Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году?

Проверка квартиры по кадастровому номеру перед покупкой - что нужно проверить перед покупкой квартиры и какие документы нужны для проверки юридической чистоты в 2021 году

Что нужно знать при покупке квартиры?

• Проверить проектную документацию. Застройщик размещает ее на своем сайте или предоставляет по требованию;
• документы на землю. Важен статус участка. Он должен предназначаться именно для многоэтажного, а не индивидуального строительства. Проверить данные можно на https://kartagov.ru/;
• репутацию застройщика. Она не гарантирует, что объект будет сдан, но повышается шанс не оказаться в списках обманутых дольщиков;
• проект ДДУ. Если продавец не дает его на руки, заявляет, что договор типовой, возможно, ему есть что скрывать. Не стоит спешить ставить подпись. Лучше проконсультироваться с грамотным юристом.

Проверка квартиры при покупке вторички:

• продавец не выделил доли детям при использовании маткапитала;
• среди собственников оказались несовершеннолетние или лица, состоящие на учете у психиатра;
• в квартире прописаны лица, осужденные к отбыванию наказания в колонии, находящиеся на длительном лечении, проходящие службу в армии и т. д.;
• муж/жена не получили согласие супруга/супруги на продажу совместно нажитого имущества;
• недвижимость продается сразу после вступления в наследство. Через какое-то время о своих правах заявляют иные наследники.

В перечисленных ситуациях сделка может быть признана недействительной. Новый собственник может узнать о наличии долгов по квартплате, о необходимости вернуть межкомнатные перегородки на прежнее место.

Основные документы от продавца при оформлении сделки купли-продажи

1. Паспорт владельца.
2. Доверенность. Если квартиру продает не собственник, а его представитель, у последнего должна быть нотариальная доверенность.
3. Документы, подтверждающие принадлежность недвижимости конкретному лицу, например, (договор купли-продажи, свидетельство, выданное нотариусом наследнику. На основании этого документа последний имеет право переоформить имущество на себя, постановление о приватизации, ДДУ, выписка из ЕГРН).
4. Справки по форме №9 и №12.
5. Кадастровый и технический паспорта. На их основании можно проверить, не переносились ли в квартире стены, нет ли незаконных перепланировок.
6. Согласие супруга/супруги, если квартира куплена в браке, на нее не распространяется действие брачного договора.
7. Справка, полученная в психоневрологическом диспансере.

Важно отметить, что все перечисленные документы продавец должен предоставить в оригинале. Необходимо проверять состояние печатей. Они должны быть читаемы, без смазанных участков текста. Не будет лишним проверить, существует ли структура или организация, выдавшая документ.

Если у недвижимости несколько собственников, то придется проверять паспорта и справки у всех. Если все состоят в браке, то и согласие супруга/супруги должно быть у каждого.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой

До заключения сделки необходимо выполнить действия, указанные ниже. Если квартира хотя бы раз меняла владельца, анализ ее титула необходим.

Начинать нужно с запроса выписки из ЕГРН. Запрос подается через МФЦ или регистрационную палату.

В выписке значатся:

• сведения о сделках с данной конкретной недвижимостью, начиная с 1998 года. Стоит задуматься, если выбранные метры перепродают каждые год-два;
• существующие обременения и аресты. Они могут быть наложены ФССП, банком (если квартира является обеспечением по кредитному договору), судом;
• все собственники.

Проверить квартиру на обременения

Проверить квартиру перед покупкой на обременение можно на сайте Арбитражного суда. Она может быть частью конкурсной массы, подлежащей продаже через торги. А в отношении самого продавца рассматривается дело о банкротстве.

О документах, подтверждающих право собственности на недвижимость, сказано в предыдущем пункте статьи. Остается рассказать еще об одном моменте. Если квартира находилась в собственности не более года-двух, можно попросить владельца предъявить расписки, акты приема-передачи, подписанные предыдущим владельцем.

Предосторожность может быть не лишней. Например, по той сделке еще идут судебные споры. Никто же не хочет против своей воли становиться заложником обстоятельств.

Еще больше ситуация может усложниться, если квартира перешла в собственность конкретного человека по решению суда или договору ренты. Недовольные родственники могут годами оспаривать судебные акты, переходя от инстанции к инстанции. Проверить подобную сделку без обращения к опытному юристу нереально.

Что нужно проверить при покупке квартиры при наличии у продавца детей? 

Насторожиться стоит в ситуации, если квартира куплена после 2007 года, но наследники в числе собственников не значатся. Родители могли не выделить им доли в соответствии с законом. Дети вырастут и пойдут в суд. Сделка купли-продажи будет признана недействительной. Пострадает нынешний собственник.

