Собственник недвижимого имущества вправе распоряжаться им на свое усмотрение: дарить, продавать, сдавать в аренду, завещать родственникам или вообще незнакомым людям. При продаже владелец обязан перечислить в бюджет определенную сумму в качестве налога с продажи дома и принадлежащего ему земельного участка. Важно учитывать некоторые моменты, чтобы не пришлось платить штрафы и не отвечать на претензии со стороны контролирующих инстанций.
Какой налог платится при продаже земельного участка
Вопросы купли-продажи земельных участков регламентируются Гражданским и Земельными кодексами РФ. Стороны заключают договор и подписывают акт приема-передачи. Можно непосредственно в договоре обозначить, что он имеет силу передаточного документа.
С подписанным соглашением стороны обязаны обратиться в Росреестр и зарегистрировать переход права собственности. Далее надлежит рассчитать при необходимости налог и перечислить его в бюджет. Ставка налога, порядок исчисления и сроки уплаты зависят от того, является ли продавец физическим или юридическим лицом.
Ставка налога для продавца — физического лица
Предполагается, что собственник участка при его реализации получает определенный доход. В соответствии с главой 23 НК РФ появляется объект налогообложения и обязанность в части уплаты налога при продаже земельного участка.
Если продавцом является гражданин или резидент России, ставка налога устанавливается на уровне 13%. Все иные лица (помимо юридических) заплатят в бюджет 30% от суммы по договору.
Налоги при продаже земельного участка юридическим лицом
В данном случае важна выбранная система налогообложения. Если налогоплательщик работает на ОСНО, он обязан включить сумму, указанную в договоре купли-продажи, в расчетную базу по налогу на прибыль. То, что продажа могла быть с отсрочкой платежа, значения не имеет.
Предприятие может работать на упрощенной системе налогообложения:
- если выбрана форма «6%», в налогооблагаемую базу включается вся сумма по сделке. Речь идет о факте получения денег. Как средства поступают на расчетный счет продавца, соответствующая запись вносится в Книгу учета доходов и расходов;
- если выбрана система «15%», налог начисляется в размере 15% с разницы между полученным доходом и расходом. Налогоплательщик не может учесть затраты на покупку земельного участка. Налоговая примет к вычету расходы на проведение межевания и иных действий со стороны БТИ, нотариальное заверение сделки или доверенностей, оплату госпошлин за регистрацию права собственности.
Отдельно нужно сказать об индивидуальных предпринимателях. Если земельный участок использовался для извлечения прибыли, находится под производственным цехом или магазином, то и налог с продажи платится в соответствии с правилами, действующими для юрлиц. Если предприниматель продал дачу, частный дом с наделом, в бюджет он будет перечислять подоходный налог с продажи земельного участка. В этом случае он выступает в качестве физического лица.
Кто платит налог при продаже земельного участка
Налог с продажи земельного участка, находящегося в собственности с учетом прочих факторов (тип собственника, период владения) платит продавец. Покупатель после заключения сделки купли-продажи не платит в бюджет ничего.
Но ему, начиная с момента приобретения, ФНС будет начислять налог на землю, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Уточнить ее можно здесь.
Когда не нужно платить налог
Налог с продажи земельного участка при получении по наследству или в дар в определенных ситуациях можно не платить. Если между моментами приобретения и продажи прошло более 3-х календарных лет, собственник не отчитывается перед ФНС. Такой же порядок распространяется на имущество, полученное по договору ренты или приватизированное. Если имущество куплено, освобождение от налога при продаже земельного участка наступит через 5 (пять) лет.
Если гражданин стал собственником участка менее 3-х или 5-ти лет назад, то по итогам года, в котором заключена сделка купли-продажи, он заполняет 3-НДФЛ и сдает ее в ИФНС по месту проживания или постоянной регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за годом заключения сделки. Даже при наличии одного дня просрочки инспектор выпишет штраф в размере 5% от суммы, обозначенной в декларации. Максимально налогоплательщика могут оштрафовать на 30% от суммы сделки.
У граждан, продающих земельный участок меньше чем через 3 года (или 5 лет, если это предусмотрено законом) после вступления в права собственности, есть возможность вообще не платить налог на доход от продажи земельного участка или уменьшить его сумму. Они могут:
- вычесть из суммы сделки фактически понесенные расходы при покупке;
- воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн. рублей.
Вторым вариантом вычета можно воспользоваться при получении участка в дар или по наследству. И здесь многое зависит от формулировки договора. Если продается дом с участком, а сумма в договоре указана общая, то и вычет продавцу полагается один. Если выделить отдельно стоимость строения и надела, то льготой можно воспользоваться дважды и сэкономить 130 тыс. рублей на оплате подоходного налога.
