Как оспорить кадастровую стоимость?

Одной из самых востребованных юридических услуг стало оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2021 году. Многие связывают это с несовершенством законодательства.

В 2014 году многие собственники недвижимости заметили, что ставка налога на недвижимость существенно выросла. Это объясняется изменением формулы расчета. Теперь можно забыть об инвентарной стоимости квартиры или дачи, но нужно знать кадастровую.

И очень часто оказывается, что по официальным данным имущество стоит дороже, чем за него предлагают на рынке при продаже. И разница исчисляется не долями, а десятками процентов. Переплата по налогам исчисляется десятками и сотнями тысяч рублей.

Что называют кадастровой стоимостью

Сотрудники Росреестра для получения информации о стоимости объекта обязаны провести особую процедуру, связанную с изучением его параметров на определенную дату. Финансовый результат всех замеров и вычислений и называется кадастровой стоимостью. Он не фиксируется раз и навсегда. С определенной периодичностью проводится пересмотр данных. Но можно не ждать нового визита специалиста, а оспорить кадастровую стоимость недвижимости.

Когда проводить оценку для Росреестра, решают на уровне муниципалитета или органа местного самоуправления. К работе привлекаются независимые оценщики с подтвержденной квалификацией. Стандартно между процедурами проходит не менее трех, но не более пяти лет. В столицах и Севастополе интервал между оценками не должен быть меньше двух лет.

Чаще всего специалист работает с множеством однотипных объектов, например дач. Полученные данные вносятся в отчет. Далее их анализируют эксперты. Если нет нарушений, отчет утверждается. Сведения передаются в Росреестр. Если кто-то из собственников или арендаторов некоторого объекта не согласен с озвученными цифрами, ему потребуется оспаривание результатов определения кадастровой стоимости.

Если речь идет о земельных наделах, работник Росреестра обязан учесть следующие параметры:

• размещение на определенной территории;
• категория земель и виды разрешенного использования;
• площадь надела и т. д.

Далее именно на основе кадастровой оценки налоговая служба будет начислять земельный налог. Основание — глава 31 НК РФ.

Кто может оспорить кадастровую стоимость

Достаточно часто при расчете кадастровой стоимости инженеры работают «по-среднему». К тому же между переоценками проходит не менее трех лет. За это время рыночная цена участка может существенно измениться. А это — основание для административных или судебных споров по оспариванию кадастровой стоимости.

Например, в непосредственной близости будет построена плотина. Территория после этого регулярно затапливается, практически непригодна к использованию. А по документам она значится, как сельхозназначения. Продать ее по кадастровой стоимости невозможно.

Инициатором процедуры оспаривания кадастровой стоимости может стать:

• собственник надела или иное лицо, имеющее вещные права на данный объект;
• арендатор муниципальной или иной собственности, если ставка арендной платы зависит от кадастровой стоимости;
• бывший собственник надела, если ему предстоит уплатить налог за последний период владения объектом.

Важно подчеркнуть, что оспорить кадастровую стоимость земельного участка (квартиры, дома) может и комитет по управлению имуществом (иная структура с аналогичными полномочиями) или ФНС, если ответственные лица сочтут, что обозначенная в отчете сумма не отражает реальную цену объекта. Имеющиеся данные могут быть как завышенными, так и заниженными.

Что становится причиной ошибок при проведении кадастровой оценки

Для оценки используются данные аэросъемки. В частности, это относится к садоводческим товариществам, большим кварталам частных домов. Специалист не обходит все здания или районы, подлежащие оценке. Результатом становятся ошибки следующего характера:

• неверно указывается расположение объекта;
• в отношении земельного участка неправильно обозначается категория разрешенного использования. Например, надел предназначен для ИЖС, а в отчете значится, что для многоэтажного строительства;
• не учитывается особый режим использования объекта недвижимости, например, наличие санитарно-защитной зоны;
• применительно к квартирам и домам не принимается в расчет аварийное состояние объекта, индивидуальные характеристики. Например, стены сложены из деревянного бруса, а в документации значатся, как бетонные;
• участок или здание вообще не подлежали оценке. В списках оказались по ошибке.

В любом случае заинтересованным лицам приходится тратить время на оспаривание результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости. И здесь необходимо отметить один момент. Если собственник (арендатор) и сумеет доказать, что стоимость и, соответственно, налог завышена, рассчитывать на перерасчет за прошлые периоды не приходится. Основание — постановление 28 Пленума Верховного Суда РФ. ФНС будет рассчитывать налог на основании новых данных, начиная с того периода, когда произойдет изменение.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости: порядок действий

Только желания собственника или арендатора недостаточно для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде или на комиссии. Потребуются веские основания. Начинать следует с обращения к профессиональному оценщику. Он может работать индивидуально или в составе юридического лица. Обязательное условие — членство в СРО.

С оценщиком (ИП или юрлицом) заключается договор с указанием оказываемых услуг, прав и обязанностей сторон. Результаты оценки недвижимости (земельных участков) для оспаривания кадастровой стоимости оформляются в виде отчета с приложением необходимых документов. При этом рыночную стоимость необходимо определять на тот же момент времени, что и кадастровую.

