Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду официально

После оформления ипотеки у заемщика возникают долгосрочные кредитные обязательства, и вместе с жилплощадью появляется новая статья немалых ежемесячных расходов. Если жилье, приобретенное с привлечением банковской субсидии, не используется для постоянного проживания, оно способна стать источником постоянного дохода и облегчить долговое бремя. Ведь при определенных условиях ипотечную квартиру можно сдавать в аренду и использовать регулярно получаемую прибыль частично или полностью на погашение очередных платежей.

В каких случаях не запрещено сдавать ипотечную квартиру внаем

Гражданским кодексом и какими-либо другими законодательными актами гражданам не запрещено передавать в пользование отданную под залог собственность, включая и ипотечную недвижимость. Однако в статье 346 ГК указано, что запрет отсутствует только в том случае, если иное не оговорено кредитным договором. При наличии в нем особых положений касательно последующей сдачи в аренду ипотечной квартиры свои дальнейшие действия заемщик должен согласовывать с банком. В документах могут и не прописываться именно прямые запреты, а содержаться пункты о необходимости получать разрешение. Очевидно, что в этом случае необходимо посетить банк.

Важно! При выявлении фактов, свидетельствующих о передаче залоговых жилых помещений в аренду без ведома кредитора, он имеет право потребовать досрочно погасить всю сумму займа и обратить взыскание на квартиру с непогашенной ипотекой. Не стоит обольщаться по поводу того, что банк не будет заниматься проверками. Благодаря современным технологиям банковские структуры имеют возможность оперативно получать информацию о регистрируемых финансовых сделках с недвижимостью, в том числе и по сдаче ее внаем.

В каких банках нет запретов на сдачу ипотечного жилья внаем

Перечень, какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру, включает крупнейшие кредитно-финансовые организации федерального масштаба – «Сбербанк», «Связь-Банк», «Альфа-Банк» и «ВТБ». Однако для получения такой возможности некоторые банки предлагают выполнить ряд требований – например, перед сдачей внаем жилья выписать несовершеннолетних, предоставить извещение от страховщика или собрать крупный пакет дополнительных документов. Все это делается для того, чтобы получить гарантии дальнейшего бесперебойного поступления платежей по кредитам и беспрепятственного доступа к операциям по залоговой недвижимости в случае ее изъятия.

Если плательщик перестает платить, для погашения задолженности квартира может быть изъята из собственности и продана. Сделать это затруднительно, если на обращаемой во взыскание жилплощади официально проживают квартиранты, имеющие на руках официальный договор найма ипотечной квартиры. Есть и противоположная тенденция во внутренней кредитной политике, что характерно для более мелких банков. Они никак не препятствуют сдаче приобретенного по ипотеке жилья. Предполагается, что в этом случае собственник получает дополнительный доход и будет исправно вносить ежемесячные платежи.

Еще одна причина, почему нельзя сдавать ипотечную квартиру по некоторым кредитным договорам, придумана не самими кредиторами. Действующие в России программы льготного целевого субсидирования ориентированы на отельные категории граждан и частично или полностью финансируются из государственного бюджета. Фактически государство, а не банк, оплачивает приобретаемое жилье, и поэтому с помощью запрета сдачи жилплощади внаем пресекается возможность получения доходов в денежном выражении за счет выделенных бюджетных средств.

Как получить разрешение на сдачу в аренду ипотечной квартиры

Собственник жилья должен обратиться в то отделения банка, в котором был выдан ипотечный кредит. Если особые условия о возможности сдачи жилплощади в аренду прописаны в кредитном договоре, обычно требуется написать стандартное заявление.

При его подаче нужны такие документы:

Общегражданские паспорта заемщика и созаемщиков.
Свой экземпляр договора об ипотечном кредитовании.
Выписка из ЕГРН с подтверждением регистрации прав собственности на квартиру, которую планируется сдавать внаем.
Проект договора найма жилого помещения с указанием реквизитов арендатора, сроков аренды и упоминанием того, что арендуемый объект является залоговым.

Важно! Обратиться в банк рекомендуется даже в том случае, если в ипотечном договоре нет никаких упоминаний о дополнительных условиях при сдаче жилья в аренду. Это позволяет перестраховаться от возможных негативных последствий. Например, возникнут проблемы по вине арендаторов, связанные с незаконными перепланировками и другими нарушениями правил пользования ипотечной жилплощадью.

После одобрения со стороны банка можно официально сдавать ипотечную квартиру без каких-либо опасений. Собственник имеет возможность размещать объявления в СМИ и Интернете, заключать договор найма жилого помещения с любыми категориями граждан, в том числе и иностранцами, прописывать арендаторов и членов их семей на своей жилплощади.