Налоговые вычеты не суммируются. Уменьшить доход и на сумму расходов, и на гарантированный вычет не получится. Налоговый кодекс не предусматривает такую возможность.
Здесь важен еще один момент. Плата за земельный участок могла быть внесена не деньгами, а акциями, иной недвижимостью. Если это отражено в договоре купли-продажи, то к понесенным расходам при расчете налога с продажи земельного участка будет отнесена стоимость этих активов. Собственник недвижимости имеет законное право уменьшить НДФЛ.
Отдельно стоит коснуться ситуации, когда участок образован из двух, трех и более. В соответствии с Письмом Минфина РФ от № 03-04-05,7-75 от 26.01.12 года «старые» участки при этом прекращают свое существование. Образуется новый. И срок владения будет отсчитываться уже для этого участка. Если продавать его в течение трех лет с момента образования, придется подавать декларацию и рассчитывать НДФЛ.
Юридическим лицам продажа земельных участков без налога недоступна. Причина заключается в том, что компании уменьшают базу на сумму расхода при покупке земельного участка. Соответственно, при продаже сумма по договору будет учтена при расчете налогооблагаемой базы в полном объеме.
Как рассчитать налог с продажи земельного участка
Как уже подчеркивалось ранее, резиденты страны и лица, проводящие на ее территории не менее 183 дней в течение года, платят налог по ставке 13%.
Например! Участок получен по завещанию, находился в собственности 2 года и продан за 3 млн. рублей. Собственник может уменьшить базу на 1 млн. рублей. Но для этого нужно заполнить НДФЛ, сдать ее в ФНС и заплатить налог в размере 260 тыс. рублей.
Если участок куплен за 2 млн. рублей и продан через 2 года, в бюджет придется перечислить 130 тыс. рублей.
Далее предположим, что участок принадлежит юридическому лицу. Выясним, платят ли налог предприятия с продажи земельного участка. Срок владения значения не имеет. При продаже всю сумму надлежит указать в графе «Доходы». Если в этом же отчетном периоде компания больше не совершала никакие хозяйственные операции, никому не выплачивалась зарплата, в бюджет придется отдать 600 тыс. рублей в качестве налога на прибыль с продажи земельного участка на ОСНО.
Юридическое лицо, применяющее УСН 6%, заплатит 180 тыс. рублей, а при использовании ставки 15% — 450 тыс. рублей. Все суммы рассчитаны с учетом предположения, что у компании нет расходов, способных уменьшить базу для расчета налога.
В какие сроки платить земельный налог в 2021 году
Юридические лица отдельно не отчитываются о продаже любого имущества. Все делается в рамках установленной отчетности. Доход отображается в декларации по УСН или расчете по налогу на прибыль. Рядовые граждане обязаны составить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором заключена сделка.
Платится ли налог с продажи земельного участка в 2021 году, если сделка состоялась в 2020? Да. И исполнить эту обязанность нужно до 15.07.2021 года.
Владельцы земельных участков также обязаны ежегодно оплачивать земельный налог. Если участок относится к землям сельхозназначения, предназначен для индивидуального или многоэтажного строительства, налог начисляют по ставке 0,3% от кадастровой стоимости. Для земель иного назначения ставка устанавливается на уровне 1,5%.
Физические лица перечисляют расчетную сумму не позднее 01 декабря года, следующего за отчетным. Предприятия, начиная с 2021 года, окончательный расчет за предшествующий год обязаны производить до 01 марта. Далее в течение месяца, следующего за отчетным кварталом, вносятся авансовые платежи.
Кто и как предоставляет налоговые вычеты при продаже земли
Если владелец продает земельный надел, находившийся во владении менее 3-х (5-ти) лет, он самостоятельно заполняет декларацию 3-НДФЛ и рассчитывает налог с учетом полагающихся льгот. Далее декларацию проверит налоговый инспектор. При выявлении ошибок плательщика вызовут для внесения исправлений. Специально же обращаться в ФНС для получения льготы не нужно.
Заключение
Если собственник участка владеет им свыше 3-х или 5-ти лет (в зависимости от основания возникновения права владения), он может не тратить время на составление отчетности для ФНС. Не придется и тратить деньги на налоги.
Если собственник решил продать недвижимость сразу после получения в наследство или покупки (обстоятельства бывают разными), налог на землю при продаже можно уменьшить. Если имущество куплено, то на сумму расходов; получено безвозмездно — на стандартный налоговый вычет.
Юридические лица всю сумму по договору купли-продажи обязаны учесть в составе доходов при расчете налога на прибыль или единого налога при использовании УСН.
