитывайте, что в 2013 году отменили возможность самостоятельного обращения физических лиц в Росреестр. Так что варианты с нотариусом и МФЦ являются единственно доступными.

Как правильно составлять договор купли-продажи дачи

Собираясь составить договор купли продажи дачи, учитывайте, что этот акт должен содержать ряд обязательных пунктов. В частности, описывать предмет, перечислять участников. Также обязательно указывать стоимость, кадастровый номер, расположение дачного участка, площади, строений на нём, территории. Для финансовой части важно изначально внести пункт «способ передачи средств».

Если покупатель передает деньги частями, то с ним заключается договор купли-продажи дачи с выплатами стоимости в рассрочку, что обязательно должно быть оговорено.

Также указывается перечень прав и обязанностей. Например, право владельца-продавца на получение оплаты и обязанность передачи земли, находящегося на ней недвижимого имущества, документов и всех необходимых сведений. Покупатель имеет право требовать правдивых сведений о покупке. Если это требование будет нарушено, он может прекратить сделку. В случае, если покупатель дачи расторгает договор купли продажи, продавец денег не получает. Покупатель обязан провести приём приобретаемой собственности и оплату по условиям сделки.

Наши рекомендации по предстоящему договору

Очень часто в сети попадаются списки документов, которые не требуются. Что вам точно не нужно:

• Заявление, в котором указывается факт смены собственника. Его составляют в МФЦ, когда туда подают договор купли-продажи дачи с земельным участком для регистрации.
• Кадастровый паспорт. Этот документ не является актуальным уже несколько лет, но в некоторых публикациях этот документ продолжают ошибочно указывать как необходимый. Все сведения в настоящий момент имеются выписке из ЕГРН.
• Акт от кадастрового инженера об отсутствии строений на участке.

Важно разобраться, как расторгнуть договор купли продажи дачи, не нарушая требований муниципальных и федеральных норм. На эту процедуру распространяются требования как ГК РФ (в статьях 450, 475 и 557), так и ст. 37 Земельного кодекса. До регистрации сделки в Росреестре любая из сторон может прервать процедуру в любой момент. Объяснять причины не требуется.

Все остальные ситуации обычно решаются с юристами через суд. Возникают они тогда, когда на расторжении настаивает только одна из сторон, а вторая этому активно противодействует.

Для начала обратимся к ГК РФ. В ст. 450 указано, что суд расторгнет договор в ситуации, когда одна из сторон существенно нарушает условия. То есть, таким образом, что другая сторона получает ощутимые материальные потери относительно того, что было оговорено ранее.

В Земельном кодексе на эту тему есть уточнения в статье 37. В ней говорится, что покупатель может расторгнуть сделку, если владелец дачного участка исказил следующие данные:

• О разрешении на проведение строительства. К примеру, на участке проходят какие-то коммуникации и строить на нём нельзя.
• О влиянии соседних участков. Например, от соседей могут попадать сточные воды, исключающие использование под посадки.
• Об ограничениях и обременениях, включая арест имущества или его аренду третьими лицами.
• О типе и качестве земли на участке.

Если обнаружены подобные проблемы, покупатель может в судебном порядке требовать прекращения сделки или существенного снижения цены. Его в этом случае защищает ЗК РФ в ч.3 статьи 37. Вы должны заранее оговорить, в каких случаях документ прекращает своё действие. О том, как расторгнуть договор купли-продажи дачи, чтобы избежать проблем, лучше узнать у юристов.

Возможные проблемы

Среди основных сложностей, с которыми вы можете столкнуться, выделим несколько:

• Неправильное межевание. Если оно проводилось недобросовестно, это может привести к судебным тяжбам с владельцами соседних участков. Сложности возникают как при ошибках кадастровых инженеров, так и в случае самозахвата земли путём переноса заборов.
• Вызов того же кадастрового инженера, который проводил межевание. Лучше приглашать стороннего специалиста.
• Покупатель требует межевой план, но его нет или границы не согласованы с соседями. Решается запросом в МФЦ с уплатой небольшой пошлины.
• Продавец не передал участок в срок или покупатель не внёс требуемую сумму.
• Акт содержит ошибки в тексте. В т. ч. орфографические (ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ).
• Супруг после развода не дал согласие на продажу. На участок накладывается обременение, и продать его будет проблематично.

Не забывайте, что цена зданий, сооружений и иной недвижимости всегда включает стоимость земли, на которых эти постройки стоят. Если строения ветхие и планируется снос, оговаривайте это заранее.

Заключение

Помните, что при заключении договора купли-продажи дачи с участком или без всегда эффективнее и безопаснее получить предварительную консультацию. Привлечь эксперта по вопросам продажи недвижимости и земельных наделов. В этом случае вы избежите финансовых рисков и судебных тяжб.