Обязательно ли прописывать арендатора в ипотечной квартире

Еще один вопрос, почему нельзя сдавать ипотечную квартиру в аренду без согласия банка, связан с возможностью регистрации на жилплощади новых жильцов. Подавляющее большинство банков разрешает без дополнительных согласований прописаться на купленной по ипотеке жилой площади только самому кредитополучателю, членам его семьи и близким родственникам. Чтобы зарегистрировать посторонних лиц, потребуется разрешение банка. Таким образом, даже если в кредитном договоре нет специальных пунктов, предписывающих согласовывать возможность аренды, в банк все равно придется обращаться.

Согласно правительственному постановлению № 713, арендатор получает возможность использовать арендованную жилплощадь только после прохождения процедуры регистрации. Без этого шага невозможно пользоваться бесплатными услугами государственных учреждений здравоохранения по месту жительства, отдавать детей в бюджетные детские сады или школы и реализовывать ряд других социальных прав. Как правило, для квартиросъемщика оформляется временная регистрация на весь срок действия договора найма жилого помещения, но не свыше 5 лет. Она в соответствии с законом № 5242-1 обязательна для лиц, которые не проживают по адресу постоянной прописки 3 месяца и более.

Важно! Если квартира сдается напрямую иностранным гражданам, а не через посредничество юридических лиц, собственник ипотечного жилья принимает на себя обязанности принимающей стороны и также должен оформить временную регистрацию для иностранцев на своей жилплощади. Одновременно возникает обязанность предоставить в подразделение миграционного учета уведомление о прибытии иностранного гражданина. Другими способами нельзя сдавать ипотечную квартиру.

Как правильно составить договор найма ипотечного жилья

Договор аренды ипотечной квартиры – ключевой гражданско-правовой документ, с помощью которого фиксируются оговоренные между собственником и квартиросъемщиком условия найма жилья. Документ может быть краткосрочным, заключенным на срок не более 11 месяцев, и долгосрочным, оформленным на более длительные периоды вплоть до нескольких лет. Краткосрочные договоры не подлежат регистрации, могут оформляться в простой форме от руки, продлеваются в любое удобное время и начинают действовать с момента подписания. Долгосрочные обязательно регистрируются в Росреестре, оформляются на типовом бланке и вступают в силу с даты регистрации.

К договору прилагаются акты приемки-передачи. Один из них подписывается сторонами в момент заселения, а другой оформляется при выселении. В актах отражается состояние квартиры до и после сдачи, фиксируются претензии со стороны собственника и нанимателя при наличии. Перед тем как сдать ипотечную квартиру в аренду, важно учитывать, что юридически краткосрочный и долгосрочный договоры различаются. В частности, по долгосрочным договорам съемщики имеют преимущественное право продления, могут пересдавать жилье при согласии владельца, а также по согласованию с собственником временно предоставлять жилплощадь для проживания других лиц.

В договоре, по которому можно сдавать внаем ипотечную квартиру, должны присутствовать следующие части:

Описание объекта с указанием адреса, кадастрового номера, площади.
Перечень имущества, которое также передается в пользование, описание состояния каждой единицы на момент сдачи жилплощади.
Сведения о нахождении квартиры в залоге и наличии разрешения от банка.
Реквизиты собственника жилья и нанимателя, перечень лиц, которые будут проживать на жилплощади.
Сроки действия договора найма.
Порядок внесения платежей в счет арендной платы, оплаты коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием и обслуживанием квартиры, общедомового имущества и помещений общего пользования, прилегающей территории.
Размеры задатков, обеспечительных и авансовых платежей при их наличии.
Права, обязанности и ответственность сторон.

В последнем разделе детально оговариваются не только общие положения касательно того, что может и нет делать квартиросъемщик, какие предусмотрены штрафы и другие санкции за нарушения вплоть до расторжения договора и выселения. Здесь также прописываются частные условия – например, запрет или разрешение на проживание вместе с домашними животными.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру

Жилье, купленное по еще непогашенной ипотеке, можно сдавать внаем, если такая возможность предусмотрена кредитным договором. В некоторых случаях на это требуется разрешение банка. Поскольку на арендуемой жилплощади предусматривается не только проживание, но и регистрация съемщика, также необходимо согласие кредитора. Сложность процедуры зависит от вида ипотеки и банка, в котором был оформлен заем. В любом случае сдавать ипотечную квартиру выгодно, ведь собственник получает постоянный дополнительный доход. Средства можно направить на выплату кредита и после его погашения стать полноправным владельцем квартиры, приобретенной в итоге на очень выгодных условиях. Главное, не забывать платить налоги с доходов от сдачи жилья, которые установлены в размере 13% для налоговых резидентов и 30% для нерезидентов.

Читайте также: