Договор ренты  с пожизненным содержанием: нюансы оформления

Договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием – это документ, составляемый между владельцем недвижимости и лицом, которое выступает в качестве нового владельца на определенных условиях. Чаще всего в соответствии с составленным соглашением квартира передается в собственность того, кто будет выплачивать ренту на условиях конкретного обязательства.

В этом вопросе прописывают – сумму выплат, сроки обязательств по реализации выплаты суммы. Чаще всего условия договора ренты с пожизненным содержанием по своим срокам действуют на протяжении всей жизни получателя ренты. Хотя, в документе могут быть прописаны и сроки, связанные с третьим лицом, которое чаще всего выступает в виде наследователя недвижимости.

Виды договоров ренты

В соответствии с действующим законодательством договоры ренты разделяются на 3 ключевых вида:

• С пожизненным проживанием и содержанием(иждивением). Особенность этого вида – это не только фиксированные выплаты, но и необходимость содержать собственника или даже нескольких лиц, которые прописаны в недвижимости и договоре.
• Постоянный. В качестве компенсации владельцу за использование имущества могут выплачиваться деньги или оказываться ряд услуг.
• Пожизненный. Данный вид предусматривает только денежную компенсацию за пользование имуществом. Доступен только гражданам (физическим лицам). Не наследуется, а после смерти владельца недвижимости все выплаты прекращаются.

Формы выплаты по ренте

В какой форме лицо, которое заинтересовано в составлении договора ренты, будет выплачивать (выполнять) свои обязательства, напрямую зависит от его вида. Поэтому, стоит обратить внимание на следующие особенности.

Рента, которая относится к постоянному виду, может быть оплачена в денежной форме, в виде ряда услуг или реализации прописанных работ. Все они должны быть прописаны в договоре.

Пожизненная рента оплачивается исключительно в финансовом выражении. В этом случае прописывается в договоре не только сумма, но и периодичность вносимых средств. Выплаты могут совершаться ежемесячно или реже, в зависимости от того, на чем сошли стороны и что они зафиксировали в подписываемом документе.

Если оценивать договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением, то здесь наблюдается комбинация финансовых выплат с одновременным комплексом услуг по уходу за человеком или кругом лиц. Сюда могут быть включены – покупка продуктов, уборка в помещении, приобретение лекарств, оплата лечения и ряд других потребностей человека.

При составлении документа, необходимо зафиксировать в документе не только финансовую часть, но и прописать комплекс оказываемых услуг. 

Таким образом, договор ренты с пожизненным содержанием имеет свои плюсы для пожилых людей, которые не могут полноценно позаботиться о себе самостоятельно. В некоторых случаях, такая официально заключенная бумага, является чуть ли не единственным способом прожить пожилому или физически ограниченному по здоровью человеку полноценно, вплоть до окончания жизни.

Что указывают в договоре ренты

Чтобы договор с обеих сторон не вызывал недопонимания и спорных моментов, все его условия должны быть тщательно обсуждены до момента составления. А затем детальным образом прописаны в самом документе.

На какие пункты рекомендуют обратить внимание профессиональные юристы:

• Описание всех характеристик имущества, которое передается в качестве выплаты. Независимо от того, квартира это, частный дом, коттедж, дача, участок земли - у него должны быть указаны не только адрес, но и ключевые особенности.
• Если заключается постоянный вид, то в бумаге необходимо прописать цену выкупа.
• Чтобы избежать просрочек, следует составить график платежей. Он может быть месячным или реализовываться с другой периодичностью. Данный пункт актуален при составлении таких видов документа, как пожизненный или пожизненного содержания с иждивением.
• Если вместе с недвижимостью к новому владельцу переходит и необходимость осуществлять уход (присмотр) за иждивенцем, то описывают весь комплекс услуг, в которых будет нуждаться собственник.
• Для движимого имущества описываются условия, которые будут обеспечивать рентные платежи.

Среди общих рекомендаций – максимальная понятность всех пунктов договора, что будет исключать двоякую трактовку. При проведении выплаты, сторона принимающая денежные средства, должна давать расписку, свидетельствующую о получении денег. Все эти бумаги должны храниться до окончания действия договора. Это исключает самые разнообразные недоразумения.

А вот если складывается ситуация с необходимостью оказывать целый ряд услуг, то при возникновении разногласий, в этом случае доказать свою правоту второй стороне будет проблематично. Чтобы снизить возможные негативные последствия, в документе следует четко прописать тот перечень жизненных потребностей, которые необходимо будет реализовывать плательщику. Детализация должна быть сведена вплоть до перечня необходимых покупок или выполняемых действий.

Помимо этого договор ренты, независимо от того, выполняется он на условиях с пожизненным содержанием или постоянного вида, должен содержать перечень существенных нарушений для двух сторон, образцом которых могут послужить следующие примеры:

• Многократные просрочки проведения платежей.
• Оказание неполного комплекса услуг.
• Невыплата положенной суммы денег на протяжении нескольких месяцев. В этом случае, как правило, указывается количество месяцев просрочки, служащее мотивом для того, чтобы рассмотреть расторжение договора ренты с пожизненным содержанием.

Возможность внесения изменений в уже существующий договор ренты

Если договор уже составлен и подписан обеими сторонами, может возникнуть ситуация, когда в него необходимо будет внести дополнительные пункты. Если обе стороны не возражают против этого и пришли к общему итогу, то выполняется заключение дополнительного соглашения. Оно будет являться дополнением к договору. Для вступления его в силу необходимо провести процедуру заверения у нотариуса.

Варианты проживания получателя ренты

Получатель может жить, как в той квартире, за которую он получает денежные средства или набор услуг, так и по другому адресу.

А вот если возникает необходимость плательщику и получателю ренты проживать в одном жилье, то юристы пытаются отговорить от такого развития событий. Ситуация может сложиться неблагополучно для плательщика, если пожилой или больной человек внезапно скончается. В этом случае у правоохранительных органов могут возникнуть подозрения, которые вытекут в ряд расследований. Поэтому юристы подчеркивают, что законодательно проживать вместе плательщику и получателю ренты не запрещено, но все же эту идею не стоит реализовывать в реальной жизни.

Документы, требующиеся для подписания данного вида договора

Если данный договор заключается с целью дальнейшей передачи прав на квартиру, дом или другой недвижимый объект плательщику ренты, то необходимые документы представлены следующим списком:

• Правоустанавливающий документ на собственность.
• Паспортные данные с оригиналом паспортов для всех сторон, заключающих сделку.
• Выписка ЕГРН.
• Данные о всех прописанных лицах по указанному адресу объекта недвижимости. Это так называемый единый жилищный документ.
• Данные, о возможном наличии задолженностей по оплате услуг ЖКХ. В случае, если собственник недвижимости знает, что задолженности отсутствуют, он все равно должен предоставить копию финансово-лицевого счета, чтобы подтвердить отсутствие долгов.
• Технический паспорт на объект недвижимости из БТИ.
• Согласие супруга или супруги на проведение договорных работ. Данный документ требуется для тех видов недвижимости, которые приобретались совместно, а второй супруга не входит в стороны оформления сделки.
• Документ установленного образца из Росреестра о регистрации передачи прав собственности. К нему же прилагается квитанция об уплате необходимых сборов госпошлин.

Образцы договоров

Для того чтобы легче было составить договор ренты, независимо от того к какому виду он принадлежит – постоянному или с пожизненным содержанием - стоит использовать типовые примеры, которые позволят минимизировать риски некорректно составленных бумаг.

Скачать образец 2022 года для заключения договора пожизненной ренты.

Тонкости коммуницирования с налоговыми органами

 В ситуации, когда реализуется договор ренты, независимо от его вида – постоянный, с пожизненным содержанием или иждивением, необходимо предусмотреть возможные налоговые последствия для обеих сторон. Первое, что необходимо понимать – что в преобладающем большинстве случаев такие сделки облагаются налогами и имеют соответствующие обременения.

