С появлением в нашей стране частной собственности на объекты недвижимого имущества гражданам представилась возможность продавать, покупать и арендовать землю. Для упорядочивания процесса понадобились различные бумаги, среди них обязательным для ряда сделок является схема расположения земельного участка на кадастровом плане (СРЗУ). Схема четко обозначает его границы и среди прочих бумаг предоставляется в отделы землепользования для совершения сделок с земельной недвижимостью.
Подготовка схемы загородного или расположенного в городской черте земельного участка (ЗУ) проводится в рамках процедуры межевания. Документ заказывают в геодезической компании или составляют самостоятельно для передачи, реализации или сдачи в аренду земельного надела.
Инженеры — геодезисты, сотрудники специализированных объединений делают схему расположения земельного участка.
Включение схемы в кадастровый план земель
Процесс создания схемы расположения построек на участке регламентируется статьей 11.10 Земельного Кодекса страны. Схема расположения объекта недвижимости на ЗУ — это его графическое отображение с привязкой к местности. Она определяет реальное местонахождение земли и размеры надела.
План составляется по результатам геодезических измерений и с учетом документации, которая действует в конкретном регионе Российской Федерации. Инженер составляет документ, полагаясь на акты регионального земельного планирования, учитывает нормы пользования землей и возведения на ней сооружений. Геодезист обязан принять во внимание категорию земель: особо охраняемые, заповедные, другие категории. Учитывают границы соседних землевладений и планы властей по развитию территорий.
Базовым официальным документом для формирования СРЗУ является кадастровый план территории (КПТ). СРЗУ дополняет основной документ на землю: межевое дело.
Срок утверждения схемы установлен в два месяца, если СРЗУ требуется для организации земельных аукционов. Если торги не предусмотрены, то срок ограничен одним месяцем. Утвержденная исполнительной властью схема расположения участка действительна в течение двух лет.
Для чего заказывают схему
СРЗУ не имеет правовой ценности, это техническое дополнение к межевому делу, схема востребована в следующих случаях:
- переход земли к муниципалитету или иному государственному органу в собственность без торгов;
- образование нового участка с целью его коммерческой реализации через торги или аукционы, СРЗУ прикладывается к заявке на торги;
- раздел территории и предоставление его части новому владельцу: физическому или юридическому лицу;
- отказ от надела или его изъятие по требованию муниципальных органов;
- легальное присоединение небольших кусков земли: прирезков, по заявлению гражданина. Так бывает, если земля им возделывалась, но не была оформлена, и на нее не претендуют соседи;
- перераспределение земли между физическими лицами.
Документ составляется на один или несколько участков, когда требуется составить межевой план, например, для начала строительных работ или сдачи ЗУ в аренду.
Что содержит СРЗУ
Перед тем, как заказывать услугу, лучше посмотреть в интернете, как выглядит схема, которая составляется в двух вариантах. В первом для перераспределения земель и прирезки участков, во втором — для формирования нового ЗУ. На схему первого образца наносится общая территория, где происходит перераспределение ЗУ, на схему второго образца: только ЗУ, который в итоге должен сформироваться.
Схематичный документ содержит следующие обязательные сведения:
- местоположение, площадь участка, координаты точек по его границам, которые указаны в КПТ;
- обозначение границ формируемого земельного надела, указание границ соседних территорий с их кадастровыми номерами;
- обозначение рукотворных и природных объектов, которые помогают сориентироваться на местности;
- категории земель согласно кадастровому плану;
- расположение на земле капитальных построек;
- номера земельных владений, проставляемые условно, если СРЗУ включает несколько объектов.
После составления схемы расположения участка ее необходимо утвердить. Документ направляется в орган исполнительной власти, представители которого обязаны в 30-дневный срок дать положительный или отрицательный ответ.
Этапы составления схемы ЗУ
Процедуры подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка подчинены этапам:
- Сначала лицо, которое заинтересовано в формировании нового ЗУ, составляет заявление с просьбой подготовить документ.
- На следующем этапе подбирают комплект документов: гражданский паспорт заявителя, выписку из ЕГРН о правах на землю, справку из БТИ, если на земле построены здания.
