В стране ежегодно прекращаются работы на сотнях строительных площадок. Граждане остаются и без жилья, и без денег. В 2017 году на уровне законодательства предложен новый инструмент, позволяющий решить данную проблему. Но до сих пор нет ясности, что такое эскроу-счет для покупки квартиры или иного жилья, кто его может открыть и как с ним работать. Не будет лишним знать и то, как этот способ оплаты отразится на рынке недвижимости в целом.
В мировой практике для финансистов и юристов давно не секрет, что значит эскроу-счет при покупке квартиры или иных сделках. Они служат своеобразной гарантией того, что стороны по некоторому договору исполнят свои обязательства:
- производитель поставит товар, а покупатель его оплатит;
- подрядчик завершит работы на каком-либо объекте, а заказчик примет;
- физическое или юридическое лицо выкупит ценные бумаги, забронированные по подписке и т. д.
Эскроу-счет — это всегда трехсторонняя сделка. Помимо покупателя (депонента) и продавца (бенефициара) в ней участвует некий агент, который может в любой момент проверить эскроу-счет.
В России роль посредника чаще всего берет на себя банк. Он не позволит ни одной из сторон изъять финансы до момента полного исполнения обязательств по договору. Если речь идет о покупке недвижимости, застройщик получает деньги по эскроу счетам только после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Запросить выписку из ЕГРН и проверить данные можно на https://kartagov.ru/.
Важно отметить, что агентом может быть и некое частное лицо, которому доверяют покупатель и продавец недвижимости, например, нотариус. В целом же при проведении сделок с использованием нового финансового инструмента необходимо учитывать положения ст. 860.7, 860.8, 860.9, 860.10 ГК РФ.
Еще необходимо рассмотреть, чем отличается аккредитив от эскроу счета. Согласие на открытие счета должен дать не только покупатель недвижимости, но и застройщик, и обслуживающий банк. Чтобы получить доступ к средствам, нужно передать посреднику определенный пакет документов. Покупатель не может на свое усмотрение в любое время закрыть счет, как это происходит с аккредитивами.
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Новый способ расчетов действует уже более 2-х лет, но пока не пользуется популярностью у покупателей и продавцов недвижимости. Возможно, это связано с тем, что не все банки предоставляют доступ к этому инструменту.
Помимо Сбербанка и группы ВТБ, заключить договор счета-эскроу можно в Совкомбанке, Альфа-Банке, Росбанке, УБРиР и еще ряде финансовых организаций. Небольшие региональные банки подобной услуги пока нет.
В каком банке можно получить ипотечный кредит с использованием эскроу-счетов
Ситуация в экономике страны далека от стабильности. Кризис затронул и банковский сектор. Многие финансовые учреждения, если не закрылись вообще, то находятся под угрозой введения внешнего управления.
На этом фоне Центробанк существенно ужесточил требования к банкам, имеющим право работать с эскроу-счетами. Обязательное условие — соответствие требованиям Постановления Правительства № 697. Банк должен иметь универсальную лицензию, хороший кредитный рейтинг и быть участником системы страхования вкладов. Информация обо всех кредиторах, предоставляющих услуги посредника, представлена на сайте регулятора. В их числе: ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк и т. д.
Для застройщиков средства по ДДУ были относительно дешевым источником финансирования строительства. Теперь же получить их можно только после ввода объекта в эксплуатацию. Соответственно, девелоперу необходимо решать, где взять деньги на закупку материалов, приобретение техники, выплату зарплаты персоналу.
А так как мало кто располагает собственными средствами в достаточном объеме, строительным компаниям приходится запрашивать кредиты. В эту же финансовую организацию для открытия эскроу-счета при долевом строительстве должен обращаться покупатель.
Собственно ипотечный кредит можно взять абсолютно в любом банке. Но нужно быть готовым к дополнительным расходам: за перевод денежных средств, за обслуживание сразу нескольких счетов.
