С развитием рынка в сфере недвижимости совершенствуются отношения между продавцом и покупателем. Гражданам, заключающим сделки по ипотеке, доступны удобные механизмы, которые в полной мере регулирует российское законодательство. Среди них переуступка прав на квартиру в новостройке набирает популярность в связи прозрачностью сделки и возможностью сэкономить на приобретении жилья, а также получить дополнительную выгоду. Договоры, регламентирующие продажу квартиры по переуступке прав, чаще всего заключаются с жилыми объектами, приобретенными по ДДУ.
Как правильно продать квартиру по переуступке
Перед рассмотрением механизмов процедуры продажи ипотечной квартиры по переуступке следует определиться с понятиями.
Переуступка: это юридически законная сделка, основанная на ФЗ № 214, при которой права требования на жилплощадь переходят от дольщика к другому лицу. В юридических документах соглашение именуется цессией, продавец прав цедентом, а покупатель прав: цессионарием. Цессия в обязательном порядке оформляется через государственную организацию Росреестр, в противном случае сделка считается незаконной.
Плюсы и минусы переуступки
Перед тем, как решить, стоит ли покупать или продавать квартиру по этой схеме, рекомендуется оценить достоинства и недостатки сделки. Для покупателя сделка выгодна тем, что он может купить жилую площадь дешевле, чем на основном рынке недвижимости. На заключении договора цессии дополнительно зарабатывают, после получения жилья в собственность его можно продать по более высокой цене, которая вырастает до 50%.
Приобретение квартиры по переуступке в ипотеку несет достаточно много рисков и трудностей для покупателя:
- участник сделки получает не квартиру, а права на нее, нет гарантии того, что застройщик не обанкротится в скором времени и, как следствие, не сможет выполнить взятые на себя обязательства, строительство также может затянуться на неопределенный период;
- есть риск приобрести до конца не исполненные продавцом права и его долги перед застройщиком;
- заключение сделки без юриста и без официальной регистрации договора может грозить попаданием в схему «двойных продаж», которая характерна для черного рынка недвижимости.
Выгоды для продавца просматриваются прежде всего в возможности заработать на разнице в цене недвижимости. Если квартира практически готова, права на нее можно продать гораздо дороже, чем при их покупке на этапе котлована. Недостатки также присутствуют:
- сбор документов и заключение соглашения занимают больше времени по сравнению с подготовкой документации по купле-продаже;
- не стоит забывать и про налогообложение, цессия облагается налогом согласно ФЗ № 208.
Перед заключением договора рекомендуется изучить, чем опасна переуступка квартиры в новостройке, узнать какие подводные камни есть у этой сделки.
Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке
Эксперты в сфере приобретения недвижимости советуют сделать несколько простых шагов, которые помогут избежать потери денег и прав на ипотечное жилье:
- проверить документы по ДДУ, на договоре должна стоять печать и написаны реквизиты застройщика, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре;
- зайти на сайт, где размещен реестр обанкротившихся застройщиков, если строительная компания в этом списке, нужно отказаться от сделки;
- изучить историю судебных разбирательств с застройщиком, большое их количество говорит о его недобросовестности;
- прочитать проектную декларацию компании, в ней указываются сроки сдачи объекта, условия покупки жилья и другие нюансы деятельности застройщика на строительном рынке.
Цессия: договор, с заключением которого не следует торопиться. Зайдите на форумы, почитайте отзывы, пообщайтесь с клиентами строительного объединения, проверьте документы цедента. Перед вами откроется полная картина состояния дел, которая позволит принять правильное решение.
Пошаговая инструкция — как продать квартиру по переуступке
Продать квартиру по переуступке в строящемся доме лучше всего, следуя инструкции, которая касается обеих сторон договора.
- Собрать пакет документов.
- Заключить договор, в котором обязательно должны присутствовать следующие сведения:
- дата подписания соглашения;
- полные данные сторон: адреса проживания и паспортные данные;
- сведения о договоре ДДУ: порядковый номер, дата подписания;
- характеристики объекта недвижимости, в том числе данные техпаспорта на объект недвижимости;
- стоимость права переуступки, о ней стороны договариваются заранее;
- порядок расчетов: обычно расчет производится после заключения сделки, деньги вносят через банковскую ячейку или другим способом, о котором ранее договорились стороны;
- перечень документов, прилагаемый к соглашению.
