Выделение долей необходимо для дробления недвижимости на несколько имущественных объектов. В некоторых случаях процедура предписана законом, поэтому проводится вне зависимости от желания собственников. В других ситуациях владельцы сами принимают решение об удобстве долевой собственности. Как выделить долю в натуре в квартире зависит от целей и нюансов законодательства.
Понятие и отличия долевой собственности
Перед тем, как выделить долю в однокомнатной квартире или доме, нужно ознакомиться с самим понятием. Под долевой собственностью понимают определенный тип владения недвижимости, при котором часть каждого владельца определена и зафиксирована. Важно отличать подобную схему от совместной собственности. Ключевые отличия:
- Доли могут быть разными. Если имущество принадлежит семейной паре, то каждый из них по умолчанию имеет право на ½ часть. В случаях, когда важно изменить пропорции владения, следует ознакомиться, как выделить доли в квартире супругам.
- Долей можно распоряжаться самостоятельно. Владелец может продать, подарить или завещать свою часть без согласия остальных долевых собственников. При совместном владении такой вариант исключен.
- Размер доли определяет величину расходных операций. Например, порядок оплаты коммунальных услуг, налоговых сборов.
Когда нужно делить имущество по долям
Порядок, определяющий как правильно выделить долю в квартире, актуален для следующих случаев:
- Покупка недвижимости в ипотеку с использованием средств материнского капитала. По закону имущество должно быть оформлено в совместную собственность с обязательным последующим выделением долей родителям и несовершеннолетним детям.
- Если планируется продажа части квартиры. Хозяину не обязательно продавать объект полностью. Он может как выделить долю в квартире и продать ее другим собственникам, так и предложить сделку третьим лицам. Однако здесь есть нюанс: первоочередное право на покупку закреплено за остальными дольщиками.
- Имущество передается по наследству. В такой ситуации распределение долей может зависеть от воли наследодателя. Если завещание не содержит четких указаний, то недвижимость делится на доли по числу наследников в момент вступления в наследство.
- Защита будущих интересов. Таким образом можно заранее обезопасить имущественные интересы от нежелательных ситуаций. Вопрос о том, как выделить долю в ипотечной квартире супругу, избавит от многих претензий в случае развода.
- Независимость от остальных владельцев. Если не хочется согласовывать свои решения с другими хозяевами, то можно разделить объект на доли.
Как выделить долю в квартире: пошаговая инструкция
Инициировать процесс может единоличный собственник или один из владельцев долевого имущества. В последнем случае действие не должно ухудшать качества жизни остальных. Рассмотрим самые распространенные случаи отдельно.
Ипотека с материнским капиталом
Части не обязательно должны быть равными, но обязаны соответствовать пропорциональной части каждого члена семьи в материнском капитале. Пример расчета:
- стоимость недвижимости 2 миллионов, цена квадратного метра – 40 тысяч рублей;
- материнским капиталом погашено 500 тысяч долга, что эквивалентно 12,5 метрам;
- в семье 4 человека, минимальная доля на одного – 3,125 метров.
Процедура контролируется государством и при выявлении нарушений возможно оспаривание сделки через суд. Доли определяются в течение полугода после погашения ипотеки и снятия обременения. Их можно закрепить посредством Соглашения о выделении долей, составленном в письменной форме. Образец документа можно найти в Интернете в свободном доступе. Если отдельную часть выделяют супругу, то соглашение составляет нотариус. Дополнительно нужно предоставить:
- паспорта семейной пары;
- свидетельства о рождении детей и заключении брака;
- чеки об оплате государственной пошлины – за каждого члена семьи отдельный чек, общая сумма 2 тысячи рублей.
С документами следует обратиться в Росреестр лично или через сайт ведомства, либо зарегистрировать изменения через МФЦ.
Как выделить долю в квартире для продажи
При добровольном согласии всех собственников необходимо согласовать размер каждой причитающейся части. Затем составить соглашение и удостоверить его у нотариуса. Далее потребуется оформить право собственности в Росреестре или в МФЦ, предоставив паспорт и договор. Также потребуется оплатить пошлину. По окончанию регистрации заявитель получит правоустанавливающий документ. До того, как выделить и продать долю в квартире, ознакомьтесь с рисками:
- сделка возможна только после предварительного уведомления остальных дольщиков и предоставления им права на выкуп имущества;
- нарушение порядка уведомления является основанием для судебного разбирательства;
- совместная продажа значительно выгоднее, чем реализация объекта по частям.
При расторжении брака
Правила о том, как выделить долю в квартире после развода, зависят от конкретной ситуации. В частности:
- Поровну между супругами в рамках мирового соглашения. Это касается недвижимости, приобретенной в браке, если иные условия не предусмотрены брачным договором.
- Согласно брачному договору. Если в документе закреплен иной порядок, то он будет применен при разводе.
- Не выделять. Если в период нахождения в браке супруги уже определили собственные доли, то проводить процедуру повторно не следует.
При разводе делится только совместно нажитое имущество. Объекты, переданные в дар или по наследству остаются у получателя. Порядок регистрации имущественных прав аналогичен прошлому пункту.
Приватизированное имущество
Законом предусмотрены такие сделки при условии проведения собрания собственников и их единой позиции касательно части совладельца. Как выделить долю в приватизированной квартире:
- определиться с вариантов выделения – в натуре или в форме компенсации;
- составить соглашение при участии нотариуса;
- оплатить госпошлину и передать документы в Росреестр;
- получить выписку из ЕГРН.
Многих интересует, как выделить долю в муниципальной квартире. На данный момент такие сделки невозможны. Сначала объект необходимо приватизировать в установленном порядке.
По обращению в суд
Если заинтересованным лицам не удалось достичь компромисса, то потребуется обращаться в судебную инстанцию. Как выделить долю в квартире через суд:
- Пройти процесс досудебного урегулирования. Сначала нужно попытаться найти решение вне суда. Для этого в адрес владельцев направляется досудебная претензия.
- Получить экспертное заключение. До того, как выделить доли в квартире родственникам или иным людям, нужно заручиться заключением эксперта о возможности дробления имущества.
- Составить иск и оплатить госпошлину. Заниматься составлением можно самостоятельно или с привлечением юриста.
- Обратиться в суд. После получения согласования можно регистрировать новые права в Росреестре.
Как выделить реальную долю в квартире
В этом случае за собственником закрепляются конкретные помещения или квадратные метры. Можно как выделить доли в квартире через МФЦ, так и по обращению напрямую в Росреестр. Это довольно сложная задача, потому что законом предусмотрены четкие требования к каждой части. Именно:
- собственный санузел;
- отдельная кухня или возможность ее обустройства в будущем, включая подвод коммуникаций;
- автономный выход на улицу или на общедомовые территории.
Обязательно требуется составленный технический план. Кроме того, процедура согласуется с БТИ. На практике доли в натуре крайне редки. Они требуют внушительных затрат и в принципе не применяются для объектов небольшой площади.
Как выделить доли, если квартира в ипотеке
Потребуется получить согласие от банка. Выделить долю супругу в ипотечном жилье можно, заключив брачный договор или составив нотариальное соглашение о разделе. При желании супруга можно включить в сделку в качестве созаемщика или наделить полномочиями основного заемщика. На эти действия также нужно одобрение кредитора.
Когда не получится разделить недвижимость
Закон описывает, как выделить долю в совместной собственности квартиры, но не содержит прямых ограничений по процедуре. На практике таковые, все-таки, имеются. Зарегистрировать сделку нельзя, если:
- Имущество относится к категории неделимого. Детальные критерии приведены в 133 и 244 статьях Гражданского Кодекса РФ. Это касается дробления объекта на натуральные доли. ГК РФ ограничивает образование коммунальных квартир.
- Объект не в собственности и не приватизирован. Верховный суд поясняет, что выделение долей личного и приватизированного имущества осуществляется по единой схеме. Однако муниципальные объекты не могут дробиться на части.
В остальных ситуациях владельцы имеют право осуществлять деление по соглашению или в судебном порядке.
Заключение
Процедура выделения долей в квартире не так сложна, как может показаться. Однако каждый индивидуальный случай имеет свои особенности, которые нужно учитывать до инициирования сделки. Обязательно выделять доли только при использовании материнского капитала для погашения ипотеки. При наличии других причин владельцы сами взвешивают плюсы и минусы, а потом принимают решение. Стоит учитывать, что дробление может отразиться на стоимости и ликвидности квартиры.
Читайте также:
- Границы участка по кадастровому номеру
- Как составить договор на ремонт в квартире: нюансы и обязательные условия
- Как проводится собрание собственников МКД
