26 декабря 2023
149
0 коммент.
время чтения: 8 мин.

Как купить апартаменты: плюсы, минусы и подводные камни

Содержание
  • Что такое апартаменты, в чем подвох при покупке такого объекта вместо квартиры
  • Чем отличаются апартаменты от квартиры или студии: плюсы и минусы
  • Как купить апартаменты: последовательность действий
  • Заключение
Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год

Апартаменты многие считают альтернативой обычным квартирам. Покупателей зачастую привлекают низкая цена квадратного метра, расположение объекта в престижном районе и иные подобные моменты. Но нужно понимать, что у покупки апартаментов есть и плюсы, и минусы. И неизвестно, что перевесит в каждом конкретном случае.

Нельзя забывать и о том, что в 2023 году застройщиков, продающих апартаменты по ДДУ, обязали платить НДС. На практике это означает, что уже в ближайшие месяцы цена недвижимости существенно вырастет. Сэкономить при покупке не удастся.

Что такое апартаменты, в чем подвох при покупке такого объекта вместо квартиры

Если не вдаваться в подробности, апартаменты — это коммерческий объект. Можно ли жить в таком помещении, оформить хотя бы временную регистрацию, зависит от того, для каких целей предназначен участок под зданием.

Здесь возможны варианты:

  1. Можно строить здания гостиничного типа.
  2. Земля предназначена для возведения объектов общественно-делового назначения.

В первом случае апартаменты можно считать промежуточным вариантом между гостиничным номером и квартирой. В них можно даже оформить временную регистрацию максимум на 5 лет с последующим продлением. Но от отеля апартаменты зачастую отличаются отсутствием необходимого сервиса. Никто не придет убирать в комнатах, не подаст завтрак в номер.

А вот вариант с использованием земель общественно-делового назначения нежелателен. Хорошо, если в выписке из ЕГРН значится ВРИ «строительство гостиниц». Тогда в апартаментах можно жить. Во всех иных случаях покупатель получает офисное, торговое или даже производственное помещение. Ни о каком комфорте и даже временной регистрации речь здесь не идет. И по документам проживание в подобном здании просто невозможно.

Если говорить об отличии апартаментов от квартиры, необходимо выделить еще ряд моментов:

  • ставки по налогу на имущество существенно выше. Если, например, владелец квартиры ежегодно перечисляет в бюджет 0,1-0,15% от кадастровой стоимости объекта, то в случае с коммерческим объектом платить придется до 2% от цены, обозначенной в ЕГРН;
  • при покупке апартаментов нельзя воспользоваться налоговым вычетом, использовать материнский капитал, в том числе в качестве первоначального взноса;
  • оплачивать коммунальные услуги придется по повышенным ставкам;
  • застройщик не обязан обеспечивать жителей апартаментов социальной инфраструктурой. В одном здании могут располагаться не только офисные, но и производственные помещения. Также отсутствуют требования к шумоизоляции отдельных комнат и т. д.

Решая, что значит апартаменты, при покупке квартиры, нужно понимать, что правовой статус этого типа объектов недвижимости на данный момент времени не определен. В Госдуму периодически поступают предложения придать апартаментам такой же статус как квартирам. Но их неизбежно отклоняют из-за того, что коммерческие объекты зачастую располагаются в промышленных зонах, где нет возможности выдержать нормативные расстояния до дорог, детских садов, школ, магазинов и медицинских учреждений.

Чем отличаются апартаменты от квартиры или студии: плюсы и минусы

Сначала стоит выделить преимущества инвестирования средств в покупку апартаментов:

  1. Такие объекты стоят дешевле квартир. Разница может достигать 15-25%.
  2. Можно выбрать помещение, например, для сдачи в аренду под офисы и т. д.

Но далее стоит рассмотреть вопрос с недостатками. О повышенных налоговых ставках, невозможности оформить прописку, правовой неопределенности недвижимости уже сказано выше. С покупкой апартаментов связаны следующие подводные камни:

  1. Никто не обязан соблюдать режим тишины. Гражданин может купить одну или несколько комнат для проживания с семьей, а за стеной может работать круглосуточный колл-центр.
  2. Отсутствуют единые требования к инсоляции помещений, высоте потолков, обеспеченности здания лифтами и т. д.
  3. Формально платежи на капитальный ремонт объекта отсутствуют. Но содержать здание собственники обязаны за свой счет.
  4. Не определен статус объектов общего пользования. Управляющие компании имеют право устанавливать свои правила и требования в данном вопросе. Один из главных рисков при покупке апартаментов связан с тем, что собственники «жилых комнат» зачастую обязаны содержать за свой счет помещения, предназначенные для сдачи в аренду для бизнес-целей. А прибыль от сделок с недвижимостью остается у владельца здания или управляющей компании.
  5. На апартаменты не распространяются положения ст. 446 ГПК РФ. Такой объект можно изъять за долги и выставить на продажу. И не будет иметь значения, что это — единственное жилье для семьи с детьми.

Если все перечисленные недостатки не пугают, можно приобретать апартаменты для постоянного или временного проживания.

Как купить апартаменты: последовательность действий

Формально действовать предстоит так же, как и при покупке квартиры. Необходимо пройти ряд этапов, не пропуская ни один их них.

Выбор апартаментов

Здесь можно исходить из своих предпочтений и целей покупки. Если апартаменты необходимы для проживания, начинать следует с проверки статуса земли. Если она предназначена для строительства объектов коммерческого назначения, зарегистрироваться на купленных квадратных метрах не получится.

Далее следует учесть:

  • расположение здания;
  • близость к транспортным развязкам;
  • наличие необходимой инфраструктуры.

Конечно, можно поинтересоваться, как застройщик планирует использовать помещения. Но важно понимать, что его планы могут измениться в любой момент.

