Продать земельный пай и оформить его в собственность нового владельца можно по установленному алгоритму действий. Он вполне логичен и учитывает права обоих участников сделки (а также некоторых сторонних лиц, если таковые имеются в конкретном случае). То же самое касается и земли в единоличном владении (без разделения на паи).
Общая информация: что делать с земельными паями и прочими видами участков
Для начала стоит отметить важный момент. А именно то, что продать можно как земельный пай, так и просто землю в единоличной собственности. В принципе нет каких-то ограничений по совершению сделок с первым видом недвижимости.
Земельный пай переходит в наследство по завещанию или в рамках закона. Также он может выкупаться или дариться. И затем владелец делает с ним то, что хочет (с учетом разрешенного вида пользования). В том числе может и продавать. Как в этом случае, так и относительно обычной земли в единоличном владении нужно действовать идентичным образом. Пай — это доля в праве общей собственности.
Что нужно учесть — при продаже земли в долевом владении приходится ставить в известность о своих намерениях других владельцев (пайщиков). В остальном переоформить земельный пай с помощью продажи можно абсолютно так же, как собственность единственного обладателя.
Первый шаг — Оформление предварительных договоренностей
На данном этапе придется в том числе сделать выбор в пользу аванса или задатка (в качестве обеспечительной меры). Когда обе стороны обговорили важнейшие условия сделки, нужно оформить их в письменном виде. То есть заключить предварительный договор купли-продажи. Суть его заключается в том, что лица закрепляют обоюдные обязательства и устанавливают срок их исполнения.
Сюда включаются такие существенные условия:
- предмет договора — характеристики продаваемой земли: адрес, кадастровый номер, S, назначение и вид возможного использования (неважно хочет ли покупатель получить земельный пай или объект в единоличном владении);
- цена продажи;
- срок реализации договоренностей.
Информацию из первого пункта можно узнать на сайте.
Про финансовое обеспечение
По предварительным договоренностям для обеспечения реализации обязательств участники предусматривают внесение задатка. Значимые правила о нем: если договор не заключается по вине покупателя, деньги не возвращаются, продавца — он возвращает сумму в двукратном размере. А когда его просто невозможно подписать либо произошло расторжение предварительных договоренностей, задаток обязательно надо вернуть.
Альтернативой выступает внесение аванса. Это сумма, вносимая в счет будущих транзакций. Она будет засчитана в счет уплаты, производимой в рамках проводимой купли-продажи. Если же договор впоследствии не заключается (по вине любой из сторон), аванс должен возвращаться.
Закреплению договоренностей на этом этапе на бумаге может предшествовать анализ «чистоты» объекта. Это действо реализуется покупателем в его личных интересах. Допустимо провести таковой и позже, если между проверкой и итоговым подписанием договоренностей будут проводиться дополнительные мероприятия при подготовки сделки.
Второй шаг — отправление извещения уполномоченной службе
Тема данного оповещения — желание продать земельный пай сельхозназначения либо участок любого иного типа. Обычно нужной службой выступает исполнительный орган власти по субъекту, где располагается недвижимый объект.
Извещение должно включать информацию по цене, размерам, о месте расположения участка и сроку проведения взаиморасчета (максимум 90 суток). Данное письменное оповещение отдается под расписку или отправляется платным способом с уведомлением о получении.
Третий шаг — разработка договора
На этом этапе происходит обсуждение условий сделки и выбирается вариант оплаты. Для договора используются паспорта сторон и документация по объекту (в том числе для выписывания из нее нужной информации).
Здесь потребуется подготовить такие дополнительные документы:
- справка, отображающая отсутствие долгов по ЖКХ-платежкам и разным взносам;
- справочный документ из нарко- и психдиспансера в подтверждение того, что продавец не стоит здесь на медицинском учете.
До совершения сделки надо обсудить условия ее реализации, внести корректировки и подготовить документацию. Одной из самых серьезных тематик при оформлении, которая подлежит согласованию, выступает выбор варианта оплаты.
Четвертый шаг — подписывание договора и расплата
Обычно хватает письменной формы, написанной самостоятельно. Дальше договор регистрируется в Росреестре. Но в некоторых ситуациях подключается возможность нотариального заверения. В том числе исходя из личных побуждений.
Если проект договора согласовывается с нотариусом, ему тоже нужно представить все документы. Нотариальный специалист назначает дату фактического совершения сделки. Договор подписывается у него же. Подписыванием и проставлением печати он удостоверяет подписи участников. Затем специалист отправляет все на регистрацию либо граждане делают это самостоятельно.
