Как обменять квартиру на другую или частный дом

К обмену недвижимости часто прибегают, когда не получается ее продать, требуется разделить имущество при разводе и в связи с другими обстоятельствами. Процедура обладает определенными особенностями. Их необходимо учесть, перед тем, как обменять квартиру на квартиру, чтобы процесс прошел без ошибок.

Особенности обмена

Данный процесс был особенно широко распространен, когда жилье еще не приватизировали. Люди договаривались обменяться жилплощадью, если обоих устраивало подобное предложение. Правильнее назвать такой процесс меной. Это связано с тем, что в нем участвуют не владельцы имущества, а наниматели жилья, то есть те, кто просто использует жилплощадь.

Современное понятие обмена несколько изменилось благодаря возможности приватизировать имущество. То есть в процедуре участвуют именно собственники. Особенность в том, что в данном случае каждая сторона проводит несколько сделок купли-продажи. Сначала по бумагам продается имущество, которое планируется обменять, а затем приобретается недвижимость второго участника.

Важно, что даже если сделка будет внезапно расторгнута, стороны ничего не теряют. У каждого в собственности останется своя квартира. Дополнительно предметом договора в данном случае является именно недвижимость от обоих участников, а не деньги.

Как правильно обменять квартиру: нюансы законодательной базы

Данный процесс регулируется Гражданским кодексом РФ. В блоке статей описаны все действующие нормы, согласно которым должен происходить обмен. Отмечалось, что процедура подключает сразу две купли-продажи, но проводятся они по одному документу.

Особенности:

Каждая из сторон выступает продавцом своей недвижимости и покупателем второй квартиры.
Оформление проводится с пакетом бумаг, который требуется и при стандартной купле-продаже.
Для передачи имущества используется отдельный акт или в договоре ставится отметка, что данный контракт выступает и придаточным документом.
Каждый участник проходит регистрацию права владения в Росреестре.
Иногда требуется оплатить налог. Например, если собственность находится во владении одного лица больше 5 лет. Для некоторых ситуация больше 3 лет. Налог составляет 13%. Доплата также облагается НДФЛ.

Перед обменом владельцы имущества должны убедиться, что их устраивает новое жилье. Дополнительно следует изучить всю информацию об объекте. Сделать это можно при помощи онлайн-сервиса. Достаточно указать кадастровый номер.

Виды обмена

На тип обмена влияет рынок недвижимости, на котором происходит процедура. Варианты следующие:

Вторичный рынок. Участники заключают договор мены, либо 2 ДКП.
Новостройка. Происходит по программе trade-in. Одним из участников выступает застройщик. Он оформляет с покупателем ДКП, где отмечается, что старое имущество идет в счет нового.
Обмен неприватизированного жилья, который контролируется администрацией.

Если стоимость недвижимости не совпадает

Поменяться жильем, которое совпадает по цене и параметрам достаточно просто. Главное, все правильно оформить. Сложнее, когда имущество у участников процесса разное. Тогда можно обменять квартиру на квартиру с доплатой. Это касается ситуаций, когда у объектов различается размер площади, ремонт, уровень освещенности, состояние дома и прочие характеристики. Все это влияет на цену недвижимости, которая будет отличаться. Если жилье находится в разных районах, то на стоимость влияет и район расположения.

В результате можно обнаружить объявления «обменяю однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой». Размер суммы определяется после проведения независимой оценки. Также собственники могут устроить переговоры, чтобы определить окончательную сумму доплаты, устраивающую обоих. Важно, что в сделке могут участвовать не только деньги, но и новая мебель, оборудование, дополнительное имущество в виде автомобиля, гаража и прочее.

Как обменять неприватизированную квартиру

Отмечалось, что ранее подобный процесс был широко распространен. Обменять неприватизированную квартиру можно, но предварительно необходимо получить согласие у всех лиц, которые имеют право проживать в данной недвижимости. При наличии среди них граждан, не достигших 18 лет, следует обратиться к органам опеки, чтобы они выдали разрешение на сделку.

