Формирование земельного участка осуществляется с учетом целого ряда критериев. Нужно смотреть на статус земли, аспекты правового регулирования, используемые методы при проведении процедуры. Согласно положениям действующего закона, доступно несколько способов по образованию участков – это объединение, раздел, выдел, перераспределение, формирование из наделов в государственной, частной собственности.
Порядок образования
Образование нового земельного участка согласно условиям текущего законодательства предполагает постановку наделов на кадастровый госучет. В итоге образуются новые наделы и их отдельные части. Учет кадастра подтверждает факт существования территории с определенными характеристиками. Обязательно определяется перечень разрешенных операций и обязательных параметров в рамках определенного землепользования.
При условии наличия адекватных границ проводится корректировка текущих параметров. Способы образования земельных участков по Земельному кодексу:
- Раздел – образуется пара и более наделов в границах выделенной территории.
- Выдел – после подтверждения факта госрегистрации можно выделять доли. При выделе будет образован набор территорий, строго сохраняются точки границ.
- Объединение – смежные наделы соединяются в единый участок. По факту подтверждения прохождения процедуры госрегистрации исходные данные подлежат снятию с учета кадастра.
- Перераспределения – преобразовательные процедуры для набора смежных наделов за счет преобразования и их снятие с учета в кадастре. Перераспределению подлежат участки в государственной, приватной собственности.
Для работы с наделами, точные границы которых не определены, нужно будет выполнить процедуру уточнения.
Требования к образованию земельных участков
Способы и условия образования земельных участков рассматриваются в Земельном кодексе РФ, ст. 11.9. В нормативах прописывается перечень требований к измененным и образованным наделам. Также в статье рассматриваются понятия минимального и максимального пределов, которые в принципе устанавливают в отношении площадей.
Формирование и предоставление земельных участков должно строго учитывать максимально допустимые размеры. Речь о границах, за которые выходить нельзя. Для Московской области сейчас действует ограничение в 15 га. К минимальному порогу относят размеры, определенные для территорий с конкретным назначением. Так дачи не могут быть менее 0.6 га, сады – 0.4 га (показатели для МО). Виды образования земельных участков одни по территории страны, но в остальном в каждом регионе свои показатели. Нормативы определяются на основании кодекса градостроения и прочих законодательных актов.
Закон определяет не только порядок образования земельных участков, но и рассматривает ситуации исключения, когда определенные наделы под юрисдикцию кодекса градостроения не попадают. Соответственно, общие требования по размерам не будут опираться на регламенты и требования конкретного свода. В подобных зонах используют статьи Земельного кодекса и соответствующие законы ФЗ.
Граница – важный параметр любой территории. При ее отсутствии нельзя поставить надел на учет в кадастре, заключать юридически значимые сделки. Поэтому формирование границ земельного участка должно осуществляться по всем правилам – только в таком случае они будут признаны. Образование земельного участка путем выдела и другими способами должно сопровождаться процедурой межевания. Данные работы проводят геодезисты либо специалисты службы кадастра. Для описания границ нужно будет выполнить съемку, после согласовать полученные данные с владельцами соседних территорий, оформить межевое дело. После надел получил номер в кадастре, его можно будет ставить на учет в Росреестре.
Правовое регулирование образования земельных участков требует строгого учета всех требований. Любые, даже малейшие нарушения приведут к наложению штрафных санкций или изъятию. Требования к образованию земельных участков:
- Полученные по итогам работ границы не должны иметь пересечения с областями муниципальных поселений, населенных пунктов.
- Контуры оптимально делать простыми, без острых углов, вкраплений, ломаных границ, пересечений с соседними территориями.
- Разграничение следует делать так, чтобы у надела был выход на проезжую часть, оставался свободный доступ к коммуникациям.
Образование земельного участка путем раздела при этом невозможно для парков, массивов, заповедников, территорий, на которых выполняются операции по геологическому исследованию недр, разработке полезных ископаемых, обустройству промышленных систем, узлов коммуникации, искусственных водоемом, водохранилищ, гидротехнических территорий. Образование земельного участка путем объединения, выдела, раздела, перераспределения недопустимо при наличии ограничений на первоначальном участке, которые не дают использовать будущие наделы согласно их целевому назначению.