Проверка документов застройщика

Этот пункт остается стандартным. Покупатель имеет право запросить и просмотреть:

  1. Учредительные документы застройщика. Отдельное внимание — разрешенным видам деятельности и размеру уставного капитала. У строительной компании он измеряется миллионами и даже миллиардами рублей.
  2. Документы, подтверждающие членство в СРО. Без допуска можно выполнять только небольшие заказы стоимостью не более 3 млн. рублей.
  3. Разрешение на строительство, заверенное в местном муниципалитете. Иначе потом может оказаться, что здание возведено незаконно, и собственникам необходимо снести его да еще и за свой счет.
  4. Проектную документацию и заключение независимой экспертизы. Последний документ подтверждает, что возводимый объект безопасен для людей, соответствует действующим строительным правилам и нормативам.

В проектной декларации обязательно должен быть раздел «Источники финансирования». В оптимальном для покупателя случае застройщик оперирует заемными деньгами, у него есть договор на проектное финансирование, заключенный с банком. Это — дополнительная гарантия безопасности, так как кредиторы в обязательном порядке проверяют документы заемщиков.

Застройщик может не возводить здание «с нуля», а переоборудовать, например, ранее построенное офисное здание. Но и в этом случае у него должна быть проектная документация. Для покупателя в плане проверок здесь ничего не меняется. О мерах предосторожности забывать нельзя.

Заключение договора с застройщиком

В соответствии с законами РФ застройщик вправе выбрать любой из форматов договоров:

  • долевого участия;
  • предварительный долевого участия;
  • предварительный купли-продажи;
  • бронирования;
  • о соинвестировании и т. д.

Оптимальный вариант для покупателя — договор долевого участия. Все иные виды соглашений не гарантируют получение оплаченного объекта. Покупатель фактически становится соинвестором застройщика и несет наравне с ним все инвестиционные риски.

ПДДУ зачастую предлагают подписать еще до утверждения проектной документации. Если ее в итоге так и не согласуют, покупатель может просто потерять свои деньги. Предварительный ДДУ не подлежит регистрации в Росреестре, и может оказаться, что один и тот же объект продан сразу нескольким покупателям. Либо после получения разрешения на строительство продавец просто повышает стоимость квадратного метра.

Прием объекта с подписанием акта приема-передачи

Застройщик после завершения строительства обязан уведомить покупателей помещений о вводе здания в эксплуатацию и пригласить дольщиков на процедуру принятия.

Здесь собственнику следует действовать так же, как при передаче квартиры. Необходимо:

  • внимательно перемерить все помещения на предмет выявления отклонений по площади;
  • проверить состояние дверей и окон;
  • обратить внимание на состояние стен, пола и потолка. На них не должно быть щелей и трещин.

Если есть недочеты, препятствующие полноценной эксплуатации объекта, покупатель вправе отказаться от подписания акта приема-передачи. Застройщику дается разумное время на устранение дефектов.

У покупки апартаментов есть свои особенности в части взыскания неустойки, если девелопер задерживает сдачу здания в эксплуатацию на 2 и более месяцев. Формально подобные сделки не подпадают под действие Закона «О долевом участии». Но, если приобретателем является физическое лицо, судьи все чаще при рассмотрении споров с застройщиками исходят из положений ч. 2 ст. 6 ФЗ. Но покупателю придется подтвердить, что апартаменты куплены на основании именно договора долевого участия.

Регистрация права собственности в Росреестре

Право собственности на апартаменты подлежит обязательной государственной регистрации. В Росреестр покупатель предоставляет:

  • свой паспорт;
  • договор купли-продажи объекта;
  • кадастровый и технический паспорта. Их обязан предоставить застройщик по факту ввода здания в эксплуатацию.

Заявление на регистрацию права собственности заполняется либо в регпалате Росреестра, либо в МФЦ.

После получения выписки из ЕГРН апартаментами можно распоряжаться на свое усмотрение. Например, можно открыть офис или даже жить в купленных помещениях, если есть желание или необходимость. Можно даже сдавать помещения в аренду, в том числе посуточно. Апартаменты после покупки и проведения ремонта можно даже продать.

Но нужно учитывать, что в этом случае 13% с вырученной суммы придется заплатить в бюджет в виде НДФЛ (15% для ИП и 30% для налоговых нерезидентов). И продавец не сможет воспользоваться стандартными налоговыми вычетами. А до этого собственник обязан платить налог на недвижимое имущество в соответствии с действующими тарифами для объектов данного типа.

Заключение

Покупка и владение апартаментами предполагает наличие определенных нюансов. Нельзя забывать, что это изначально коммерческий объект.

Оформить временную регистрацию можно только в том случае, если земельный участок, на котором стоит здание, предназначено для строительства отелей и гостиниц. Если же земля выделена под возведение зданий делового назначения, в апартаменте можно открыть офис или организовать, например, ночной клуб (если соблюдаются прочие требования). Прописаться в таком помещении не получится даже временно.

Что еще означает пометка «апартаменты» при покупке квартиры? Собственнику помещений необходимо учитывать следующие моменты:

  • застройщик не обязан обеспечивать наличие социальной инфраструктуры;
  • при покупке не получится воспользоваться стандартным налоговым вычетом;
  • ставки налога на имущество доходят до 2% от кадастровой стоимости объекта.

Читайте также:


Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год
26 декабря 2023
149
#Инструкции
Комментарии:
Марина Лакомова, Kartagov.net
Автор статьи
Марина Лакомова
специалист по недвижимости
Кликните на карту для начала работы
Информация из публичной кадастровой карты носит информационный характер
Kartagov (с) 2019-2024. Все права защищены.