25 октября 2023
133
0 коммент.
время чтения: 10 мин.

Как проводится собрание собственников МКД 

Содержание
  • Когда проводятся общедомовые собрания, можно ли созвать внеочередное 
  • Что нужно для проведения общедомового собрания собственников 
  • Порядок оформления протокола общего собрания собственников МКД
  • Признаки ничтожности протокола общего собрания собственников МКД 
  • Подведение итогов 
Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год

Принятие решений, относящихся к общедомовой территории возможно только на собраниях, ведь только собственники являются единственным органом управления. Согласно ст. 44-48  ЖК РФ есть законодательно установленная процедура порядка проведения общего собрания собственников МКД, где будут решаться важные для дома вопросы. Для вынесения положительного решения нужно набрать кворум, обязательно ведение протокола голосования и другие нюансы. Поэтому важно учесть, что уведомление о проведении общего собрания собственников МКД необходимо направить всем собственникам, чтобы впоследствии не было юридических проблем, обжалования другими владельцами или признания результатов недействительными. 

Когда проводятся общедомовые собрания, можно ли созвать внеочередное 

Порядок проведения общих собраний прописывается в протоколе первого ОСС. Если этого не установлено, то обязанностью собственников жилых помещений является проведение таких сборов во втором квартале каждого года. Такое время выбирается специально, чтобы Управляющая Компания и главы совета самоуправления успели подготовить годовую отчетность. Если сроки будут иными, то нарушится периодичность, указываемая в документах. В законодательных актах не прописаны меры ответственности по отношению к тем УК или владельцам жилплощади, кто не проводит ОСС.

Законом устанавливается, кто инициирует общее собрание собственников МКД, такими лицами могут быть:

  • любые проживающие в МКД на основании права собственности;
  • дирекция УК, ЖСК, ТСЖ или ЖКХ;
  • представители органов управления и администрации (только в чрезвычайных случаях). 

Внеочередные собрания могут проводиться неограниченное количество раз, чтобы вопросы по содержанию МКД не копились, а решались по мере поступления.  

Что нужно для проведения общедомового собрания собственников 

Выше уже упоминалось, что в законе есть целых 4 статьи, регламентирующих проведение данной процедуры. Поэтому существует много нюансов, а само проведение требует от инициатора подготовить документы для проведения общего собрания собственников МКД, уведомить владельцев помещений, сделать расчеты и многое другое. 

Процедура кажется несложной, но каждый этап имеет определенные особенности, которые регламентированы законодательством и проигнорировать их не получится. Чтобы разобраться в вопросе, нужно знать, как проходит каждый из них. 

Найти председателя или людей из самоуправления

В домах, где есть больше четырех квартир необходимо выбрать совет и его главу (председателя), данное право прописано в ЖК РФ. Именно эта инициативная группа ответственна за проведение собраний, подписывает все документы, имеет связь с Управляющей Компанией и отчитывается в городскую администрацию обо всех сборах. Без их уведомления не получится осуществить задуманное. 

Найти такую инициативную группу, можно пообщавшись с соседями или через интернет. Все дома, согласно ЖК РФ, обязаны иметь свой сайт. На нем указывается, под чьим управлением находится дом, а также ответственные инициативные жильцы. Также на сайте указана информация о проводимых ранее собраниях, копии всех протоколов и других документов. 

Нередко оказывается, что председатель и весь совет есть только на бумаге, а подписи подделаны Управляющей Компанией. Тогда в повестку дня следует включить вопрос о выборе инициативной группе многоквартирного дома. 

Дата, время и место 

Уведомить жильцов необходимо как минимум за 3 недели. При выборе даты следует руководствоваться правилом свободного времени. В летнее время лучше назначать на вечер буднего дня, чтобы люди не разъехались по базам отдыха и дачам. Зимой — на выходные. 

Место должно быть таким, чтобы там поместилось много людей. В зависимости от количества жильцов это может быть детская площадка, фойе или отдельное помещение, расположенное поблизости. Место проведения также будет зависеть от времени года. В дождливую или холодную погоду люди не будут проводить сборы на улице. 

Повестка дня 

В обязанности инициатора в проведении общего собрания собственников МКД входит составление повестки ОСС, где будут прописаны все важные вопросы. Ее можно оформить в свободной форме, но есть и регламентированная законом информация:

  • адрес МКД, дата, и другие данные о проведении мероприятия;
  • ФИО инициатора;
  • форма (очная (голосовать собственники будут на месте)/заочная (будут голосовать позже из дома, а обсуждение можно вести онлайн)/очно-заочная (обсуждение очное, а заполнение бюллетеней после). 

Вопросы пишутся каждый с новой строки и нумеруются. Они должны быть лаконичными, чтобы при проведении голосования на них можно было ответить “да/нет”. Не должно быть пунктов “дополнительные вопросы”, “другое” и т.д. Такой протокол не примут в администрации и придется проводить ОСС снова. 

