Государственный кадастровый учет объектов недвижимости

Дом недостаточно построить и отремонтировать. Собственник может завести в него мебель и переезжать жить. Но одновременно у него появляются обязанности, связанные с постановкой объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Без этого дом нельзя будет продать, подарить, совершать с ним иные юридически значимые действия.

Это же относится к иному недвижимому имуществу. Действующее законодательство предусматривает внесение в Росреестр данных о следующих объектах:

жилые и общественные здания, производственные цеха и т. д., включая недостроенные;
помещения, которые можно использовать независимо от всего остального объекта;
машино-места, на парковках в многоэтажных зданиях и гаражи;
промышленные предприятия, если их рассматривать не в качестве источника дохода, а в качестве имущественного комплекса;
участки земли за определенным исключением;
комплексы объектов, рассматриваемые в качестве единого целого.

Не признаются объектами, которые надлежит ставить на государственный кадастровый учет, лесные массивы, корабли (речные, морские, космические, воздушные), территории с многолетними насаждениями. Есть и некоторые виды строений, в регистрации которых будет отказано, например, деревянные туалеты, выгребные ямы, септики и т. д.

Что понимается под кадастровым учетом: на кого возложена обязанность его вести

Под кадастровым учетом в актуальной версии закона понимается процедура внесения сведений о конкретном объекте в единый реестр. Применительно к каждому участку, строению в базе указываются его уникальные отличительные характеристики:

если это земельный участок, важно обозначить разрешенные виды использования;
для помещений нужна информация о том, являются ли они жилыми или коммерческими;
адрес;
площадь;
наличие обременений, сервитута и т. д.

Только после постановки объекта на кадастровый учет можно говорить о том, что он существует официально.

С 01.01.2017 года все сведения о недвижимом имуществе вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Теперь информация и собственно об объекте, и о его владельцах содержится в общей базе данных. Упростились и процессы регистрации. Теперь, чтобы поставить, например, вновь образованный участок на учет, и зарегистрировать право собственности на него, достаточно подать одно заявление.

Ведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости в соответствии с порядком, обозначенном в Федеральном законе № 218-ФЗ, переданы ФГБУ «ФКП Росреестра». Территориальные подразделения этой структуры принимают заявления о постановке недвижимости на учет. Ее же сотрудники рассчитывают кадастровую стоимость для вновь созданных объектов или при изменении их характеристик: назначения, площади и т. д.

Государство в свою очередь заинтересовано в наличии единой системы учета земельных участков, зданий и сооружений. Ведь именно на основании данных из Росреестра рассчитывается налог на недвижимое имущество физических и юридических лиц.

Размеры пошлины за постановку объекта на государственный учет

Здесь нужно отметить один момент. В соответствии со ст. 333.33 НК РФ собственник платит пошлину за регистрацию права собственности на некоторое недвижимое имущество. В 2022 году физические лица перечисляют в бюджет 2000 рублей, юридические — 22000 рублей.

Плата за внесение данных в государственный кадастр не берется. Эта услуга предоставляется бесплатно. Но для постановки на учет потребуются дополнительные документы:

для земельного участка — межевой план;
для здания, сооружения — технический план.

Запросить их можно в специализированных организациях, предоставляющих услуги кадастровых инженеров. Обязательное условие — наличие специальной лицензии и членство в соответствующей СРО. Документы, подготовленные неспециалистами, в Росреестре к рассмотрению не примут. Технический план можно оформить в БТИ.

В любом случае услуги по составлению межевого или технического плана предоставляются на возмездной основе. Единые тарифы отсутствуют. Многое зависит от того, где располагается объект недвижимости, от объема исследований и т. д.

Постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости

На данный момент времени процедура предусмотрена в отношении объектов следующих типов:

Ранее учтенные. Это означает, что в Госкадастр уже вносилась информация о строении, земельном участке, ином недвижимом имуществе.
Вновь созданные. Объект только построен, ранее не существовал. В Росреестре о нем нет никаких данных. Применительно к земельным участкам создание может означать выделение, образование методом слияния или разделения.

Собственно постановка на учет начинается с подготовки межевого или технического плана. Данный этап является наиболее продолжительным. На выполнение всех процедур может потребоваться несколько недель. Кадастровый инженер должен выехать на объект для проведения замеров. Потом все полученные данные надлежит обработать, перенести на бумагу или в электронный формат.

Если технический или межевой планы (в зависимости от типа объекта) для постановки объекта на государственный кадастровый учет готовы, можно переходить к подготовке иных документов:

Акты, свидетельства, договоры, подтверждающие права заявителя на некоторый объект. Это может быть решение суда или постановление муниципального органа власти о выделении объекта или его приватизации. Если собственник вступил в права наследования, у него должно быть свидетельство наследника, выданное нотариусом. Если, например, квартира только куплена у застройщика, потребуются договор и акт приема-передачи.
Заявление установленной формы.
Паспорт заявителя.
Квитанция об оплате государственной пошлины, если одновременно с постановкой на кадастровый учет проводится регистрация права собственности.

Все подготовленные документы необходимо передать в Регистрационную палату Росреестра. Законом предусмотрены следующие способы:

Личное посещение территориального подразделения.
Пересылка Почтой России заказным письмом с описью и уведомлением.
Передача через МФЦ.
Отправка через сервис «Госуслуги».