3. Зарегистрировать договор в отделении Росреестра, для регистрации предоставить комплект документов, который собирался ранее для заключения сделки.
Документы проще подать в отделении МФЦ. Срок их рассмотрения и проверки юридической обоснованности совершения сделки составляет 10 дней. При принятии положительного решения в перечне владельцев прав на недвижимость укажут нового владельца.
Переуступка прав собственности на квартиру — документы
Сделка требует сбора внушительного количества бумаг, среди них:
- договор ДДУ требуется для последующего внесения в его текст изменений: вместо прежнего владельца в него будет вписан цессионарий;
- согласие супругов, полученное в письменном виде, требуется от продавца, если недвижимость приобреталась в браке, а также и от покупателя. Супруги должны подтвердить, что не против покупки жилья по договору цессии;
- согласие от застройщика нужно для того, чтобы он не смог признать сделку незаконной, так как не был уведомлен о ней заранее;
- справка о погашении долга перед застройщиком, если задолженность имеется, то она по соглашению сторон переходит к цессионарию;
- разрешение от банка на совершение сделки. Как правило, кредитные организации дают на нее согласие только при выплате процентов по ипотеке или соблюдении иных условий, которые были прописаны в ипотечном соглашении, например, полном погашении кредита, взятого на приобретение квартиры.
Чтобы сделка совершилась успешно, в ней должны быть заинтересованы все стороны. В этом случае удастся без проблем получить необходимые бумаги от финансовых, строительных компаний, а также заручиться согласием родственников.
Стоимость переуступки
Граждан, участвующих в ипотечных сделках, интересует не только вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру по переуступке, но и сколько это стоит. Госпошлина на услугу невелика, составляет 350 руб., ее оплачивает покупатель, однако, нужно помнить об уплате налога на сделку.
Налог начисляется на сумму, о которой договорились стороны. К примеру, если права на квартиру, купленные за 3 млн руб. продаются по цессии за 4 млн, то покупатель должен заплатить налог 13% на разницу — 1 млн руб., что составит 130 тыс. руб.
Нюансы, о которых следует знать
Если вы уже поняли, что значит купить квартиру по соглашению переуступки прав, то стоит оценить нюансы этой юридической процедуры.
В первую очередь, нужно понимать сложности процедуры при покупке ипотечной жилплощади. Банки неохотно дают разрешение на цессию, если кредит окончательно не выплачен, не желают подвергать себя новым рискам. Если в ипотечных отношениях принимают участие несовершеннолетние, то необходимо получить согласие органов опеки. Они выдадут разрешение, только при условии, что жилищные условия ребенка не ухудшатся при передаче жилья новому владельцу по цессии.
Нередко ипотечная недвижимость приобретается на средства материнского капитала. В этом случае дети по закону получают доли квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Очевидно, что цессионарию невыгодно покупать жилплощадь, в которой имеют право поселиться дети цедента.
Законодательство предоставляет возможность дополнительно застраховать собственные риски. Например, при получении письменного согласия застройщика на переуступку, прописать его ответственность перед новым дольщиком в цессии. Иными словами, обязанность застройщика по соглашению ДДУ переносится в цессию.
Заключение
Вопрос, как продать квартиру по цессии с ипотекой, решается довольно просто, если следовать законодательству и внимательно отнестись к процессу оформления цессии.
Сначала лучше определиться с выгодой этой сделки, просчитать возможные варианты развития событий и риски, проверить застройщика на предмет легитимности его деятельности на рынке. Если вы уверены в чистоте сделки и добросовестности продавца, а также строительной компании, то можно приступать к сбору документов.
К этому процессу также стоит отнестись с вниманием, проверяя документы с юристом. Договор желательно также подписывать в присутствии эксперта, экземпляры документа должны остаться у всех сторон соглашения. Итогом сделки является направление бумаг в Росреестр, в этой организации их регистрируют и включают нового владельца прав на недвижимость в государственный реестр.
После регистрации нужно дождаться, когда строители выполнят свои обязанности: сдадут объект в эксплуатацию с присвоением ему почтового адреса. Необходимо также получить кадастровый паспорт на объект и подписать протокол о передаче помещений в пользование. На заключительном этапе обращаются в Росреестр, чтобы оформить права на саму квартиру.
