Экспликация помещений: как получить план из БТИ

Поставить объект на кадастровый учет или передать банку в залог невозможно без экспликации помещений с таблицами размеров, оформленными по ГОСТ 21.501- 2018 СПДС «Правила выполнения архитектурно-строительных чертежей». Этот же документ обязательно входит в пакет, предоставляемый застройщиком приемной комиссии при сдаче построенного здания в эксплуатацию.

В повседневной жизни гражданам, например, для проведения косметического ремонта экспликация не требуется. Но бывают ситуации, когда без нее не обойтись. И тогда нужно знать, где запрашивать документ, из каких разделов он состоит.

Что такое экспликация

Экспликация помещений простыми словами — это пояснительная записка, сопровождающая проектную документацию. В ней приводятся расшифровки ко всем условным обозначениям, нанесенным на план здания.

Справка позволяет разобраться в технических, качественных и количественных характеристиках отдельной квартиры или всего здания. В большинстве случаев информация в пояснительной записке представлена в формате таблиц, но нельзя исключать и текстовые описания отдельных фрагментов или всего проекта.

Важный момент! Чаще всего экспликацию запрашивают и передают в контролирующие инстанции одновременно с поэтажными планами. Но формально она является отдельным документом, имеющим юридическую силу.

Когда и зачем нужна экспликация

Основное предназначение экспликации — предоставление заинтересованным лицам, включая инвесторов и членов приемной комиссии, исчерпывающей информации об объекте, его габаритах, технических параметрах.

Поэтажные планы и экспликации помещений требуется и в следующих ситуациях:

1. Завершено строительство жилого, коммерческого или производственного здания.
2. Физическое или юридическое лицо обращается в кадастровую палату для постановки объекта на учет.
3. Собственник желает провести перепланировку помещений. Если экспликация отсутствует, надзорные органы имеют право отказать в выдаче разрешения.
4. Покупатель недвижимости обращается в банк для получения ипотечного кредита. Займодавцу требуется информация о приобретаемом объекте, его технических характеристиках, материале стен и перекрытий. Получить ее можно, в том числе из экспликации.

Помимо этого документ запрашивают при проведении технической инвентаризации недвижимых объектов по инициативе собственника. Затребовать экспликацию может и потенциальный покупатель квартиры или здания, желающий убедиться в отсутствии незарегистрированных перепланировок, а соответственно, и проблем для себя на будущее.

Что входит в состав технического документа

Экспликацию можно разделить на два основных компонента: план объекта (отдельной квартиры или помещения, всего объекта или здания) и табличную часть с пояснениями.

В документе стандартно указывают следующую информацию:

• Характеристики помещений: этаж (для зданий с двумя и более уровнями), метраж, назначение (если это принципиально), высота потолков. При указании площади отдельно даются данные по жилому и нежилому разделам. К последнему относятся подсобные помещения. Балконы, веранды, неотапливаемые кладовки, лоджии учитываются ограниченно. В отдельных случаях требуется указание категории помещений в экспликации помещений.
• Условные обозначения, которыми конкретный объект обозначен на общем плане здания.
• Точный адрес.
• Нумерация помещений, если она присутствует на плане.
• Кадастровый номер, присвоенный объекту. Узнать его можно на kartagov.ru.
• Дату составления экспликации.

Также в документ можно вносить иные данные, которые являются существенными по мнению составителя или запрашивающего лица:

• Материалы, используемые для кладки стен и возведения перекрытий.
• Тип стеклопакетов.
• Состояние, расположение инженерных коммуникаций, включая диаметр и материал труб.

При заполнении таблиц необходимо придерживаться требований ГОСТ 21.508-93 СПДС «Правила выполнения рабочей документации генеральных планов предприятий, сооружений и жилищно-гражданских объектов».

Виды экспликации

Выделяют следующие типы экспликации:

1. На основании генерального или градостроительного планов. Это означает, что экспликация проводится в отношении не отдельных помещений или этажей, а зданий или иных сооружений, находящихся на исследуемой территории.
2. На основании плана здания. В пояснительную записку включают перечень всех имеющихся помещений с учетом их категории. Если здание многоэтажное, составитель готовит планы по отдельным уровням.
3. На основании плана квартиры.

Последний пункт заслуживает отдельного внимания. Ведь именно владельцы жилья чаще всего запрашивают эту справку. При составлении экспликации помещений квартиры необходимо разделить площадь на жилую и общую части. К первой относятся непосредственно комнаты.