Если документы пересылаются почтой, заявление необходимо подписать в присутствии нотариуса. Для работы с «Госуслугами» потребуется электронная подпись. Непосредственно в Регистрационную палату или МФЦ вместо собственника может прийти доверенное лицо. В этом случае потребуется нотариально заверенная доверенность.

Сроки принятия объекта капитального строительства или земельного участка на государственный кадастровый учет зависят от способа подачи документов:

если заявитель сдает их лично — 5-7 дней;
если обращается через МФЦ, ждать придется на 2 дня больше;
решение суда в Росреестре обязаны исполнить в течение 5 дней.

Точные сроки для каждого типа объектов с учетом способа обращения указаны в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года. При принятии положительного решения заявителю будет направлена выписка из ЕГРН с указанием всех необходимых данных.

Почему могут отказать в постановке на кадастровый учет

Есть целый список причин, из-за которых заявителю могут вернуть документы без рассмотрения или с отказом в удовлетворении его требований, например:

Собственник хочет поставить на учет имущество, не являющееся объектом недвижимости, например, дачный туалет, временный сарай без фундамента или комнату, которую невозможно обособить от остальных помещений в квартире.
В заявлении содержатся ошибки, исправления, неточности, не позволяющие однозначно идентифицировать объект регистрации.
Земельный участок образован путем выдела из другого. При этом площадь нового надела меньше минимального значения, установленного для конкретного разрешенного вида деятельности, обозначенного в градостроительном регламенте. Как вариант, исходный объект не значился на кадастровом учете, либо сведения о нем носят временный характер.
Заявление поступило от лица, не имеющего на то полномочий.
Межевой или технический план составлены лицом, не имеющим лицензии, не состоящим в СРО кадастровых инженеров.

Отказ может поступить и в том случае, если ранее заявителю давали 3 месяца на исправление недочетов, но он это не сделал. Причина должна быть четко обозначена. Если отказ не имеет четкой мотивировки, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд или в Апелляционную комиссию, работающую непосредственно при Росреестре.

Важный момент! На обращение в комиссию дается 30 календарных дней с момента, как принято решение об отказе в государственной регистрации. На рассмотрение заявления членам комиссии также отводится 30 дней. Дважды обращаться с жалобой по одному и тому же вопросу нельзя. Если комиссия поддержала отказ в постановке на учет, обжаловать это решение можно только в судебном порядке.

Снятие объекта недвижимости с государственного кадастрового учета

Пока дом, хозяйственная постройка, иной объект значатся на кадастровом учете, они считаются существующими. Владельцу ежегодно из ФНС будут приходить требования об оплате налога.

Для исключения сведений о некотором недвижимом имуществе из Росреестра необходимо:

Заказать у кадастрового инженера Акт обследования объекта.
Составить заявление и указать причину снятия с кадастрового учета.
Собрать пакет документов, включая свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
Обратиться в Росреестр со всем пакетом и дождаться итогов рассмотрения обращения. Проверить результаты можно и самостоятельно. Достаточно зайти на Публичную кадастровую карту и проверить данные о недвижимом имуществе.

Если основанием для снятия объекта (дома, земельного участка) с государственного кадастрового учета становится судебное решение, Акт обследования не требуется.

Важный момент! Заявление в суд может подать не только собственник, но и иные заинтересованные лица. Основные причины для решения проблемы в судебном порядке:

Объект поставлен на кадастровый учет неправомерно, нарушены права третьих лиц.
Здание, сооружение разрушены, но собственник никак на это не реагирует.
Объект построен незаконно. Суд одновременно выносит решение о сносе дома, иной постройки и о снятии с кадастрового учета.

Чаще всего объект снимают с учета, если он прекратил свое существование: снесен, разрушен в результате техногенной аварии или стихийного бедствия. Как вариант, уничтожена может быть только часть постройки, но оставшиеся помещения после этого нельзя использовать по назначению. Земельный участок надлежит снять с учета, если его планируется разделить на два и более или, наоборот, объединить с другими наделами. Также дом можно разделить на два автономных помещения или объединить с иной постройкой.

Внесение изменений в кадастровые сведения

За время эксплуатации объекта недвижимости с ним могут происходить различные изменения, например:

по решению местной администрации изменен почтовый адрес здания или земельного участка;
собственник пожелал изменить вид разрешенного использования земельного участка, помещения, здания и по итогам публичных слушаний получил соответствующее разрешение.

Также владелец может в судебном порядке оспорить установленную кадастровую стоимость, пристроить к дому постройку и т. д. В любом случае он обязан обратиться в Росреестр и подать заявление с требованием внести изменения в ЕГРН. Чтобы не получить отказ по формальным обстоятельствам, лучше заранее уточнить, какие документы потребуются в конкретной ситуации.

Заключение

Объект недвижимости признается существующим только после внесения сведений о нем в Росреестр. Заявитель собирает документы, включая межевой или технический планы и передает на рассмотрение в Регистрационную палату. Ответ должен поступить в течение 5-12 дней. Точный срок зависит от способа подачи обращения.

Таким же образом поступают, если недвижимость нужно снять с учета. Только дополнительно потребуется Акт обследования, подготовленный кадастровым инженером.