По законодательству сдавать в наем недвижимость могут граждане, которые владеют имуществом, уполномоченные законом или собственником для проведения этой процедуры. Заключение договора на пользование земельным участком с физическими лицами подразумевает предоставление на конкретный период времени за определенную сумму земельный надел, а также его часть. Вторая сторона сделки дает гарантию своевременно производить оплату и руководствоваться градостроительными регламентами и другими нормативами в отношении применения этой площади. Использование по прямому назначению служит существенным условием для договора аренды на земельный надел.
Понятие договора найма
Земельный кодекс РФ дает понятие договора на временную аренду участка земли как формы соглашения, где одна из сторон предоставляет возможность эксплуатировать его за определенную плату другой стороне на конкретное время и по назначению.
Сегодня востребованным способом является оформление договора на право временной аренды на земельные участки, являющиеся собственностью государства или муниципалитета, выделяемые для строительства жилья в личных целях. Порядок законного заключения гражданами договора на временную аренду конкретного земельного участка подразумевает государственную регистрацию, тогда контракт приобретает юридическую силу.
Особенность при заключении договора пользования таким участком земли, принадлежащим государству, основывается на продаже права посредством аукциона. В процессе мероприятия определяется покупатель, предлагающий наиболее высокую цену, или контракт подписывается с первоначальной ценой по причине наличия единственного участника.
На основании Гражданского Кодекса России сделка носит добровольный характер. Понуждение для принудительного заключения соглашения использования земельного надела возможно исключительно при возникновении такой ситуации на основании закона. Это допустимо в следующих ситуациях:
- игнорирование обязанности в отношении заключения основного документа оформления аренды конкретного участка земли;
- прекращение соблюдения условий до окончательного срока действия, если присутствует субаренда;
- несогласие заключать контракт с лицом, имеющим преимущества перед другими претендентами.
Когда нужно оформлять документ
Составление договоров между участниками сделки на аренду участков земли необходимо при следующих обстоятельствах:
- возникновение потребности у гражданина построить для себя жилье;
- недвижимость юридических лиц, располагается на рассматриваемых территориях;
- организация планирует строительство на конкретной площади.
С целью начать строительство жилья гражданин должен обратиться в уполномоченные органы и написать обращение с просьбой заключить договор долгосрочной аренды на интересующий земельный надел с возможным правом его дальнейшего выкупа.
Во втором случае, организации с преимуществом бессрочного применения территорий, будут обязаны продлить действующее соглашение аренды на или выкупить его в собственность.
Как оформить сделку
Воспользоваться временной возможностью владения выгодно, когда нет бюджета для покупки. Часто, это краткосрочный договор использования земельного участка, сроком до одного года. Когда регламент в условиях не прописан, он устанавливается из максимально допустимого законом периода для конкретной категории территорий и использования, с предельным периодом заключения соглашения на пользование в течение 49 лет. Период права найма зависит от применения участка. Срок действия долгосрочного соглашения на аренду земли подразумевает производственную деятельность, ФКХ, прокладку газопровода, электричества, или же, когда есть капитальные постройки.
Для продолжительной эксплуатации в течение 20 лет, заключаются соглашения при постройке жилья или, когда есть подсобные хозяйства. Если стройка не закончена, то пользование предоставят на срок не более 3 лет.
Находящейся в пользовании считается только площадь с зарегистрированным правом договора на пользование землей, состоящая на кадастровом учете. Сделать это возможно только посредством соглашения с собственником:
- оформленный документ проходит регистрацию в Росреестре;
- оформляется субаренда путем заключения дополнительного соглашения к договору на пользование земельным участком;
- найм надела у государства.
Нюансы
Основываясь на внесенных в нормативы изменениях и дополнениях относительно соглашений по временному использованию земельных наделов в ЗК в 2015 г., государство и муниципалитеты предоставляют права:
- через торги на аукционах;
- исключая торги.
Минуя аукцион, частники смогут владеть землей:
- если есть крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ);
- в наличии льготы, закрепленных на уровне закона;
- для личного жилья и подсобного хозяйства в пределах населенного пункта;
- для дач и садоводств;
- как замена изымаемого участка;
- если есть строения, за исключением самовольных.
Для организаций получить преимущество без торгов можно, при условиях:
- создания некоммерческих СНТ и ДНТ;
- есть готовые объекты строительства;
- для значимых промышленных предприятий;
- для создания аграрно-промышленных комплексов;
- при наличии преимущества бессрочного пользования этой территорией или продления договора по соглашению на право пользования земельным участком.
В ситуациях, когда не распространяются перечисленные нормы в ст.39.6 ЗК, и есть несколько претендентов, проводятся аукционы – продажа права на конкретный надел. Этот процесс длительный и инициируется уполномоченными организациями, и на основании желания граждан, подавших заявление на владение. В зависимости от функций участниками становятся физические лица и организации. Для каждого конкретного лота законом определяется один предмет торга. Извещение об аукционе публикуется в печатных изданиях за тридцать дней до начала торгов.
