13Концепция права пожизненного наследуемого владения земельным участком появилась во времена СССР. Прежняя правовая система предполагала, что вся земля принадлежит государству. Как и недвижимость, она не могла быть частной. Вместо этого была предусмотрена альтернатива, предусматривающая использование в личных целях.
Возможность предоставления прав на пожизненное наследуемое владение земельным участком в Земельном Кодексе РФ, вступившем в силу 29 октября 2001 года, не предусмотрена. Но все люди, получившие землю по старой схеме до этого момента, сохранили предусмотренный советскими актами статус в полной мере, включая все обязательства по сервитуту.
Что значит пожизненное наследуемое владение земельным участком
Согласно ст. 266 ГК, владельцу разрешается использовать подобный участок так, как он посчитает нужным:
- выращивать овощи, деревья, сельскохозяйственные культуры, получая доход от реализации с/х продукции;
- построить дом или гараж, постройки хозяйственного назначения (при соблюдении градостроительных регламентов и строительных норм);
- вести хозяйство;
- использовать верхний слой почвы, водный и лесной фонд в пределах установленных границ;
- передавать долю в ПНВ неограниченному количеству наследников.
Некоторые юристы расценивают ПНВ как «квазиправо». Важно понимать: юридически такая земля по прежнему принадлежит государству или региональным образованиям. То есть, возможность распоряжаться ею для владельца ограничена.
Кто может получить
Субъекты права пожизненного наследуемого владения земельным участком — физлица, граждане РФ. Равноценной альтернативы для предприятий, фондов, и организаций нет.
В актуальном законодательстве опция наследования на правах бессрочного пользования была сохранена лишь для тех земельных участков, которые были получены до 2001 года. Сам же правовой механизм, предусматривающий частичную передачу федеральных земель гражданам без сопутствующего оформления по ст. 15 ЗК РФ, упразднен.
В ст. 265 ГК уточняется, что сервитут, предполагающий бессрочное пользование земельным участком и его наследование передается в порядке, оговоренном нормами ЗК. На практике есть лишь одно основание — вступление в наследство после смерти предыдущего землепользователя.
Особенности
Основные ограничения для владельца, не являющегося собственником, касаются возможности распоряжения землей и совершения сделок с ней. К запрещенным действиям относятся:
- обмен, продажа, сдача в аренду;
- передача другому владельцу на основе договора дарения;
- наследование права постоянного бессрочного пользования земельным участком компаниями и организациями, зарегистрированными как юрлица (при наличии такого положения в завещании, соответствующий пункт признается недействительным).
Свободно распоряжаться участком его фактический владелец не уполномочен. Но ПНВ вносится в Росреестр по стандартной схеме. При смене владельца новый землепользователь должен подать соответствующее заявление в оговоренные сроки (6 месяцев).
Оформление
С каждым годом все больше людей оформляют земельные участки, полученные ими на правах постоянного бессрочного пользования и наследования, как личное имущество. Постепенно механизм вытесняется из правовой системы. Приватизировать землю можно в любой момент. Для этого следует подать в Росреестр следующий пакет документов:
- Заявление.
- Бумаги, подтверждающие имущественные права (акт о передаче земельного участка в пожизненное наследуемое владение, заявление о вступлении в наследство, выписка из похозяйственной книги и т. д.).
- Паспорт заявителя или его законного представителя, действующего по доверенности.
- Кадастровый паспорт с межеванием и границами или выписка из ГКН.
- Квитанция об уплате пошлины (на 2021 год ее размер составляет 350 руб.).
Других сборов и налогов за оформление не предусмотрено, если приватизация проводится впервые в жизни. Заявление можно отправить по почте или составить лично в ближайшем МФЦ. Рассмотрение занимает до 7 рабочих дней. Если просьбу было решено удовлетворить, инициируется стандартная процедура землеустроительного дела и госрегистрации права собственности. Этот процесс занимает до 18 календарных дней. Если на объект претендуют несколько наследников, к перечисленному списку добавляется соглашение о разделе имущества, заверенное нотариусом.