Когда сделка не удостоверяется нотариально, процедура оплаты и подписания договоренностей происходят единовременно. При участии нотариуса это действие может совершаться позже.
При подключении аккредитива для проведения оплаты, а также ипотеки или вклада стороны действуют через банк.
Пятый шаг — регистрация в Росреестре
Итак, на этом этапе предстоит закрепить за собой недвижимость в официальных органах. Чтобы в информационной базе Росреестра она числилась именно за покупателем.
Требующиеся документы
Нужный список:
- заявление о регистрации перехода прав владения на приобретенный участок;
- договор в 3-х экземплярах: один Росреестру и по одному для участников сделки;
- акт о факте передачи земли;
- нотариально заверенное заявление от мужа/жены (со стороны продавца) о согласии провести сделку, если реализуется объект в общем владении;
- если это единоличное обладание, представляется свидетельствующий об этом факте документ (к примеру, брачный договор, соглашение о распределении супружеского имущества либо судебное решение на эту тему);
- зафиксированное согласие залогодержателя о готовности отчуждать имущество (если объект заложен);
- документы о полномочиях официальных представителей, если таковые имеются у одной из сторон;
- задокументированное подтверждение соблюдения норм относительно права преимущественного выкупа;
- документация для госрегистрации факта приобретения земли (если у продавца не было проведено своевременной регистрации для него, придется сначала сделать работу в этом направлении);
- отказ остальных владельцев от преимущественного права выкупа либо задокументированное доказательство факта совершения их извещения о желании продать долю;
- паспорт или другое удостоверение личности;
- если одним из участников является юрлицо, нужно представить учредительную документацию и свидетельство о регистрации данной организации;
- квиток об уплаченной госпошлине.
Специфика проведения процедуры
Заявление с документами представляется одним из разрешенных способов. Например, лично (самому через представителя) в Росреестр или МФЦ, через почту с объявлением ценности, вкладыванием описи и прикреплением уведомительного бланка о получении. Также можно делать это в электронном формате (портал Госуслуг либо Росреестра). При использовании почтового способа доставки подлинность росписей в заявлении должна пройти нотариальную заверку.
Срок совершения регистрации прав продолжается максимум неделю с момента приема заявки Росреестром (+2 при подаче через МФЦ). Его течение начинается после приемки документов. Совершенная госрегистрация подтверждается выпиской из соответствующего реестра. Росреестр передает договора с пометкой о проведенной регистрации.
Шестой шаг — совершение взаиморасчетов, обмен документами
Теперь сторонам предстоит провести взаиморасчеты с учетом выбранного варианта оплаты. Далее для продавцов возникает необходимость декларировать свои доходы, применять вычеты, рассчитывать и выплачивать налоги.
Если участок находился во владении меньше 5-ти лет, реализующее объект лицо должно декларировать доход. А на основе договора дарения земельного пая или иного вида землевладения, его наследственной передачи, и приватизации порогом выступает 3 года. При владении меньше этого срока нужно реализовать описанный принцип. И кстати, наследование земельного пая или его дарение возможно в том же порядке, что и для участка при единоличном обладании таковым.
Подавать декларацию придется в установленный срок — до наступления 30.04 (но в следующем году после продажи). А оплату следует произвести до 15.06. Если указанные датировки выпадают на выходные либо официальные праздничные даты, происходит перенос на самый близкий по времени рабочий день. За неотправление декларации и отказ от уплаты налога действуют штрафные санкции.
Заключение
Есть продуманный алгоритм действий, которым можно руководствоваться не только при передаче прав собственности на землю. Он актуален и для иных сделок. Главное, нужно учесть права обоих участников купли-продажи, а также реализовывать требования по постановке недвижимости на учет. Будь то продажа земельного пая сельхозназначения либо же нет.
В упрощенном виде схема такова:
- Прорабатываем предварительно все договоренности, что можно закрепить письменно.
- Составляем и подписываем фактический договор купли-продажи земельного пая или обычного участка в единоличном владении.
- Реализуем обязательства (от продавца в отношении покупателя и наоборот).
- Регистрируем сделку в официальных органах. Получаем на руки документацию о принадлежности объекта новому владельцу (актуально в большей степени для приобретателя недвижимости).
Продавцу рекомендуется своевременно оплатить налог. Причем здесь действует важное правило для определения суммы оплаты. Для граждан, проживающих в РФ больше 183 дней за год, данный доход облагается по налоговой ставке в 13%. А налог с продажи земельного пая или просто участка от живущих здесь меньше по времени персон рассчитывается по ставочному показателю в 30%.