Как работает эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку
Процедура немного усложняется и для покупателя, и для застройщика. Здесь нужно учитывать требования Федерального закона № 214-ФЗ.
Непосредственно продажа квартиры через эскроу-счета предполагает выполнение следующих этапов:
- Покупатель выбирает объект и подписывает договор с застройщиком. ДДУ подлежит регистрации в Росреестре. Далее можно обращаться в банк и запрашивать кредит. Здесь есть несколько важных моментов. В ДДУ включается пункт о том, что расчеты будут вестись через счета-эскроу. И ипотеку заемщик в большинстве случаев берет в банке-партнере застройщика. В отдельных случаях потенциальный покупатель сначала получает согласие кредитора и только потом приступает к выбору объекта. И ему опять «рекомендуют» обратить внимание на квартиры от определенного застройщика, финансируемого банком.
- Покупатель обращается в банк с заявлением на открытие эскроу-счета.
- Заемщик заключает ипотечный договор с банком-кредитором. Но деньги, включая первоначальный взнос, нужно перевести деньги на эскроу-счет, а не девелоперу.
- Дом сдается в эксплуатацию. Покупатель принимает квартиру. Документы передаются в регистрационную палату.
- Как только новый собственник получает свидетельство о праве собственности на купленную квартиру, участники сделки обращаются к агенту-посреднику (банку) и подтверждают выполнение обязательств по соглашению.
- Агент проверяет подлинность полученных документов. Только после этого деньги списываются с эскроу-счета застройщику.
Далее покупателю остается своевременно вносить платежи по ипотечному кредиту.
Как открыть эскроу-счет при покупке недвижимости в ипотеку
Как правило, именно застройщик определяет, в каком банке дольщики должны открывать эскроу-счета. Так он упрощает работу себе, а не заботится об интересах покупателей.
Заемщик обращается в выбранную структуру и подает заявку на открытие эскроу-счета. Это можно сделать как в офисе банка, так и в удаленном режиме. Последний вариант предполагает наличие у заявителя ЭЦП.
Заявление заполняется на официальном бланке. В нем нужно указать срок действия ДДУ, условия перечисления денег застройщику, сумму по договору, иные важные условия.
Для открытия эскроу-счета физическому лицу из документов нужно предоставить только оригинал паспорта и свой экземпляр ДДУ, заверенный в Росреестре. Если заявление подает представитель юридического лица, у него должна быть доверенность на открытие эскроу-счета, образец лучше запросить непосредственно в банке. Это позволит избежать отказа по формальным обстоятельствам.
Банк-держатель счета обанкротился - последствия для дольщика
Ежегодно из-за санкций ЦБ закрываются сотни банков. Это означает, что несмотря на то, что регулятор тщательно проверяет финансовые организации, совсем забывать про риск банкротства нельзя.
Для значительной части дольщиков подобная форс-мажорная ситуация пройдет без последствий. Вклады с пределах 10 млн. рублей подлежат обязательному страхованию на основании закона № 177-ФЗ. Если квартира стоит меньше, то и сумма возмещения будет меньше.
Застройщик признан банкротом - что делать покупателю
Для покупателя-дольщика ситуация не переходит в разряд критических. Эскроу-счет не раскрывается. Так как деньги находятся в банке, несостоявшийся собственник ничем не рискует. Если, конечно, не считать проценты, уплаченные по ипотечному договору. Их заемщику никто не вернет.
Закон предусматривает в случае банкротства застройщика следующие варианты действий:
- Если дом достроен, но акты приема-передачи не подписаны, покупатель может через суд истребовать свою квартиру.
- Если объект находится на стадии котлована или кладки стен, дольщики могут объединить свои усилия и подыскивают нового девелопера, который и будет завершать работы.
- Клиент просто отказывается от сделки. Можно снять с эскроу-счета деньги (при определенных условиях) и направить их на покупку другой недвижимости.