Даже если очень понравилась квартира, не спешите покупать. Проверьте, кто жил в этой квартире, но снят с регистрации. Это:

• дети, родители которых лишены родительских прав, помещенные в интернаты;
• лица, находящиеся в колонии или тюрьме;
• граждане, призванные на воинскую службу.

Перечисленные лица имеют право вернуться в эту квартиру и жить в ней. Новому собственнику в большинстве случаев предстоят дополнительные расходы, связанные с отселением нежданных соседей.

 Как проверить историю квартиры перед покупкой самостоятельно? 

Установить, кто прописан в квартире на момент сделки можно при помощи справки по форме №9. Если интересует история квадратных метров, потребуется справка по форме №12. В ней будут значиться все, кто прописывался в квартире и выбывал из нее даже временно. Справку №9 лучше запросить не только накануне подписания договора, но и после, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Как проверить документы продавца при покупке квартиры?

Если в отношении квартиры необходимые меры безопасности предприняты, не стоит забывать и непосредственно о владельце. Следующий этап — проверка паспорта продавца. 

• фамилия, имя, отчество (при наличии) в этом документе, выписке из ЕГРН и проекте договора совпадают в точности. Не должно быть ситуаций типа «Наталья» и «Наталия». Из-за подобных «мелочей» можно стать участником сложного и длительного судебного процесса, а потом проиграть его;
• в паспорте не допускается наличие любых исправлений вне зависимости от их авторства;
• обязательно наличие всех предусмотренных законом печатей, водяных знаков. Здесь можно ориентироваться на собственный документ;
• каждому месту выдачи соответствует определенная серия и код подразделения;
• паспорт должен быть актуальным. Если владельцу исполнилось 45 лет, а он в течение месяца без веских причин не провел замену, документ будет недействительным;
• состояние паспорта. Выданный 5-10 лет назад документ не может выглядеть, как новый.

Если проверка документов при покупке квартиры, показала, что в правоустанавливающих документах и паспорте значится разная фамилия, собственник должен как-то объяснить это. Например, можно попросить его предоставить справку из ЗАГСа о смене фамилии. В этой же организации проверяют наличие детей, бывших и нынешних супругов.

Нельзя забывать о том, что в течение трех лет после развода бывший супруг/супруга могут подавать на раздел имущества. При наличии веских оснований судья наложит арест на уже проданную квартиру. И даже если супруги сейчас не думают о разводе, а владельцем по документам значится один из них, второй должен дать согласие на продажу. Исключения:

• наличие действующего брачного договора, в котором значится раздельное владение недвижимым имуществом;
• квартира является добрачным имуществом одного из супругов.

Как проверить документы продавца-иностранца при покупке квартиры? 

У него должен быть не только паспорт, но и его перевод с нотариальным заверением.

Если все перечисленные ранее документы в порядке, продавец не судится со своими родственниками или предшествующими владельцами, остается проверить его дееспособность.

Участились случаи, когда через несколько месяцев продавец заявляет о том, что он страдает психическим заболеванием и не отвечает за свои действия. А в момент подписания договора находился под воздействием психотропных препаратов. Сделку признают недействительной. Решение проблемы — справки из психиатрического и наркологического диспансеров. Они должны быть свежими.

Как правильно покупать квартиру: составление договора

Покупка квартиры не предполагает наличие устных договоренностей. Письменная форма соглашения обязательна. Основание — ст. 550 ГК РФ.

Обязательные реквизиты документа:

1. ФИО, паспортные данные, место проживания участников сделки
2. Данные о покупаемом объекте (адрес, метраж, количество прописанных, кадастровый номер объекта, информация о перепланировках).
3. Сумма сделки и порядок оплаты.
4. Наличие обременений в пользу третьих лиц, например, проживающих по договору найма.
5. Сроки исполнения обязательств по договору.
6. Порядок разрешения споров.
7. Подписи сторон.

Если не хватает собственных знаний, лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве.

Что такое юридическая проверка квартиры в банке? 

Это означает, что сотрудники кредитора проделают всю ту работу, о которой речь идет в данной статье. И, как правило, у них есть свои каналы получения информации, недоступные рядовым гражданам.

Заключение

• проверить юридическую чистоту квартиры (текущие и бывшие собственники, наличие временно выбывших прописанных, судебных споров и обременений);
• обратить внимание, кто является продавцом. При наличии супруга/супруги предоставляется согласие на продажу. Если есть дети, важно знать, не использовался ли при покупке маткапитал (актуально для сделок, совершенных после 2007 года). Действительность нотариальной доверенности проверяют на сайте ФНП;
• запросить у продавца справку о том, что он не является пациентом психиатрического или наркологического;
• обращать внимание на «неточности» в именах, номерах паспортов, иных данных. Они могут свидетельствовать о том, что «продавец» вовсе не является собственником недвижимости;
• правильно заключить договор. К его подготовке лучше привлечь опытного юриста.