При договоре с пожизненным содержанием рентополучатель по законодательству РФ является лицом, которое имеет доход, облагаемый НДФЛ.

Если на основе заключенного договора рентодателю переходит имущество за установленную плату, то такая сделка рассматривается как купля-продажа. Поэтому с точки зрения налогового законодательства облагается единовременной денежной выплатой в размере 13%. Но это правило действует лишь в случае, когда недвижимость находилась в собственности менее установленного минимального срока владения.

Причины для разрыва договора ренты

Существуют разные жизненные ситуации. В некоторых из них обманутыми являются первоначальные владельцы жилья, по отношению к которым рентодатель не выполняет ряд законных требований, прописанных в договоре. В других же – безответственно и необоснованно с точки зрения законодательства ведет себя рентополучатель, который пытается выполнить расторжение договора ренты с пожизненным содержанием даже несмотря на соблюдение второй стороной всех условий.

Чаще всего договор пытаются расторгнуть рентополучатели или их ближайшие родственники, которые решили оставить у себя собственность. Иногда это является материалистическим поведением, хотя есть случаи, когда таким образом они пытаются защитить жизнь пожилого или немощного человека.

Поэтому, рассматривая ситуации, как и когда можно расторгнуть договор ренты, независимо от того заключен он в виде постоянной разновидности документа или с пожизненным содержанием, можно выделить следующие доказательные случаи:

• Отсутствие оплаты на протяжении нескольких месяцев.
• Выполнение услуг (как правило по уходу) в ненадлежащем виде.
• Выплаты суммы меньше, чем указано в договоре.
• Отсутствие покупки необходимых жизненно важных лекарств и еды. Здесь можно указать, как несвоевременное выполнение такого рода услуг, так и выполненное в ненадлежащем объеме.
• Отсутствие оказания необходимой медицинской помощи - вызова скорой помощи или обращения к врачу при наличии необходимой симптоматики.
• Недопущение в квартиру рентополучателя родственников, друзей, знакомых.

Бывают же и иные случаи, когда ущемленной или ущербной чувствует себя рентодатель. Возникают такие ситуации при желании рентополучателя взыскать суммы большие, чем были прописаны в договоре. А также, когда есть необходимость доказать, что документ был заключен при чрезвычайных обстоятельствах и на основании этого он не является более правомочным.

В любых спорных ситуациях, когда стороны не могут прийти к компромиссу, действовать придется через судебную систему, которая рассмотрев конкретный случай, обстоятельства и заключенные договора, вынесет собственное решение.

При этом порядок расторжения любого вида договора ренты – постоянного, с пожизненным содержанием и иждивением – будет включать в себя следующие пункты:

• Сбор доказательств нарушения договора - он ведется строго по тем пунктам, которые были прописаны в документе. Каждое нарушение должно быть задокументировано и иметь четкое обоснование.
• Консультации с адвокатом не только по перспективам данного дела, но и с точки зрения предоставления в суде стороны, подающей иск.

Если компетентными органами будет установлено, что договор был нарушен со стороны рентополучателя, его обяжут выкупить ренту или расторгнуть договор и возместить убытки.

Если договор нарушается со стороны рентодатель, то, в преобладающем большинстве случаев, он лишается возможности получить объект недвижимости в свое дальнейшее распоряжение.

Заключение

Составляя договор ренты, независимо от его подвида, необходимо учесть все ключевые моменты. Они должны быть детально прописаны, начиная от суммы и сроков платы, заканчивая перечнем оказываемых услуг. Это позволит избежать спорных моментов.

Правильно определить договор ренты, а также установить возможного наследника, если после смерти основного владельца есть необходимость в передачи ему прав на ведение данного типа договора - действует для постоянной разновидности ренты.

Если выбрана пожизненная рента или пожизненного содержания с иждивением, то стоит понимать, что хоть оформление недвижимости на вторую сторону подписанта происходит в момент заключения сделки, в полноценные права владения домом, квартирой или другим недвижимым объектом происходит только после смерти основного владельца.