Последний вариант может быть сопряжен с определенными проблемами со стороны банка-кредитора. Придется заново проходить этапы оценки, проверку чистоты и т. д.
Покупка квартиры через эскроу-счет: плюсы и минусы способа расчетов
Эксперты называют введенный в 2019 году механизм расчетов между застройщиками и дольщиками небезупречным. Есть и преимущества, и значимые недостатки. И они могут существенно повлиять на весь строительный рынок в России.
Что получают и теряют покупатели
Сначала разберем положительные моменты:
- Минимизируется вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков. Нет квартиры — нет денег.
- Юристы банка-агента обязательно проверят документы застройщика на соответствие законодательству.
- Если девелопер не сдает дом в проектные сроки, деньги со счета перенаправить на приобретение квартиры в другом ЖК.
Теперь о минусах:
- Эскроу-счета при покупке в новостройке введены относительно недавно. Механизм до конца не отработан. Не все банки предоставляют такую услугу.
- В перспективе обязательный переход на расчеты с посредническими счетами может привести и к повышению процентных ставок по ипотечным кредитам. Следует ожидать и роста стоимости объектов недвижимости.
- Если банк-агент разорится, сумма гарантированного возмещения не превысит 10 млн. рублей.
Что дают эскроу-счета застройщикам
Здесь также можно выделить несколько положительных факторов:
- Исключается вероятность неоплаты со стороны покупателя.
- Девелоперы получают возможность кредитоваться в банке, открывающем эскроу-счета для дольщиков.
Но минусов для застройщиков намного больше:
- Так как деньги списывают с эскроу-счета уже после завершения всех работ на объекте, многим приходится перестраивать, пересматривать свои модели поведения на рынке. Как правило, это приводит к удорожанию квадратного метра для конечного покупателя.
- Небольшие компании, не имеющие доступа к заемным средствам, в большинстве своем вынуждены закрыться.
- Так как эскроу-счет открывается на покупателя, девелоперы, не располагающие собственными средствами, попадают в зависимость к банкам. Последние имеют право проверять финансовую отчетность заемщиков. При наличии проблем кредитор может потребовать вернуть досрочно всю сумму по договору. Для застройщика это может обернуться банкротством.
- Проценты по кредитам продавец закладывает в стоимость квадратного метра. И это может негативно отразиться на продаже квартир.
Заключение
Начиная с 01.07.2019 года, в России введены эскроу-счета. И квартиры по ДДУ можно продавать только с их использованием. Это же относится к ситуациям, когда недвижимость приобретается за заемные средства.
В законе оговорено, кто открывает счет эскроу: застройщик или дольщик. Это делает покупатель, но в банке, выбранном продавцом. И после перечисления денег он не может на свое усмотрение забрать их. Средства будут переданы застройщику после того, как дольщик зарегистрирует в Росреестре свое право на квартиру. Деньги застрахованы в соответствии с Федеральным законом № 177-ФЗ. Максимальная сумма возмещения не превышает 10 млн. рублей.
Какие документы нужны для открытия эскроу-счета, определяет банк-агент. В большинстве случаев покупателю достаточно иметь при себе общегражданский паспорт и ДДУ. Договор — с отметкой Росреестра о регистрации. Нигде в законах не значится, как нести деньги на эскроу-счет. Можно выбирать любой законный способ.
Эксперты полагают, что повсеместный переход на работу с новым финансовым механизмом урегулирования расчетов приведет к удорожанию жилья на первичном рынке, так как застройщики будут вынуждены брать кредиты на финансирование текущей деятельности.
Продление срока эскроу-счета возможно, но общий период его действия не может превышать 5 (пять) лет. Пролонгация — автоматическая, если ни одна из сторон не заявила о закрытии счета.
На эскроу-счет не начисляются проценты. Эти деньги «заморожены». Они не принадлежат ни дольщику, ни застройщику.