Если заявитель планирует обращаться в суд для оспаривания кадастровой стоимости земли или иного объекта, целесообразно сразу провести экспертизу оценки. В рамках данной процедуры проверяется правомерность оценочной компании вообще оказывать подобные услуги, соответствие действующим стандартам. Росреестр примет заявление к рассмотрению, если разница между рыночной и кадастровой стоимостью составляет не менее 30%. 

Чаще всего заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка передается в специальную комиссию, работающую при любом подразделении Росреестра. Деятельность данных органов регламентируется ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года.

Только провести оценку и заказать экспертизу отчета недостаточно. Заинтересованное лицо должно следовать инструкции, приведенной ниже:

1. Заполнение административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости с указанием обстоятельств обращения и своего требования.
2. Передача собранных документов в комитет (комиссию) при Регистрационной палате. В течение 7 дней специалисты изучают формальную сторону вопроса. Если соблюдены требования к заявлению, приложены справки, назначается дата рассмотрения по существу. На заседание приглашается как заявитель, так и представитель администрации (комитета по управлению имуществом или иного органа, в ведении которого находятся подобные вопросы).
3. Присутствие на заседании комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, изложение своей позиции, предоставление дополнительных документов при наличии. При необходимости к разрешению проблемы можно привлечь юриста, специализирующегося на данном вопросе.

Члены комиссии выслушивают мнение сторон, изучают представленные документы, в том числе отчет о рыночной стоимости. Потом наступает время голосования. Решения комиссии по оспариванию кадастровой стоимости принимаются простым большинством голосов «за» или «против». В течение 5 рабочих дней заявителя и непосредственно Росреестр обязаны известить о вынесенном решении.

Заявление об оспаривании кадастровой оценки

Правила оспаривания кадастровой стоимости жестко не обозначены. Но для достижения результата необходимо при заполнении заявления не забыть о следующих моментах:

1. Кому заявление адресовано. Чаще всего это — председатель комиссии, работающей при подразделении Росреестра в муниципалитете.
2. Сведения о заявителе (ФИО, адрес регистрации, контактный номер телефона).
3. Данные документа, которым была утверждена кадастровая стоимость.
4. Просьбу об оспаривании (снижении) кадастровой стоимости имущества, расположенного по определенному адресу. При этом можно ссылаться на ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ.
5. Что неверно проведенная оценка негативно влияет, например, на благосостояние заявителя. Ему приходится платить налоги в завышенной сумме.
6. Данные, подтверждающие, что кадастровая стоимость рассчитана неправильно.
7. Перечень приложений.
8. Дату и подпись.

Форма заявления об оспаривании кадастровой стоимости участка официально не установлена. Главное, чтобы в нем были перечислены все обстоятельства дела.

В качестве приложений потребуются:

• справка о кадастровой стоимости. Заказать ее можно здесь;
• документы, подтверждающие, что заявитель владеет данным имуществом или взял его в аренду. Копии заверяются у нотариуса;
• отчет оценщика;
• экспертиза, проведенная СРО, членом которой является оценщик.

В качестве приложений можно предоставить и иные документы при условии, что они подтверждают, что оценка проведена неправильно или с нарушениями.

Где можно оспорить кадастровую стоимость?

Комиссия при Регистрационной палате — не единственный орган, рассматривающий жалобы граждан. Можно миновать эту инстанцию и подавать заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суд. В этом случае меняется только получатель иска. Все иные реквизиты остаются прежними. В качестве ответчика в суд вызовут ответственных сотрудников Росреестра.

Если гражданин намерен решать проблему через суд, он обязан:

1. Уведомить об этом все заинтересованные стороны. Им рассылается копия претензии и приложений. Квитанции об отправке почтовых сообщений приобщаются к делу.
2. Перечислить в бюджет госпошлину при оспаривании кадастровой стоимости в размере 300 рублей (для физических лиц). Реквизиты можно получить на сайте суда. Квитанцию или платежное поручение также надлежит приложить к заявлению.

Если эти условия не будут выполнены, дело будет возвращено истцу или оставлено без движения до устранения недочетов. Получить образец заявления в суд для оспаривания кадастровой стоимости можно у юриста или на специализированных сайтах, посвященных данной тематике.

Заключение

Кадастровая стоимость не устанавливается раз и навсегда. Лица, владеющие недвижимостью, могут счесть, что она завышена. Основанием для такого решения может стать отчет независимого оценщика или ошибки, допущенные кадастровыми инженерами.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2021 году таков, что обращаться с заявлением можно либо в комиссию при Росреестре, либо в суд. В последнем случае заявитель оплачивает госпошлину и обязан соблюсти определенный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости: уведомить о своем решении все заинтересованные стороны.

Заявление в суд можно подать и в том случае, если комиссия ранее отказала в удовлетворении претензии и не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Оспорить архивную кадастровую стоимость можно, если ее данные еще применяются для расчета налога. В противном случае это нецелесообразно, и комиссия имеет право отказать в рассмотрении заявления.

По оспариванию результатов кадастровой стоимости земельного участка судебная практика в России только формируется. Единообразия в принимаемых решениях еще нет.