- Заявление передают кадастровому инженеру, который трудится в геодезической компании, имеющей лицензию на этот вид деятельности. Подписывается договор, на его основе будут оказываться услуги.
- ЗУ анализируется специалистом на предмет каких-либо обременений или нарушений, для этого запрашивается кадастровая выписка.
СРЗУ готовят аналитическим методом или с выездом на место. В первом случае установить границы точно сложно, появляется опасность их нарушения. Выезд специалиста способствует более точному определению границ и размеров надела. Выезд необходим, если рядом с оформляемым ЗУ находится земля соседей. Если участок не граничит с соседними, то можно обойтись аналитическим методом.
Схема расположения земельного участка в обязательном порядке утверждается решением местных властей и может использоваться в качестве документа, подтверждающего границы участка.
Для более точного отображения информации о земельном объекте рекомендуется дополнительно сделать топографическую съемку, чтобы детально изучить территорию, например, определить, какие коммуникации проходят под землей.
Самостоятельное оформление СРЗУ и обязанности администрации
Закон разрешает гражданину составить СРЗУ без обращения к геодезистам. Многие задаются вопросом, как самостоятельно можно подготовить схему с указанием расположения земельного участка. Необходимые рекомендации содержатся на сайте Росреестра. Не обладая специальными навыками, выполнить эту работу достаточно сложно. Есть вероятность допустить ошибки, и СРЗУ не примут, так как требования к подготовке схемы участка земли не будут соблюдены.
Для самостоятельной подготовки СРЗУ пользователь должен знать, как работать в графических редакторах специальных геоинформационных программах. Если такие навыки есть, то можно приступать к работе. Для начала скачивают кадастровый план территории, электронная версия плана представлена на сайте kartagov. Затем на план наносят участок.
Составлять СРЗУ без использования электронных инструментов: пустая трата времени. Такой документ вернут, придется обращаться за помощью к специалистам.
Администрация округов наделена правом инициировать процесс оформления СРЗУ только в случае организации аукционов. В обязанности администрации входит направление в Росреестр электронного файла, содержащего схему. Это делается, чтобы участок был заранее отмечен и на нем не образовался новый.
Причины отказов
Заявители довольно часто получают отказ в утверждении схемы. Ситуация распространена, когда СРЗУ не соответствует принятым нормативам землепользования и не может пройти необходимые согласования. Причины отказа, как правило, стандартные:
- СРЗУ составлена не по нормам и с нарушением требований к ее оформлению;
- конкретный надел невозможно выделить из-за каких-либо обременений или нарушений законов РФ, регулирующих земельные отношения;
- границы ЗУ заходят на другой, ранее оформленный участок;
- реальные границы надела вступают в противоречия с ранее утвержденным проектом землепользования конкретного региона или находятся в пределах общего проекта по межеванию.
В последнем случае единственным выходом из положения может быть включение участка в этот проект.
Если заявителю пришел отказ в согласовании схемы, нужно выяснить причины, которые представители муниципалитета обязаны указать в ответном письме.
Ошибки в оформлении легко исправить, заявление можно подать еще раз, оформив документы правильно. Часто отказ связан с нарушением норм землепользования, тогда стоит проконсультироваться с юристом. Вполне вероятно, что обращение в суд обяжет местную администрацию и Росреестр утвердить СРЗУ, если на это есть веские правовые основания.
Заключение
Сделать схему точного расположения земельного участка несложно. Стоит сначала получить консультацию у геодезистов. Инженеры имеют доступ к кадастровым сведениям, и знают, как можно оформить участок в конкретных границах.
После консультации и заключения договора можно приступать к сбору комплекта документов, они потребуются для составления и дальнейшего согласования СРЗУ. По готовности схемы ее нужно утвердить в местной администрации. Если получен отказ, то следует разобраться в его причинах, одной из них может быть техническая ошибка, которая быстро исправляется. Более серьезная проблема, связанная с нарушениями границ, официальными запретами и обременениями требует консультации юриста и в некоторых случаях обращения в суд.
