Участие в долевом строительстве является привлекательной возможностью обзавестись собственным недвижимым имуществом. Ключевой особенностью такого пути является сниженная стоимость квадратных метров. Чем раньше будущий владелец обратиться к компании для заключения договора, тем выгоднее будет сделка.
Однако не обходится и без «ложки дегтя»: многочисленных обманутых дольщиков, подающих в суд и годами ожидающих заселения. Чтобы минимизировать риски. следует подробно изучить закон о долевом участии в строительстве. Знание ключевых положений позволит выгодно приобрести квартиру и не стать жертвой ненадежной организации.
Сведения о ФЗ
Регулировка отношений между застройщиком и его клиентов в правовом поле закреплена за 214 Федеральным законом о долевом строительстве. Он был утвержден в 2004 году, а его последняя редакция прошла совсем недавно – в марте 2022 года. Дополнительно можно обращаться к другому акту, защищающему интересы физических лиц – ФЗ 218. Он описывает порядок действий, направленный на поддержку финансовых интересов заключивших договор на долевое участие в случае банкротства застройщика.
Стороны сделки
ФЗ определяет стороны, чьи интересы затрагивает сделка долевого строительства. Так ключевая роль принадлежит:
- Дольщику. Это физическое лицо, которое вложило установленную сумму в недвижимость на этапе строительства, чтобы по окончанию работ получит в собственность квартиру.
- Застройщику. Это компания, взявшая на себя обязательства по возведению объекта надлежащего качества и передачу его в собственность дольщику в установленные сроки.
- Ответственному банку. Финансовая организация курирует все денежные вопросы и гарантирует безопасность средств дольщика на счетах эскроу.
Важные изменения
В первоначальном виде закон оказался крайне «сырым». Он не мог полностью защитить интересы дольщика. В результате множество обманутых граждан так и не заехали в квартиры, не получили назад свои средства и до сих пор участвуют в затяжных судебных процессах. Корректировки были направлены на предупреждение подобных ситуаций. Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в последние несколько лет:
- Определение минимальной величины Уставного капитала. Сумма не должна быть меньше 4% от стоимости возводимого объекта. Это защищает рынок от компаний с минимальным капиталом, неспособных ответить по обязательствам.
- Появились ограничения для застройщиков. Они не могут привлекать деньги населения, если в их отношении инициирована процедура банкротства. Также нельзя возводить дома, если есть задолженность по налогам и сборам. Не дадут разрешения. если компания включена в реестр недобросовестных подрядчиков.
- Внесены поправки касательно информирования организации о своей деятельности. Строительная фирма должна предоставить доступ к результатам аудиторской проверки, экспертизы проекта, основной документации по строительству объекта. Требуется заключение, что компания подходит под требования ФЗ 214, имеет все разрешения, предоставило проектную декларацию без ошибок. Застройщику придется подтвердить право собственности на участок земли, определенный под возведение.
- Публикация сведений обо всех этапах строительства. Данные должны располагаться на сайте и включать не только слова, но и документы, и фотографии процесса.
Об использовании счетов эскроу
За счет изменений в законе о долевом строительстве, внесенных в 2022 году и ранее, заключение договора долевого участия (ДДУ) стало безопасным. Поворотным моментом является обязательное оформление счетов эскроу. Они гарантируют, что застройщик получит средства только после того, как сдаст дом в эксплуатацию.
Еще в 20129 году закон о долевом участии в жилищном строительстве ограничил вложение денег граждан в возведение многоквартирных домов. По новому порядку физическое лицо заключает договор с застройщиком и открывает счет эскроу. Компания возводит дом на собственные деньги или оформляет банковский кредит. После того, как объект будет сдан, застройщик получит доступ к средствам на счетах эскроу, а новый владелец заберет ключи от квартиры. У этого положения закона о долевом участии в строительстве жилья два важных аспектах:
- Если компания не построит дом, то человек получит свои деньги назад. Счет будет открыт для клиента компании и тот сможет забрать сумму назад.
- Ненадежные застройщики в принципе не могут работать. Банки не дадут им кредиты на новые объекты.
Важные моменты в составлении ДДУ
Федеральный закон о долевом строительстве (214 ФЗ) четко определяет требования к составлению договора. Однако недобросовестные застройщики все равно стремятся найти некие лазейки для получения дополнительных выгод. Что нужно указать в договоре по закону:
- Определение и описание передаваемого в будущем объекта. Важно указать не только площадь недвижимости, но и приложить графический план. Обязательно нужно внести в ДДУ строительный номер квартиры. Зачастую по итогу площадь квартиры по факту отличается от заявленной на бумаге. Если по договору стоимость неизменна, то застройщик может передать меньший объект без возмещения затрат. Если же она корректируется, то важно заранее запросить формулу для расчета доплаты. Иначе цена квадратных метров может отличаться в разы.
- Срок передачи. В законе о долевом строительстве (214 ФЗ) есть изменения, касающиеся даты передачи прав. Застройщик обязан указать конкретный день, а не квартал или год.
- Цена договора. Следует изучить тарифы, которые могут влиять на цену объекта. Так застройщики иногда вносят затраты на форм-мажор или иные категории, что существенно увеличивает стоимость в итоге.
- Гарантийный срок. Может быть больше или равен тому, что утвержден в ФЗ-214.
- Способы обеспечения обязательств. Должны быть обязательно внесены в ДДУ. Применимы страхование и залоговая форма обеспечения.
Новые законы о долевом строительстве добавили и ряд условий касательно исполнения ДДУ. В частности:
- если застройщик не нарушает принятых договоренностей, то дольщик не имеет права отказаться от исполнения ДДУ в одностороннем порядке без решения суда;
- без указания точного размещения квартиру ДДУ является недействительным;
- в приложении к договору в обязательном порядке должна содержаться инструкция по эксплуатации жилого объекта, элементов отделки и коммуникаций.
Закон о долевом строительстве ФЗ-214 определил и размер неустойки, выплачиваемой дольщикам при нарушении сроков возведения объекта. Он равен одному проценту от стоимости жилья за факт просрочки. Важный момент: расторжение договора дольщиком возможно, если квартира не соответствует заявленной площади более, чем на 5 процентов. В большую или меньшую сторону – не важно.
Заключение
Внесение изменений в закон о долевом строительстве предполагает внедрение комплексных мер, направленных на минимизацию обмана дольщиков и обеспечение прозрачных отношений между сторонами сделки. При правильном составлении ДДУ риски дольщика сводятся к нулю. Немалую роль в этом играют и банки: они тщательно проверяют компании и не пускают на рынок ненадежных игроков. Участие в сделках не могут принимать фирмы с малым Уставным капиталом, долгами перед государственным бюджетом и ранее показавшим себя с ненадежной стороны.
