Чтобы поставить объект капитального строительства на кадастровый учет или продать, зарегистрировать перепланировку или наличие пристроек, требуется определенный пакет документов. И собственнику часто отказывают в приеме заявления по формальным обстоятельствам. Причина заключается в том, что многие до сих пор не знают, в чем разница между техпланом и техпаспортом. Из-за этого подают в регистрационную палату не тот документ.
План и паспорт похожи. Но есть и существенные отличия, касающиеся, в том числе содержания и предназначения.
Что нужно знать о техническом паспорте
До 2013 года внести данные о частном или многоквартирном доме в Государственный кадастр можно было только при наличии техпаспорта. Его форма и содержание утверждены еще в 1968 году в СССР. Позднее неоднократно вносились изменения и коррективы. Последние относятся к 2006 году и зафиксированы в Приказе Минэкономразвития от 17.08.2006 года.
Какие данные вносятся в технический паспорт объекта недвижимости
Для заказа и составления документа необходимо обращаться в муниципальное или районное подразделение БТИ. Это один из моментов, которым техплан отличается от техпаспорта на дом или помещение.
В готовом документе инженер обязан обозначить:
- Материал несущих конструкций, фундамента, перекрытий, внутренних перегородок, оконных и дверных блоков.
- Площадь объекта и количество этажей.
- Степень технического благоустройства здания, подключение к электрическим сетям, водопроводу, канализации, газопроводу.
Если дом является типовым, в паспорте указывают шифр проекта. Также необходимо обозначить год сдачи в эксплуатацию.
Обязательные разделы — ситуационный и поэтажные планы. К последнему нужны экспликации (пояснения). Если речь идет о частном доме, к нему относятся какие-либо пристройки (веранды, сараи и т. д.), их также отображают на чертежах. В этом моменте нет у технического плана нет отличий от технического паспорта.
Формально у документа нет срока годности. Но его рекомендуется актуализировать после перепланировок, надстроек, изменения площади, материала стен и т. д. Новый бланк, оформленный не более года назад, может затребовать банк при передаче объекта в залог.
Сфера применения техпаспортов
В соответствии с Постановлением № 921 документ необходим при проведении инвентаризации объектов недвижимости. Он позволяет получить актуальные данные о текущем состоянии здания или сооружения, имеющемся износе.
Помимо этого, технический паспорт переоформляют, если:
- Меняются законодательные требования к содержанию данного документа.
- Муниципалитет передает квартиру нанимателю в рамках процедуры приватизации.
- Необходимо зарегистрировать какие-либо изменения в праве собственности на объект. Например, при вступлении в наследство, продаже и т. д.
Ни одну из перечисленных процедур не удастся завершить без оформления техпаспорта. Запросить документ может и банк в рамках проверки объекта, выбранного заемщиком для покупки. Кредитора в данном случае интересует общее состояние объекта, его соответствие критериям финансовой организации.
До 2013 года было и еще одно различие, влиявшее на то, что оформлять: технический паспорт или технический план. На основании сведений из первого документа определяли инвентарную стоимость объекта. А эти данные нужны были налоговой инспекции для расчета на недвижимое имущество. Дополнительно паспорт служил основой для начисления платы за отопление при централизованной поставке этой услуги. Его же приходилось оформлять при получении разрешения на перепланировку.
Теперь же все перечисленное проводят уже на основе техплана. Он содержит более развернутые данные, достаточные для решения любых задач.
Технический план: содержание и назначение
В 2007 году депутаты Госдумы принимают Федеральный закон «О кадастровой деятельности». Потом в законную силу вступил Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». И начиная с 2013 года, каждый, кто хочет поставить на кадастровый учет здание или сооружение, должен предварительно оформить технический план.
Это требование распространяется на любые объекты: сданные в эксплуатацию и недостроенные. Если собственник участка залил фундамент, частично выложил стены, а потом решил продать, потребуется техплан. Без него Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Этим технический план отличается от технического паспорта. Второй документ в этом случае просто не нужен.