Также итоговые границы не должны приводить к появлению разного рода препятствий при возведении объектов недвижимого имущества и последующей эксплуатации площадей с максимальной степенью рациональности. При разграничениях должен сохраняться порядок по обеспечению адекватной охраны рассматриваемых территорий.
Порядок формирования
Порядок формирования земельного участка предполагает обязательное наличие письменного согласия от владельцев, пользователей, арендаторов, залогодержателей. Если его нет, процедура не может быть выполнена.
Действует отдельный порядок формирования земельного участка под многоквартирным домом. Чтобы выполнить процедуру по всем правилам, нужно подготовить и утвердить проект территорий, по которому будут рассчитаны границы. Также для формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами потребуется полный пакет документов, на основании которых осуществляется кадастровый государственный учет. Все бумаги подаются в орган Росреестра. Рекомендации по формированию земельного участка под МКД в соответствие с текущими законодательными требованиями:
- образование отдельного надела под каждой постройкой;
- определение границ территорий таким образом, чтобы не нарушались законные интересы, права неограниченного круга лиц, собственников;
- контроль за соответствием расположения всех рассматриваемых объектов в границах выделенных территорий.
Дополнительно в состав территории включают функциональные зоны – тепловые, трансформаторные пункты, спортивные площадки, гаражи, зоны отдыха, пр.
Особенности целевого применения
Все способы образования земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ, там же рассматриваются вопросы целевого назначения. Речь о разделении наделов по категориям (сельское хозяйство, населенные пункты, пр.) и типам разрешенного применения (личное, подсобное хозяйство, жилые помещения, пр.). Категории земли будут зависеть от целей применения, устанавливаются по закону, дают собственнику право выбора.
Обоснование способа образования земельного участка неразрывно связано с видами разрешенного применения. Привязки к определенным категориям земель в данном случае нет. Так земли отдельных населенных пунктов могут иметь вид разрешенного применения по индивидуальное строительство, а использоваться в разных целях. Тут главная ориентация идет на отсутствие вреда окружающей среде.
Для определения фактов нарушений организуют выездные проверки. Сначала владелец получает предупреждение. Если он ничего не предпринимает, нарушение обнаруживается и в ходе повторного выезда, накладывается штраф, иногда прекращается право бессрочного постоянного применения (надел изымается).
Что нужно знать о многоквартирных домах
Формирование земельного участка под объектом недвижимости имеет свои особенности, особенно если это многоквартирный дом. Основную информацию вы можете найти в Жилищном кодексе РФ.
Каждый собственник квартиры в доме имеет законное право обратиться в органы власти либо местного самоуправления для образования участка. Заявление о формировании земельного участка составляется по образцу или в свободной форме. Определение границ будет осуществлено согласно проекту межевания, который утвердили ранее. Для постановки участка на учет кадастра нужен будет межевой план. Если есть основания считать, что образование земельного участка под многоквартирным домом осуществлено с нарушением закона, обратитесь к юристу.
Нюансы
Схема образования земельного участка во многом зависит от целей образования надела. Их определяют участники процедуры либо устанавливает ответственный специалист с учетом текущих технических параметров.
Раздел обычно используют для делимых территорий. В результате проведения процедуры образуются новые участки, исходные прекращают свое существование. Участок нельзя делить на части, если итоговые наделы не будут соответствовать лимитам по площади, нарушается целевое назначение, или участок находится под МКД.
После объединения смежных территорий с образованием одного участка существование непосредственно смежных наделов прекращается. Чтобы объединить территории в одну, нужно существование пары и более участков, а также общих границ между ними.
Заключение
Формирование земельного участка по Земельному кодексу предполагает учета ряда нюансов. Новые наделы должны отвечать требованиям по площади, иметь адекватные, четко зафиксированные границы. Обязательно проводится межевание.
