Подходит момент, когда приходится решать, что делать с купленной недвижимостью. Ее можно продать еще при жизни, передать в благотворительный фонд и т. д. Чаще всего граждане выбирают завещание или дарственную на квартиру или дом, и нужно знать, что лучше сделать. Реализация каждого из вариантов предполагает наличие определенных рисков и затрат.
Наследство и завещание: общая информация
Формально, если гражданин планирует оставить свою квартиру, дом, иное имущество прямым наследникам (супруг/супруга, дети, престарелые родители), он может ничего не делать. После его смерти родственники посетят нотариуса и подтвердят принятие наследства.
Но человек вправе передать свою собственность хорошему знакомому, другу, сиделке и т. д. В этом случае потребуется завещание. Это — односторонняя сделка. Наследнику не приходится подтверждать предварительно свое согласие на принятие имущества. Он может вообще ничего о нем не знать до визита к нотариусу.
Но даже при наличии завещания в данный конкретный момент времени наследник может вообще ничего не получить в будущем. Либо его доля в общей наследственной массе будет существенно уменьшена. Основные причины подобных изменений:
- Завещание можно составлять и отзывать хоть ежедневно. Никакие ограничения в законодательстве не предусмотрены.
- Наследника могут признать недостойным. Например, он покушался на жизнь наследодателя, угрожал членам его семьи, нанес ущерб имуществу.
- Есть граждане, которым по закону полагается определенная доля имущества наследодателя. Это — его дети: до 18 лет или взрослые, но нуждающиеся в постоянном уходе, иные иждивенцы.
Важный момент! В России нельзя вносить в завещание любые условия. Например, наследодатель не может включить в завещание требование о том, чтобы его потомки построили во дворе дома бассейн или не продавали усадьбу в течение 30 лет и т. д.
Дарение: что о нем нужно знать
Между дарственной и завещанием на квартиру есть существенная разница. Имущество передается третьему лицу не после смерти, а при жизни собственника.
Но здесь есть ряд важных моментов:
- Дарение относится к двухсторонним сделкам. Получатель обязан подтвердить, что он принимает имущество. Без этого договор будет недействительным.
- Дарение не предполагает наличие условий, встречных выплат от получателя. Сделку признают ничтожной и в том случае, если даритель предполагает передать квартиру уже после своей кончины.
- Как только подписан договор дарения, перерегистрировано право собственности, даритель теряет все права на недвижимое имущество. Получатель может выписать его из жилья, а квадратные метры сразу продать. Для одариваемого лица дарственная на квартиру получается надежнее, чем завещание.
Важный момент! Формально договор можно признать недействительным. Но для этого нужны веские основания, например, получатель покушался на жизнь или здоровье дарителя, его родственников. Либо новый собственник небрежно относится к полученному имуществу, не поддерживает его в надлежащем состоянии. Но для отмены дарственной потребуется судебное решение.
Завещание и наследство: уплата подоходного налога
Непосредственно вступление в наследство не предполагает уплату НДФЛ. Такая обязанность возникает только в том случае, если наследник решит продать квартиру или дом раньше, чем через 3 (три) года после оформления права собственности. Резиденты РФ в подобных ситуациях платят 13% от суммы, указанной в договоре. Для нерезидентов НДФЛ составит 30%. Это нужно учитывать, решая, что лучше между родственниками: дарственная или завещание.
По итогам года, в котором совершена сделка, продавец заполняет декларацию 3-НДФЛ, подает ее в налоговую инспекцию и до 01 июля перечисляет в бюджет налог. При этом за ним остается право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
Если наследник владел квартирой (домом) до продажи 3 (три) года и более, НДФЛ он не платит вообще. Можно даже не тратить время на заполнение и сдачу декларации.
Важный момент! В части уплаты НДФЛ при вступлении в наследство закон не делает различие между родственниками и иными гражданами. Значение имеет только, является ли получатель резидентом РФ, и сколько лет недвижимость находилась у него в собственности перед продажей.
Дарственная отличается от завещания на наследство на квартиру или дом в части налогообложения. Если получатель не является близким родственником дарителя (сыном, дочерью, братом, сестрой, супругом, родителем, внуком), то НДФЛ в размере 13% придется заплатить сразу после переоформлении права собственности.
Если в дальнейшем новый собственник решит продать полученное в дар имущество, ему вновь придется платить НДФЛ с суммы, указанной в договоре, при условии, что она не ниже 70% от актуальной кадастровой стоимости.
Чтобы не платить налог, родственникам после подписания договора дарения нужно выдержать 3 (три) года, иным категориям одаряемых — уже 5 (пять) лет. Эти требования распространяются на все сделки с имуществом, полученным в подарок после 01.01.2016 года. В любом случае продавец может воспользоваться налоговым вычетом на 1 млн. рублей.
Наследство и дарение: отношение к долгам первоначального владельца
Мало кому удается прожить вообще без кредитов и долгов. Если после смерти гражданина окажется, что он должен банкам, физлицам, поставщикам коммунальных услуг десятки или сотни тысяч рублей, его наследникам придется выплачивать долги. Альтернатива — отказ от наследства, но это не всегда возможно. Например, жена не сможет отказаться от доли мужа, если квартира или дом куплены в совместную собственность.
Но есть один важный момент! Каждый из наследников отвечает по долгам только в пределах стоимости полученного имущества. Если, например, племянник получил 1/3 квартиры стоимостью 1 млн. рублей, кредиторы не могут требовать с него задолженность по кредиту в размере 3 млн. рублей.