Желающим необходимо предоставить следующие документы:
- заявление;
- паспорт (копия)
- ЕГРЮЛ, ЕГРИП – юридическим лицам;
- Подтверждение предоплаты части стоимости.
Выигрывает тот, кто предложит большую цену, или единственный претендент аукциона.
Когда заключается сделка по аренде на часть надела без межевания, в ЗК нет обязательных требований о необходимом проведении разделения этой территории. Если его планируется эксплуатировать более года или задействовано юридическое лицо, компания, предполагается предварительное заключение письменного пакта с дальнейшим оформлением (госрегистрацией права).
Если условия не соблюдены, такая сделка не будет законной. Когда в планах есть эксплуатация всего надела, зарегистрировать сделку возможно без наличия межевого плана от владельца. Такой пакт состоится, если информация есть в реестре ЕГРН.
Нужно ли регистрировать и заверять
Регистрировать договор аренды в отношении земельного участка необходимо. Эти контракты должны пройти госрегистрацию, что и служит завершающим этапом оформления права. После этого контракт считается законным.
То есть, документ должен содержать определенные законом требования к наличию информации по каждому договору аренды земельного участка, позволяющие его идентифицировать как предмет соглашения:
- кадастровый номер;
- площадь;
- точный адрес;
- цель использования;
- способы расчетов за найм.
Иначе сделка не будет иметь законной силы, что гарантирует норматив об оформлении недвижимого имущества в РФ.
Как продлить сделку
Когда право получено вне аукциона, продление договора в отношении аренды конкретного участка земли возможно аналогичным способом. В качестве факторов для продления сроков эксплуатации будут:
- подходит к завершению существующий срок;
- действующее условие в силе;
- на предмет недвижимости не претендует иное лицо, обладающее преимущественными законными правами;
- нет оснований для процесса торгов.
Если закончился договор аренды земельного участка, но есть намерения заключить новые условия без торгов, продление возможно.
Также, изменить срок без торгов, возможно в случае владения недвижимостью на этой территории.
Когда происходит расторжение контракта
Процедура прекращения действия договора аренды на землю основывается на нормах законодательства РФ. Инициировать прекращение контрактных отношений могут обе стороны.
Процесс соглашения о расторжении, прекращении действия договора аренды на землю возможен по желанию одной из сторон сделки, а также по согласию между ними. Начать действие по расторжению может каждый, если имеются основания, указанные в законодательстве.
Кроме того, документ считается недействительным по прошествии времени действия, обозначенного при подписании, и, если обе стороны пришли к этому добровольно.
Они могут прекратить свои взаимоотношения путем заключения двустороннего согласия о досрочном расторжении или прекращении аренды. Необходимо указать причины и возможные последствия для всех. Документ оформляется в простой письменной форме.
Взаимное согласие – наиболее удобный и быстрый способ расторжения сделки. В этом случае не возникает особых сложностей и взаимных претензий.
Когда инициатива исходит от кого-то одного, основания для преждевременного расторжения сделки по аренде земли могут быть следующие:
- нарушение графика платежей на систематической основе;
- не соблюдаются условия и загрязняется атмосфера ;
- намеренная порча нанятой площади;
- не соответствующее содержание территории;
- отсутствие действий для целевого применения в течение 3 лет, если приобреталось для строительства и сельскохозяйственных целей;
- несанкционированное строительство;
- изъятие земельного надела госорганами.
В законодательстве РФ оговорены ситуации, когда невозможно прекратить действие контракта, даже, если такое желание исходит от обеих сторон. Это относится к периодам:
- сезонных работ в сельском хозяйстве;
- других работ, прекращение которых грозит нарушением плодородия почвы.
Заключение
Чтобы начать пользоваться землей временно, нужно:
- определиться с подходящим наделом;
- заказать кадастровый паспорт зарегистрированной площади;
- заказать схему расположения интересующего куска земли;
- отправить обращение для начального согласования предоставления надела;
- дождаться ответа в течение 30 дней.
Если более нет претендентов, официальный орган утверждает схему и возвращает заявителю. Далее заказывается межевой план для кадастрового учета – эти услуги сегодня предоставляют большинство профильных организаций, например, kartagov.ru, и далее следует повторное обращение в земельный комитет для получения выбранной площади во временное владение.
Стоит убедиться в законности сделки, для этого запрашиваются документы у собственника:
- правоустанавливающий документ – любой документ, подтверждающий право владения.;
- выписку ЕГРН.
Если стороной сделки является организация, следует запросить учредительные документы и основания для осуществления права подписи (доверенность, приказ о назначении).