Из-за этого долго не могли решить проблему с обозначением квартир-студий. Ведь в них отсутствует разделение на жилую и общую часть. В итоге в нормативные акты было введено такое понятие, как «комната-кухня». К нежилым (общим) относятся ванные комнаты, санузлы, включая совмещенные, коридоры и кухни. В эту же категорию включают балконы, лоджии, подвалы, веранды, кладовки без отопления.

Но их площадь учитывается не полностью. Для веранд, террас, лоджий, подвальных помещений установлен коэффициент 0,5. Для балконов он еще меньше — 0,3.

Отдельно в экспликацию вносят данные о материале несущих конструкций, стен, инженерных коммуникациях. В последнем случае отдельное внимание уделяется источнику ресурса. Например, может отсутствовать подключение к магистральному газопроводу, работу котла обеспечивают баллоны. Это же относится к водоснабжению от скважин или колодцев или индивидуальному отоплению.

Как получить экспликацию: стоимость и срок изготовления

Собственник не может самостоятельно составить экспликацию жилого, производственного или коммерческого помещения. Работу должны выполнять специалисты, имеющие необходимые допуски. На текущий момент времени способ получения документа определяется годом постройки здания или сооружения:

• Акт ввода в эксплуатацию подписан до 2013 года? Придется обращаться в БТИ по месту расположения объекта.
• Дом построен в 2013 году и позднее? Экспликацию должен предоставить застройщик.

Если строительная компания уже прекратила свое существование, решить проблему можно с помощью частной компании, специализирующейся на оказании подобных услуг. Главное, чтобы документ был составлен в соответствии с ГОСТ 21.501-93.

Заказчик предоставляет:

• Свой паспорт. Если экспликацию запрашивает не владелец, а его представитель, потребуется доверенность, заверенная надлежащим образом.
• Свидетельство или иные документы, подтверждающие право собственности на объект (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, договор дарения, постановление о приватизации и т. д.).

Если экспликацию запрашивают после перепланировки, потребуется разрешение на ее выполнение. При обращении в БТИ заказчик оплачивает госпошлину в установленном размере. Стоимость услуг частных компаний оговаривается индивидуально.

Заказчик и исполнитель оговаривают дату и время выезда инженера на объект для проведения замеров. Непосредственно на подготовку документации отводится 30 дней.

Поэтажные планы и экспликация на квартиру или иной объект формально не имеют срока действия. Но, например, банк может затребовать справку, оформленную не более трех или шести месяцев назад.

Образец экспликации помещений

Актуальные формы табличного документа приведены в Приложении А ГОСТ 21.501-2018.

Здесь же указаны состав документации, правила ее заполнения:

1. В первую графу вносят номер помещения. Это необходимо для зданий нежилого характера. Если объект имеет два этажа и более, для нумерации рекомендуется использовать трех- или четырехзначные цифры. Сначала следует номер этажа, потом непосредственно помещения. Если уровень — цокольный, его обозначают литерой «Ц». Для подвальных задействуют «П» иногда с номером уровня. Пример обозначения помещений в экспликации — П315, Ц48, 1025 и т. д.
2. В следующей графе указывают наименование конкретного помещения. Например, если речь идет о производственном здании, обозначают производственные участки или цеха.
3. Далее необходимо обозначить площадь.
4. Последняя графа отведена для категорий помещений с учетом их пожарной безопасности. Эти данные обязательны, если комната или кабинет, торговый зал расположены в здании промышленного или общественного назначения. Еще одно обязательное условие — на территории объекта находятся или будут размещаться горючие компоненты.

Экспликацию помещений можно выполнять на чертежах или отдельных листах, прилагаемых к ним. Если же рабочие чертежи проекта имеют формат отдельного документа, то и пояснительную записку оформляют аналогичным образом.

Заключение

Экспликацией называют дополнительные пояснения к проектной документации. Чаще всего их представляют в виде таблицы с указанием номера помещения, его назначения и категории.

Экспликацию можно заказать применительно к отдельной квартире, этажу здания или всего объекта. При необходимости специалисты БТИ подготовят даже справку, относящуюся к некоторому микрорайону, территории застройки.

Требования к экспликации, ее содержимому приведены в ГОСТ 21.501-2018. Получить документ можно в БТИ (для объектов, построенных до 2013 года) или у застройщика. Сделать экспликацию помещений могут и специализированные компании. В любом случае справку выдадут только собственнику или его представителю при наличии доверенности.