Для подбора подходящего варианта потребуется база данных неприватизированного жилья. Для этого нужно обратиться в МФЦ. Дополнительно требуется обратиться в местную администрацию, чтобы получить разрешение на процедуру.

Чтобы обменять муниципальную квартиру, потребуются следующие бумаги:

Оформленное заявление.
Паспорта тех, кто выступает квартиросъемщиками и проживающих в этих объектах.
Разрешение от органов опеки, свидетельства о рождении, если присутствуют несовершеннолетние.
Документы о праве использовать данную жилплощадь.
Договор обмена, подписанный обеими сторонами.
Справка, подтверждающая отсутствие долгов по ЖКХ.

Собранный пакет подается через МФЦ или местную администрацию. Дополнительно потребуется оплатить пошлину и сохранить квитанцию в качестве подтверждения. Заявление будет рассмотрено в течение 10 дней. Регистрировать процесс в Росреестре не требуется.

Как можно обменять квартиру на квартиру, если они в собственности

Такой процесс происходит по ДКП или договору мены. В последнем случае происходит прямой обмен, который может сопровождаться доплатой или быть без нее. При заключении ДКП процедура называется альтернативной.

Обмен имеет следующие особенности:

Оформление документа происходит в письменном виде. Дополнительно можно обратиться к нотариусу для заверения.
Договор мены обязательно регистрируют в Росреестра.
Если участвует доплата, то данный факт прописывается отдельным пунктом. Следует указать сумму и порядок расчета. То есть, каким образом будут переданы деньги, в какой валюте и когда.

Со стороны закона, участники этой сделки выступают одновременно продавцами и покупателями. Поэтому, если собственник владеет недвижимостью больше 5 лет, ему потребуется уплатить НДФЛ. Это касается и доплаты, ведь она рассматривается, как получение прибыли.

При альтернативном обмене, когда заключается ДКП, рекомендуется привлекать риэлторов. Он не только подберет подходящий вариант жилья, но и поможет в заключении сделки, оформлении бумаг. В некоторых случаях требуется оплатить НДФЛ. Данный способ отличается высокой степенью риска. В том числе, сделка может затронуть права несовершеннолетних, и проводиться без получения предварительного разрешения от органов опеки. Поэтому рекомендуется проводить процесс с участием риэлтора.

Особенности обмена на вторичном рынке

Оформление сделки достаточно простое. Можно использовать договор мены или несколько ДКП. Можно обменять как равноценные квартиры по параметрам, так и разные с доплатой от одной из сторон. Перечень документов такой же, как при купле-продаже, но собирать их должны обе стороны.

Заключенный договор должен содержать следующую информацию:

ФИО сторон, их адреса и данные паспортов.
Информация об объектах, включая адреса, описание площади, указание количества комнат.
Прописывается, что стороны проводят обмен.
Стоимость недвижимости. Можно прописать рыночную или кадастровую. Также указывается величина доплаты, при ее наличии, и способ ее передачи.
Особенности передачи объекта. Будет ли заключаться акт или договор.

Можно прописать дополнительные условия. Важно, что если доплата в процессе не участвует, отметка об этом ставится в договоре. Тогда у обеих квартир должна быть одинаковая стоимость указана.

Процесс обмена состоит из следующих этапов:

Поиск недвижимости для обмена и сбор бумаг.
Оформление соглашения между сторонами.
Подача договора в МФЦ для регистрации прав. Дополнительно потребуются паспорта участников сделки, и собранные ранее документы.
На регистрацию отводится от 3 дней до 2 недель. Затем стороны получают выписки, где указано их право на полученное жилье.

Если заключается несколько ДКП, потребуется взять 2 талона при обращении в МФЦ. Это связано с тем, что подается два комплекта бумаг.

Как обменять квартиру на новостройку

Применяется схема trade-in. Суть ее в том, что застройщик получает старую квартиру в счет новой. Для внесения оставшейся суммы заключается ДКП. Старое жилье должно соответствовать определенным требованиям. Среди них:

Объект находится в том же населенном пункте, как и новостройка.
У недвижимости хорошее техническое состояние, в наличие все требуемые документы.
Цена старой квартиры ниже, чем новой.

Чтобы определить стоимость обменного жилья, застройщик обращается к независимым специалистам для оценки его рыночной цены.

Потребуются документы:

Выписка из ЕГРН.
Бумага, на основании которой гражданин получил право владения объектом.
Техпаспорт, которому не больше 5 лет.
При наличии супруга нужно согласие на процедуру, нотариально заверенное. Если есть несовершеннолетние - одобрение от органов опеки в письменном виде.
Справка, что нет долгов по ЖКХ.
Справка о тех, кто прописан.

Затем составляется документ ДКП, он подписывается сторонами и отправляется в МФЦ, чтобы его зарегистрировали в Росреестре.

Как обменять квартиру в ипотеке на другую

Наиболее простой и прозрачный способ обмена в данном случае сводится к погашению ипотечного займа. Когда недвижимость перейдет в полную собственность заемщика, он сможет распоряжаться ей по своему усмотрению.

Пока объект в залоге, любые сделки с ней должны совершаться с одобрения банка. Но, кредитная организация не всегда согласие на мену жилплощади, даже если процесс будет с доплатой.

Однако, обменять ипотечную квартиру на другую можно. Для этого существуют следующие методы:

Продажа объекта покупателю, при котором ипотечный долг переводится на нового владельца.
Заключение ПДКП с задатком, размер которого равноценен оставшемуся долгу по займу.

Отмечалось, что, чтобы обменять ипотечную квартиру на другую, необходимо получить согласие банка. Шансов на одобрение мало, но заемщик может попробовать. Следует обратиться в кредитную организацию с соответствующим заявлением. Банк будет оценивать ликвидность и качество обменного жилья. Шансы на одобрение увеличиваются, если заемщик исправно в течение нескольких лет вносил платежи, и имеет хорошую кредитную историю. Банки редко одобряют подобные сделки.

Но если они решили пойти клиенту навстречу, то обязательно проверяют юридическую чистоту процедуры, состояние объекта. Затем кредитная организация накладывает ипотечное обременение на новую недвижимость, а с предыдущего жилья снимается.

Можно ли использоваться в качестве доплаты маткапитал

Напрямую подобное использования МСК не запрещено законом. Это связано с тем, что маткапитал можно использовать для улучшения жилищных условий, а обмен квартиры на лучшую является именно такой ситуацией. Для этого необходимо получить одобрение от ПФР. Его сотрудники при оценке будут ориентироваться на площадь нового объекта, его состояния, а не стоимости. Это значит, что ПФР не одобрит доплату, если недвижимость просто дороже предыдущей, но по параметрам одинаковая. В остальном сделка проходит по общим правилам.

Заключение

Процесс обмена может проводиться по разным правилам в зависимости от особенности сделки. Для процедуры подходят разные квартиры, не только те, что находятся в собственности, но и в найме. Стоит выделить следующие особенности:

Процедура может осуществляться по нескольким ДКП, либо по соглашению об обмене.
Если объекты различаются по параметрам, то одна из сторон может компенсировать разницу. Это позволяет обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой.
Обмену подлежит и жилье в новостройке. Для этого можно воспользоваться трейд-ин. Тогда застройщик берет старую квартиру в счет новой.
Важно, что в некоторых случаях необходимо оплатить налоги. Это касается ситуаций, когда гражданин является владельцем больше 5 лет. Дополнительно, доплата также юридически считается прибылью. Поэтому с этой суммы также уплачивается 13%.
Обменять квартиру в ипотеке возможно. Необходимо обратиться в банк с соответствующей просьбой. Если кредитная организация не одобрила сделку, можно продать объект с переводом долга на нового собственника, или заключение договора с задатком, равным оставшейся сумме долга по займу.

Читайте также: