Какие расходы при оформлении ипотеки и рефинансировании

Ипотека является долгосрочным проектом, рассчитанным в среднем на 15-30 лет. За этот период финансовые возможности плательщика могут резко измениться в худшую сторону. К заключению нового ипотечного договора в счет погашения старых обязательств прибегают, когда появляется возможность выплачивать долг на более выгодных условиях. Но многие не подозревают, что дополнительные расходы неизбежны при рефинансировании ипотеки. Их величина и состав зависят от множества факторов, поэтому сумма рассчитывается в индивидуальном порядке.

Обязательные затраты при рефинансировании

Рефинансирование уместно, когда предлагаются более выгодные условия, например, текущая процентная ставка обходится на 1,5% дороже. Можно растянуть сумму на более длительный срок погашения, чтобы снизить платежную нагрузку либо перевести ипотеку в другой банк. Изменение условий требует заключения нового договора. Факт подписания бумаг с обновленными условиями является новой сделкой, поэтому за процедуру взимается государственная пошлина.

В расходы заемщика при оформлении ипотеки включают страхование рисков в соответствии с регламентом программы ипотечного кредитования. Размер взноса может составлять 0,7-1% от суммы долга. Если страховка была оплачена ранее у первичного кредитора, то при подписании новых документов возможен зачет страховщиком страховой премии. Страховая компания вправе отказать в продлении старой страховки.

Оценка недвижимости приводится в ситуациях, когда за рефинансированием обращаются в другой банк. Избежать таких расходов можно, если оценочный отчет выдан недавно. Банк вправе запросить корректировку расчетов, что также потребует дополнительные затраты. При перезаключении сделки в том же финансовом учреждении, решение о необходимости новой оценки стоимости жилья принимается банком по собственному усмотрению.

Доп расходы на выдачу доверенности при оформлении ипотеки понадобятся, когда за рефинансированием обратилась супружеская пара. Согласно условиям ипотечного договора необходимо обязательно получить письменное согласие второго супруга. Затем имущество передается банку под залог по доверенности. На внесение изменений в Росреестр и регистрацию закладной в нем также необходима доверенность.

Дополнительные расходы при рефинансировании ипотеки

Можно самостоятельно просчитать, какие дополнительные расходы возможны при оформлении ипотеки. Сумма может значительно отличатся исходя из каждой конкретной ситуации. На размер затрат влияет, будут ли к заключению нового договора привлекаться ипотечные брокеры, юристы, агентства недвижимости и другие посредники.

При переоформлении ипотечного долга в другом банке может взиматься дополнительные платежи первичным кредитором и новым. За досрочное погашение долговых обязательств взимается комиссия, если это предусмотрено в договоре. За процедуру рефинансирования может взиматься одноразовый платеж в соответствии с регламентом банковских услуг. Иногда банки предусматривают скрытые комиссии, например, за снижение процентной ставки либо другие выгодные условия. Дополнительные расходы на рефинансирование при оформлении ипотеки могут также включать:

затраты, связанные со снятием старого обременения и выдачи нового;
оформление страхового полиса жизни и здоровья;
документальное оформление жилья и титула.

Перевод денег безналичным способом из одного банковского учреждения в другое сопровождается уплатой банковской премии. Комиссия может составлять фиксированную сумму либо 0,5-1% от размера перевода. Передача денег наличными чаще всего не выполняется из-за ограничений, связанных с допустимыми лимитами на подобные процедуры.

Если валюта рефинансируемой ипотеки отличается от текущей, за конвертацию всегда взимается комиссия согласно банковскому тарифу. Такие расходы заемщика при рефинансировании ипотеки можно назвать плавающими. Стоимость конвертации напрямую зависит от ставки валюты в день подписания сделки и стабильности курса.

Когда рефинансирование выгодно

Перед перекредитованием рекомендуется просчитать все возможные затраты. Ключевая ставка ЦБ в последнее время имеет тенденцию к снижению, поэтому при переоформлении давних ипотечных займов можно сэкономить на сниженных процентах. Следует изучить условия, предлагаемые разными финансовыми учреждениями, затем посчитать, оправдан ли перевод в другой банк. Нужно учесть в расчетах, какие расходы понадобятся при покупке квартиры по рефинансированию в ипотеку. Принять правильное решение помогут ответы на такие вопросы:

срок давности текущего ипотечного договора;
какая процентная ставка согласно новым условиям;
предварительные затраты при переоформлении.

Обратите внимание на вероятность скрытых платежей, для этого внимательно изучите расчеты в графиках погашения, предложенные банком. Чаще всего к рефинансированию прибегают, когда погашена половина долга. Следует помнить, что сначала выплачиваются проценты, а потом закрывается тело кредита. Если до закрытия осталось мало времени, например, около года, то проценты уже выплачены. При переоформлении их придется оплачивать повторно.

Внушительной экономии не будет, если сделка подписана относительно недавно, например, в полгода либо год назад. Разница в процентной ставке будет незначительная по ипотеке, дополнительные расходы Сбербанка либо другого банка перекроют все выгоды. При рефинансировании сохраняются льготы на налоговые вычеты. Имущественный вычет полагается на проценты по ипотечному займу.

Воспользоваться услугой перекредитования для снижения финансовой нагрузки и улучшения условий сделки можно для недвижимости, приобретенной по государственной программе при условии, что отсутствуют задолженности по платежам и просрочки, а в жилье не выделены доли детям. Рефинансирование не доступно для военной ипотеки, а также при задействовании материнского капитала.

Когда в переоформлении ипотечного кредита могут отказать

Обязательным условием подписания сделки по более низкой ставке является страхование рисков. Нежелание приобретать страховку считается основанием для неодобрения. Причиной для отказа могут также служить:

повторное обращение за рефинансированием действующего договора;
развод супружеской пары, если недвижимость используется совместно;
несоответствие условий действующего займа новой ипотечной программе;
снижение рыночной стоимости жилья либо платежеспособности заемщика;
нарушения по текущей сделке, наличие задолженности по платежам;
незаконные внесения изменений в планировку.

Большинство банков соглашается рефинансировать свежие ипотечные договора при условии, что заемщик внес не менее 3-6 оплат согласно графику погашения. Расходы на перекредитование при покупке квартиры на новых условиях в ипотеку придется нести повторно.

Как снизить затраты при ипотеке

Перекрыть затраты на переоформление договора можно с помощью налогового вычета. Данный способ позволит компенсировать до 650 тысяч рублей. Если в семье появились дети, разрешается задействовать материнский капитал. Снизить дополнительные расходы на рефинансирование при покупке квартиры многодетными семьями в ипотеку целевой субсидии при рождении третьего и последующего ребенка. Программа предусматривает выплаты до 450 тысяч рублей.

Данные способы позволяют погасить тело ипотечного кредита. Если сумма компенсации превышает размер основного долга, остаток направляется на оплату процентов. Неиспользованные остатки денег по государственным программам нельзя использовать для оплаты новых ипотечных обязательств. Некоторые банки допускают возможность повторного перекредитования по ранее рефинансированному долгу.

Заключение

К вопросу рефинансирования следует отнестись ответственно. Новый договор может не только снизить финансовую нагрузку, но и существенно увеличить срок погашения, а также расходы, связанные с переоформлением сделки. При расчете затрат следует учесть возможные способы их снижения.

Внимательно изучите новый договор на предмет скрытых платежей, комиссий и штрафов. Все проверьте и взвесьте. Полностью избежать всех расходов при переоформлении не получится. Главное, выяснить, будет ли новая сделка выгодной для вас либо нет. Помните, что увеличение срока может повлечь за собой переплату, которая перекроет выгоду.