Продажа дарственной квартиры: что нужно знать участникам сделки

Дарение часто применяют в качестве альтернативы завещанию. Например, бабушка может сразу переоформить свою недвижимость на внуков. И последним не придется ждать 6 месяцев, чтобы вступить в права собственности после смерти предыдущего владельца. Но при этом нередко возникает вопрос, можно ли и когда продать дарственную квартиру после оформления дарения, в том числе при жизни дарителя.

Формально ее можно сразу выставлять на продажу. Но есть моменты, требующие отдельного внимания. Это относится и к уплате НДФЛ, и к возможному оспариванию непосредственно договора дарения. Последнее особенно важно для потенциального покупателя недвижимости. Ведь именно он рискует остаться и без имущества, и зачастую без денег.

Что нужно знать о дарении квартиры

Гражданин вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение. Например, он может подарить свою недвижимость не только родственнику, но и совершенно постороннему человеку.

Такая сделка всегда является двухсторонней, то есть получатель должен принять дар. Он может и отказаться, если например, владение некоторым объектом сопряжено со значительными расходами на его содержание, либо даритель выставляет множество дополнительных условий.

Применительно к дарению именно недвижимости выделяют несколько важных моментов:

1. Сделка обязательно имеет письменную форму. Заверение у нотариуса требуется, например, если получатель является несовершеннолетним.
2. Дарение не предполагает наличие какой-либо оплаты за передаваемое имущество или ответного дара. В противном случае это будет уже продажа или обмен.
3. Подписание договора не означает автоматический переход права собственности. Одаряемый станет владельцем объекта недвижимости только после регистрации сделки в Росреестре.
4. Квартиру, полученную по дарственной, можно продать. Никакие ограничения в законодательстве не предусмотрены. Одаряемый становится собственником. И далее он вправе распоряжаться своим имуществом.
5. Если квартира куплена в браке, даритель перед сделкой обязан заручиться согласием супруга/супруги. И не имеет значения, что в Росреестре именно он значится собственником. Исключение делается для ситуаций, когда супруги заключили брачный договор с раздельным владением имуществом. Либо собственность является долевой, и один из супругов решил передать свою часть третьему лицу.
6. Даритель при оформлении договора вправе выставлять определенные условия, например, относящиеся к собственному проживанию в подаренной квартире. Основание — ст. 157 ГК РФ.

Через сколько лет, какое время можно продать дарственную квартиру

Никаких ограничений в данном вопросе нет. Но, если не выдержать минимальный срок владения, придется заплатить НДФЛ:

1. Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, продавец освобождается от обязательств перед бюджетом через 3 года.
2. Во всех прочих случаях продать дарственную квартиру без налога можно через 5 лет. Основание — п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Даже если гражданин продает подаренную ему квартиру, не выдержав 3 или 5 лет соответственно, у него есть возможность законно снизить сумму НДФЛ к уплате. Наиболее популярные варианты:

• Квартира получена в дар от дальнего родственника или вообще постороннего человека. После оформления сделки получатель обязан уплатить НДФЛ с кадастровой стоимости имущества. И после продажи этого же объекта исчисленный налог можно уменьшить на сумму, перечисленную в бюджет при получении недвижимости. Например. Гражданину подарили квартиру. С кадастровой стоимости объекта (3 млн. рублей) он сразу перечислил в бюджет 390 тыс. рублей. А продал свое имущество он уже за 4 млн. рублей через 3 года, не выдержав минимальный срок владения. Соответственно, он обязан уплатить в бюджет 520 тыс. рублей. Но у него есть право учесть 390 тыс. рублей, уплаченные при оформлении права собственности. Доплатить останется 130 тыс. рублей.
• Даритель и одаряемый — члены одной семьи. Последний освобождается от уплаты НДФЛ при получении дара. В этом случае при продаже квартиры он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей. Применительно к примеру выше гражданин перечислит в бюджет: (4 млн. - 1 млн.) *13% = 390 тыс. рублей.
• Даритель приходится близким родственником одаряемому. Последний для снижения суммы налога может воспользоваться документами о покупке квартиры своих родственников.

Этот момент нужно пояснить на примере. Например, дочь получает квартиру в дар от отца. Тот заплатил за объект 9 млн. рублей. И он сохранил договор покупки, все платежные документы. Также он не воспользовался своим правом на налоговый вычет. И в этом случае одаряемый может не думать, сколько же нельзя продавать квартиру после дарственной. Если он и будет платить налог, то в минимальном размере.

В рассматриваемом примере дочь через 2 года продает квартиру за 11 млн. рублей. Формально она обязана заполнить декларацию 3-НДФЛ и перечислить в бюджет 1,430 млн. рублей. Но она может уменьшить базу для расчета налога на сумму, уплаченную отцом при покупке этой же квартиры. Соответственно, ей придется перечислить в бюджет (11 млн. - 9 млн.)*13%= 260 тыс. рублей.

Вопрос с возможностью снижения НДФЛ решен только в 2019 году после принятия Закона № 353-ФЗ. До этого одаряемый платил налог и при получении недвижимости в дар, и при ее последующей продаже.

Как продать подаренную квартиру

Алгоритм действий — стандартный:

• Продавец готовит пакет документов:

1. свой паспорт. Если продажей занимается доверенное лицо, у него должна быть нотариально заверенная доверенность с точным указанием перечня полномочий;
2. выписку из ЕГРН;
3. договор дарения;
4. справки из наркологического и психиатрического диспансеров;
5. техпаспорт. Его запрашивают в БТИ. Покупатель вправе убедиться, что в квартире нет незаконных перепланировок.

Важно! Покупатель также может запросить расширенную выписку из ЕГРН, чтобы проверить все переходы права собственности (при их наличии) с 1998 года. Если в числе собственников значатся несовершеннолетние, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Это можно и нужно учитывать вне зависимости от того, через сколько после дарственной собственник решит продать квартиру.

Не будет лишней и архивная выписка из паспортного стола. В ней обязательно указывают граждан, выбывших из квартиры по самым разным причинам: смерть, прохождение службы в армии, пребывание в местах лишения свободы и т. д. Нельзя забывать и о лицах, отказавшихся от приватизации. Они имеют право жить в этой квартире вне зависимости от того, кто является собственником.

• Продавец размещает объявления самостоятельно или обращается к риэлтору.
• Владелец и потенциальный покупатель согласуют условия и подписывают договор купли-продажи.
• Документы передаются на регистрацию в Росреестр. После получения выписки из ЕГРН деньги поступают в распоряжение продавца. Их можно заранее внести на аккредитив или заложить в банковскую ячейку.

Если покупатель использует заемные средства, сделка будет проходить под контролем банка. Он же будет перечислять деньги покупателю после регистрации перехода права собственности.

Можно ли отменить дарение уже после продажи квартиры

Да, такое возможно при наличии веских оснований. Например:

1. Бывший собственник заявляет, что в момент подписания договора на него оказывали давление, либо он находился под воздействием алкоголя или каких-либо медицинских препаратов.
2. Дарителем является ребенок младше 14 лет. Родители в этом случае обязаны получить согласие органов опеки и сначала приобрести на имя отпрыска новое жилье. И оно должно быть не хуже имеющегося. Как минимум, стоимость квартиры необходимо внести на специальный счет. Распоряжаться деньгами сможет только ребенок после достижения совершеннолетия. Если родители не выполнят эти требования, опека может опротестовать дарение. Отмене будут подлежать и последующие сделки.
3. Даритель заявляет, что получатель квартиры покушался непосредственно на него или членов его семьи. Как вариант, бывший собственник после передачи имущества оказался в сложной ситуации, остался без средств к существованию. Либо одаряемый небрежно относился к полученному объекту, что привело к снижению его стоимости. Либо вообще есть угроза полной утраты недвижимости, например, из-за пожара.
4. В отношении дарителя открыто дело о банкротстве. Кто-либо из кредиторов полагает, что переход права собственности — мнимый, что бывший собственник таким образом пытается вывести имущество из конкурсной массы. Даже если одаряемый успеет продать квартиру, если оформлена дарственная, сделку по решению суда можно будет отменить. Незадачливый покупатель пополнит ряды кредиторов.
5. Одаряемый умер раньше дарителя. Договор дарения в такой ситуации будет отменен, если в нем есть соответствующий пункт. Основание — п.4 ст. 578 ГК РФ.

В общем случае срок давности для отмены договоров дарения составляет 3 года. Это же относится к изначально ничтожным сделкам, например, мнимым или притворным (ст. 170 ГК РФ). Если договор является оспоримым, отменить его можно в течение 1 года с момента регистрации перехода права собственности.

В любом случае решение будет принимать суд. И может оказаться, что отмене подлежат не только собственно договор дарения, но и последующие следующие сделки. Суд обязан исследовать все обстоятельства дела. Как показывает статистика, единой практики по подобным вопросам нет.

В некоторых случаях суд исходит из положения, что возврат предмета дарения в натуре невозможен на основании ч. 5 ст. 578 ГК РФ. Но в практике есть и дела, когда суд признавал мнимой последующую сделку купли-продажи и отменял договор дарения.

Заключение

Дарственную квартиру можно продать сразу после получения выписки из ЕГРН. Если не выдержан срок минимального владения — 3 года для близких и 5 лет для дальних родственников и посторонних людей — одаряемый обязан уплатить в бюджет НДФЛ.

Закон позволяет гражданам законно уменьшить сумму налога к уплате. Можно:

• воспользоваться налоговым вычетом;
• вычесть из базы для расчета НДФЛ кадастровую стоимость объекта на момент оформления дарения;
• уменьшить базу на сумму расходов на покупку квартиры. Этот вариант актуален для ситуаций, когда объект передается между близкими родственниками, и даритель не воспользовался своим правом на налоговый вычет.

В отдельных случаях возможна отмена договора дарения даже после продажи квартиры, например, если сделка безвозмездной передачи имущества изначально была ничтожной или является оспоримой.

Читайте также:

• Можно ли отменить договор дарения - сроки исковой давности
• Сведения об объектах недвижимости в Росреестре: как получить
• Найти участок по кадастру на карте