Отличие завещания от дарственной на квартиру в том, что одаряемый не обязан погашать долги дарителя ни при жизни, ни после смерти. Но здесь также есть сложные моменты уже со стороны первоначального владельца. Например, нельзя подарить ипотечную квартиру, пока не завершены расчеты с банком, не погашена закладная.
Росреестр откажет в регистрации сделки и при наличии иных обременений, наложенных ФССП или судом. Нельзя включить в договор дарения имущество, являющееся предметом спора при разводе, разделе имущества между наследниками и т. д.
Что дороже и дешевле оформить на квартиру: дарственную или завещание
В случае с завещанием нужно сразу разделить расходы наследодателя и его наследников. Тот, кто изъявляет свою волю, обязан оплатить государственную пошлину в размере 100 рублей и техническую работу нотариуса. Эта сумма может существенно отличаться в зависимости от региона. В среднем гражданин за составление и заверение завещания заплатит до 1,5 тысяч рублей.
Расходы наследников значительно больше. Они оплачивают:
- 600 рублей за вскрытие конверта с завещанием.
- 0,3% от стоимости принимаемого имущества, если наследниками являются близкие родственники, но не более 100 тысяч рублей. Для иных категорий наследников пошлина составит уже 0,6% от стоимости, но не более 1 млн. рублей. Основание — ст. 333.24 НК РФ.
- 2000 рублей за последующее переоформление права собственности на себя.
Также наследникам придется обращаться к оценщику для получения актуальных данных о стоимости квартиры, земельного участка, дома. Еще один расход — техническая работа нотариуса, в том числе, если требуется выделение долей.
Решая, что выгодней оформить, дарственную или завещание на квартиру, нужно помнить о следующем. Если даритель и одаряемый являются совершеннолетними, дееспособными гражданами, они могут самостоятельно оформить договор дарения в 3-х экземплярах и обратиться с ним в Росреестр для регистрации перехода права собственности. В этом случае расходы составят только 2 тысячи рублей.
Чтобы избежать проблем в дальнейшем, для составления договора можно обратиться к юристу. В среднем плата за подготовку такого документа не превышает 10 тысяч рублей. Далее получателю дара придется заплатить НДФЛ, если он не является родственником дарителя. Еще один значимый расход — ежегодный налог на имущество для физических лиц.
Но в ряде ситуаций договор дарения надлежит заверять у нотариуса. Это необходимо, если:
- Одной из сторон сделки является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин.
- Подарить планируется не весь объект недвижимости, а его часть.
В последнем случае дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие остальных участников сделки. Если даритель состоит в браке, его супруг/супруга также должны дать согласие на сделку. Это — дополнительные расходы.
За подписание дарственной в присутствии нотариуса придется заплатить государственную пошлину в размере 0,5% от суммы сделки. Абсолютный минимум составляет 300 рублей, максимум — 20 тысяч рублей. Основание — п. 5 ст. 333.24 НК РФ. Нотариальный тариф определяется в соответствии с п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате. Если сделка проводится между родственниками, он не может превышать 50 тысяч рублей, в остальных случаях — 100 тысяч рублей.
Можно ли завещание переделать на дарственную
Нет, закон не предусматривает подобные трансформации. Как полагают юристы, эти два документа абсолютно не зависят друг от друга. Гражданин вправе, например, квартиру подарить кому-либо, а остальное имущество включить в завещание.
Но и ответа на вопрос, что главнее, важнее: завещание, или дарственная на квартиру, нет. Все зависит от воли и желаний конкретного гражданина. Он может пожелать передать свое имущество не всем родственникам, а одному конкретному человеку, которому, например, больше всех доверял.
Можно или нельзя оспорить дарственную и завещание
В соответствии с законодательством оспорить можно оба документа. Но есть существенная разница в правоприменительной практике:
- Ст. 1131 ГК РФ предписывает, что завещание нельзя оспорить до открытия наследственного дела. Если кто-либо из родственников или иных лиц решит опротестовать этот документ, это можно сделать на основании главы 62 ГК РФ. Но нельзя забывать и про общегражданские правовые нормы.
- Если же речь идет об оспаривании дарственной, необходимо руководствоваться главой 32 ГК РФ.
Чаще всего причиной для оспаривания и завещания, и договора дарения является уверенность родственников в том, что на бывшего собственника оказывали давление, он находился под воздействием лекарств либо его намеренно вводили в заблуждение. При обращении в суд ссылаются на ст. 168 и 177 ГК РФ.
Но доказывать все эти моменты придется в судебном порядке. Сам даритель также может заявить о том, что не понимал смысла своих действий, полагал, что продает квартиру. В подобных ситуациях судья обязан назначить судебно-психиатрическую экспертизу.
Заключение
Однозначно сказать, лучше оформить для наследника: завещание или дарственную на квартиру или дом, невозможно. В первом случае получатель имущества будет платить существенную государственную пошлину. Но при дарении получатель, если он не является близким родственником дарителя, отдаст государству 13% от стоимости квартиры или дома.
И дарственную, и завещание на квартиру можно оспорить. В первом случае даже даритель может настаивать на том, что не понимал, что делает, болел, находился под воздействием психотропных препаратов и т. д. Завещание оспаривают наследники уже после его оглашения.
Переделать завещание на дарственную на квартиру нельзя. Но собственник имущества может в любой момент отменить первый документ и оформить второй.