Передать готовый документ нужно в местный ОМСУ. Узнать о нем можно у председателя или через интернет, на портале администрации города. Нужно быть готовым, что в администрации могут предложить изменить пункты повестки. У инициатора есть право отказаться от таких внесений, но есть риск, что по этим вопросам возможно оспаривание решения общего собрания собственников МКД. 

В законодательстве нет четкого регламента, нужно ли ставить в известность УК. Если в повестке есть вопросы, касающиеся смены или не выполнения обязанностей, лучше, чтобы представители УК поставили свою подпись об ознакомлении с недовольством жильцов. 

Деньги, контакты собственников, уведомление 

На покупку конвертов, отправку заказных писем, печать объявлений, уведомлений, бюллетеней и других документов уходит ощутимая сумма. Законодательством установлено право инициатора на добровольный общий сбор с жильцов, однако сильно на это рассчитывать не стоит. Все деньги должны собираться под подпись, с указанием, куда будут направлены, а после — итоговым отчетом о расходовании. 

По закону РФ использовать контактные данные можно только с письменного согласия. Образец согласия на обработку персональных данных можно скачать любой типовой и заменить цели и методы использования, распечатать. Перед тем, как брать телефон, нужно, чтобы человек подписал соглашение. Также можно сделать лист личного вручения. Этот документ должен вести учет жильцов, кто в курсе проводимого ОСС, что подкрепляется его подписью. 

Кого и как нужно уведомить 

В ответственность инициатора общего собрания собственников МКД включается необходимость уведомления каждого из жильцов. Если при личном обходе оказались те, кто отказался ставить подпись или никого не оказалось дома — необходимо направить почтовое сообщение. Обязательно с открепным заказным бланком, чтобы были неоспоримые доказательства, что собственник действительно был уведомлен.  Обратите внимание, просто письмо отправлять не рекомендуется. Отправка писем должна быть осуществлена минимум за 10 дней. Аналогичным образом надо поступить, если есть комнаты, квартиры или коммерческие помещения, которые числятся в собственности города или госорганов. 

Голоса каждого владельца помещений — как провести подсчет

Этот показатель не равен владельцам квартир. Он рассчитывается отдельно по формуле. Главным критерием будет размер жилплощади в собственности конкретного человека. Сначала нужно рассчитать общую квадратуру в доме, что делается путем суммирования всех имеющихся помещений жилого и коммерческого назначения. Дальше отдельно для:

  • единоличных собственников;
  • тех, у кого есть доля жилплощади;
  • владельцев комнат в коммуналках. 

Для выведения показателя, необходимо площадь одного жилого помещения разделить на тот же показатель всего дома и умножить на 100%. Это будет процент голосов от общего количества, которым обладает конкретный собственник. Аналогично нужно рассчитать для всех жильцов. 

Как правильно провести мероприятие и проголосовать

Чтобы принятие решений общим собранием собственников МКД было легитимным, допускается голосование только в письменном виде на подготовленных бланках, либо электронным способом на автоматизированных специализированных платформах (Госуслуги-Дом, Сквер и т.д.). 

Бюллетени обязательно должны содержать информацию:

  • ФИО конкретного владельца помещения;
  • номер квартиры, ее площадь по паспорту;
  • данные документа собственности;
  • для юр.лиц ( указать как называется компания, ОГРН, ИНН, реквизиты помещения и документа о собственности);
  • все пункты из повестки, варианты ответов;
  • для облегчения подсчета голосов на общем собрании собственников МКД лучше оказать процент, рассчитанный по формуле выше;
  • дату, подпись и расшифровку. 

Такими бланками должны быть обеспечены все присутствующие на собрании. После очного обсуждения проводится голосование по всем вопросам, вынесенным на повестку дня. 

Ответственные лица, подведение итогов 

Когда проводится первичное ОСС или по любым другим причинам отсутствует ответственная инициативная группа лиц, ее нужно выбрать, чтобы был кто-то, кто подписывает протокол общего собрания собственников МКД. Среди таких ответственных лиц нужно определиться с:

  • председательствующим человеком;
  • ответственным секретарем;
  • комиссией для счета голосов. 

Утвердить ответственный состав для проведения конкретного ОСС или на год и более. Это могут быть любые лица среди присутствующих. Председателем или секретарем должны являться только собственники, а вот подсчитывать итоги может входить кто угодно. Функции председателя может принять тот, кто инициировал сбор, на одну повестку или возложить полномочия на длительный срок по решению собрания. 

Для признания всего действа легитимным потребуется кворум для общего собрания собственников МКД. Он соберется, если придет половина владельцев помещений жилого и коммерческого назначения МКД. 

Подсчет голосов 

Этот этап необходимо выполнить в течение недели после ОСС. Если используются автоматизированные системы, они это сделают сразу после того, как проголосуют все участники. При самостоятельном подсчете необходимо быть максимально внимательным. Даже небольшие погрешности могут стать причиной признания собрания недействительным. 