Cт. 26 закона №218-ФЗ допускает, что регистратор может приостановить процесс оформления, если:
- заявитель или человек, действующий от его имени, не имеют соответствующих полномочий;
- предоставлен неполный пакет документов;
- ранее заявление о перерегистрации того же объекта было подано другим лицом;
- акт, фиксирующий вещные права, был издан за пределами юрисдикции органа, предоставившего землю в личное пользование гражданину;
- земля была арестована (например, в связи с возбуждением уголовного дела);
- территория полностью или частично находится в заповеднике, лесничестве, муниципальном образовании;
- земля относится сразу к нескольким разным категориям;
- не согласованы границы;
- самовольное строительство без получения необходимых лицензий и согласования проектов.
Если проблемы, препятствующие оформлению собственности, не были устранены в течение оговоренного срока, заявитель получит письменный отказ.
Прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком
К законным основаниям для этого относятся три случая:
- приватизация;
- добровольный отказ;
- принудительное решение суда (по ст. 54 ЗК РФ).
Если землепользователь по своему желанию отказывается от своих прав, территория автоматически переходит к публичному образованию (государству, субъекту РФ, округу, району).
Если единоразовое право на бесплатную приватизацию (воспользоваться им каждый гражданин может раз в жизни) было утрачено, требуется выкуп у муниципального образования. Сумма такой сделки составляет от 3 до 15% от кадастровой стоимости объекта. Выкуп обязателен, если объектом выступают земли сельскохозяйственного назначения.
Принудительное упразднение разрешено только при наличии соответствующего решения суда. Обычно основанием для этого становится ненадлежащее использование земли (например, существенный экологический ущерб, нанесенный окружающим территориям вследствие неправильного ведения сельскохозяйственной деятельности, добычи ресурсов или сдача в аренду с целью получения дохода лицом, не имеющим соответствующих полномочий). Другая возможная причина — систематическое уклонение от налогов.
Как продать: советы юристов
Продать земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, не став полноправным единоличным владельцем, нельзя. Запрещены и любые другие торговые сделки: сдача в аренду, использование в качестве залога (например, для получения займа), другие действия, предполагающие получение материальной выгоды.
Отдельно в законе рассматривается вопрос, связанный с продажей жилых домов и прочей недвижимости, находящейся в пределах таких участков. Капитальными строениями гражданин может распоряжаться ими без ограничений: продать, сдавать (целиком или отдельные помещения), подарить.
В договоре купли-продажи следует указать документ, разрешающий использование земли. Соответствующие ПНВ автоматически перейдут к новому владельцу дома. Этот переход объясняется одним из базовых принципов законодательного регулирования земельных отношений, предполагающего единство судьбы любых домов, сооружений и площадей, которые они занимают.
Но, учитывая спорность вопроса, целесообразнее будет приватизировать землю до продажи дома. Эта абсолютно бесплатная процедура позволит полностью избежать проблем в будущем, претензий со стороны покупателя. Требуется только уплата госпошлин.
Заключение
ПНВ — пережиток советской правовой системы, предшествовавший возникновению современного юридического определения частной собственности. Что нужно знать:
- ПНВ позволяет использовать землю для ведения личной хозяйственной деятельности, возведения жилых домов и других зданий.
- После смерти владельца земля переходит его родственникам (завещать ее компании или организации нельзя).
- Построенный гараж или дом полностью принадлежат владельцу, соответствующая запись вносится в ЕГРП.
- Для продажи или сдачи земли в аренду следует переоформить ее. Для приватизации необходимо предоставить правоустанавливающие документы, выданные государством или местными властями (в т. ч. упраздненными органами).
- Первоочередное право на землю имеют собственники недвижимости.
- Дом можно продать без приватизации, но у новых владельцев могут возникнуть проблемы с оформлением участка.
Переоформление земель, полученных гражданами ранее 2001 года на условиях ПНВ, происходит бесплатно.