При подготовке техплана составитель обязан руководствоваться Приказом Минэкономразвития № 953 от 18.12.2015 года. Этот нормативный акт определяет требования к структуре документа, наполнению каждого пункта.
Содержание технического плана
Документ можно разделить на два основных раздела:
- Чертежи, планы, схемы.
- Текстовая (описательная) часть.
На чертежах отображается как объект полностью, так и его составляющие: этажи, отдельные квартиры или помещения. В описании составитель обязан перечислить основные параметры объекта: материалы стен и перекрытий, их состояние, наличие перестроек или перепланировки и т. д.
Но при всем сходстве техплана и техпаспорта есть и существенное отличие. На чертежах в первом случае необходимо не просто обозначить границы объекта, но и выполнить его привязку к основе:
- Если речь идет о наружных несущих конструкциях (стенах, всевозможных выступах, углах и т. д.), их необходимо сопоставить с характерными точками геоподосновы.
- Если техплан составляют в отношении отдельной квартиры или помещения, контуры надлежит «привязать» к координатам здания в целом.
Основное, чем отличается техпаспорт от техплана — это возможность идентифицировать конкретный объект. Несколько зданий, выстроенных даже по одному проекту, не могут иметь одинаковые координаты в привязке к основе.
Сфера применения техпланов
Изначально технический план составляют при сдаче объекта в эксплуатацию. Без него регистрационная палата не примет документы для постановки здания или сооружения на кадастровый учет, не присвоит кадастровый номер.
Данные из документа будут перенесены в ЕГРН. Далее пользователь увидит их при заказе выписки. Запросить ее можно на Публичной кадастровой карте.
В дальнейшем техплан оформляют в следующих ситуациях:
- Объект перестраивают, проводят реконструкцию, перепланировку или капремонт, в том числе с заменой коммуникаций.
- Обнаружена реестровая ошибка. Для ее исправления потребуется новый документ с актуальными данными.
Срок действия техплана на уровне законодательства никак не ограничен. На практике же данные корректируют как минимум 1 раз в 5 лет. С такой же периодичностью проводят пересмотр кадастровой стоимости с целью пересчета налогов. Также документ требует замены при внесении любых изменений в конфигурацию здания.
Кто составляет технические планы и паспорта
Небольшое отличие технического плана здания и его же технического паспорта, касающееся привязки объекта к геоподоснове, привело к тому, что запрашивать документ приходится в разных структурах:
- Техпаспорт выдадут сотрудники БТИ.
- Техплан может подготовить только кадастровый инженер, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя или являющийся штатным сотрудником специализированной компании. В любом случае обязательным условием является членство в СРО.
Это связано с тем, что для составления техплана необходимо проводить геодезические изыскания. А заниматься ими могут только кадастровые инженеры. Формально и БТИ может принимать заявки на подготовку технических планов, но при наличии в штате сотрудников определенных специальностей и квалификации. Еще одно обязательное условие — оформление лицензии на право оказывать кадастровые услуги.
Заключение
При всем сходстве между техпланом и техпаспортом есть существенная разница. Она затрагивает и содержание документов, и их предназначение:
- Без паспорта не выдадут разрешение на строительство или перепланировку. План потребуется в дальнейшем, чтобы поставить объект на кадастровый учет или официально зарегистрировать изменения.
- Паспорт нужен собственникам, желающим выделить доли в общем имуществе. Без техплана суд не примет к рассмотрению иск по имущественным спорам.
- Паспорт потребует банк при оформлении ипотечного кредита. План потребуется при регистрации права собственности на купленный объект.
И технический паспорт, и технический план содержат подробное описание объекта, включая чертежи, схемы. Но во втором документе добавляются координаты здания в привязке к опорным точкам местности.
Заказать и техплан, и техпаспорт может собственник объекта недвижимости. В первом случае он обращается к кадастровому инженеру, во втором — в БТИ.