Члены счетной комиссии и собственники не могут уносить бюллетени с собой, оригиналы должны храниться у председателя до того момента, как будут переданы в органы местной администрации и жилищного надзора вместе с протоколом. 

Интерпретация результатов 

Для большинства простых вопросов достаточно, чтобы половина от тех, кто пришел на собрание положительно ответила на вопрос. Однако есть ряд других решений, где потребуется большее количество голосов. Например, ⅔ нужно, чтобы решить проблемы связанные с:

  • землей, находящейся в общем пользовании;
  • размещением рекламы;
  • использованием средств капремонта;
  • реконструкции, реновации;
  • выбора ответственных жильцов, которые будут иметь право заключать и подписывать договоры, уставные документы и прочие бумаги от лица всего дома. 

Если поднимается вопрос об отчуждении имущества, то потребуется, чтобы положительно ответили все жильцы в доме. 

Порядок оформления протокола общего собрания собственников МКД

Крайним этапом является оформление протокола. Он осуществляется после того, как проведено голосование и определены его итоги. Документ должен включать следующую информацию:

  • порядковый номер с начала года, а также день, месяц и год составления бумаги;
  • дату, время и место проведения — обратите внимание, что все данные должны совпадать с теми, что указаны в повестке и фактическими;
  • адрес дома, квадратура;
  • кто инициировал собрание, председательствовал, кто был секретарь и счетная комиссия;
  • место хранения протокола общего собрания собственников МКД (копии);
  • подписи ответственных лиц (председатель, секретарь, счетная комиссия, УК (если был представитель)). 

В самом тексте протокола прописываются все пункты повестки, обсуждения, сколько человек пришли, сколькие из них проголосовали, результаты. В случае, если не собралось нужное количество владельцев жилья для кворума — указать обязательно. 

В законе установлен срок составления протокола общего собрания собственников МКД — он составляет 10 дней с момента сбора владельцев.

Данный документ необходимо составить в количестве 4 копий. Одна из них и оригиналы бланков для голосов, реестр и все остальные бумаги, составленные на этапе подготовки передаются в УК, которая перенаправит их в ГЖН. 

Второй экземпляр — место хранения определяется собственниками на собрании, чаще всего у инициатора или председателя. Третий — размещается в подъезде на видном месте, чтобы уведомить жильцов. Четвертый — загружается на сайт. 

Сколько хранятся протоколы общих собраний собственников МКД

С учетом того, что такие решения можно оспорить, среднее время для обжалования в судах общей юрисдикции составляет 3 года. Поэтому срок хранения протоколов общего собрания собственников МКД в ГЖИ составляет аналогичное время. 

Признаки ничтожности протокола общего собрания собственников МКД 

Все решения, которые были приняты на ОСС, Государственный Жилищный Надзор может не признать. Такое право гос.органа регламентируется приказом  № 938/пр. На этом основании проверяющий протокол госслужащий уполномочен отказать во внесении изменений в реестр, а также осуществлении действий, которые были рассмотрены на собрании. Среди таких оснований:

  • принято решение с нарушением нравственности и правопорядка, посредством угроз и давления;
  • голосование проводилось по вопросам, не включенным в повестку;
  • решения не сопоставимы с компетенцией собрания;
  • не набрался кворум;
  • отсутствуют подписи ответственных лиц;
  • в оформлении документов ошибки и неточности;
  • есть сомнения в оригиналах подписей и бюллетеней. 

Решение Государственной Жилищной инспекции могут быть оспорены в суде.  

Подведение итогов 

Чтобы провести ОСС и решить насущные вопросы о распоряжении общедомовым имуществом потребуется выполнить ряд действий. Предлагаем краткий чек-лист, который поможет держать все под контролем и ничего не упустить:

Поэтапно процесс будет выглядеть так:

  1. Договориться с председателем, инициативными соседями. 
  2. Определить дату, и другие детали проведения. 
  3. Написать по пунктам повестку дня, ознакомить с ней жильцов и администрацию. 
  4. Получить контактные данные владельцев. 
  5. Отправить жильцам уведомление почтой. 
  6. Повесить объявление о проведении общего собрания собственников МКД. 
  7. Сообщить в госорганы о проведении собрания. 
  8. Подсчитать долю голосов. 
  9. Оформить и напечатать бланки для голосования. 
  10. Провести сбор, вынести для обсуждения свой вопрос, проголосовать. 
  11. Огласить итоги голосования . 
  12. Провести оформление протокола общего собрания собственников МКД, проверить правильность заполнения. 

Если все сделать согласно закону ст. 44-48 ЖК РФ, то  УК или ГНЖ не смогут признать решение неправомерным или недействительным, но зато можно решить множество вопросов по содержанию МКД. 

Читайте также:


Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год
25 октября 2023
133
#Законы
Комментарии:
Марина Лакомова, Kartagov.net
Автор статьи
Марина Лакомова
специалист по недвижимости
Кликните на карту для начала работы
Информация из публичной кадастровой карты носит информационный характер
Kartagov (с) 2019-2024. Все права защищены.