Как подарить квартиру родственнику: пошаговая инструкция в 2021 году 

Собственник квартиры вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение. Он может продать его, предложить банку в качестве обеспечения по кредиту, завещать кому-либо или подарить. Все ситуации предполагают совершение определенных юридически значимых действий. Это в полной мере относится и к дарению.

Особенности оформления дарения

В соответствии с действующим российским законодательством дарение предполагает, что одно лицо передает другому безвозмездно некоторое свое имущество. Все вопросы, возникающие в подобных ситуациях, регулируются гл. 32 ГК РФ.

Многие полагают, что стандартную куплю-продажу можно замаскировать под дарение, чтобы не платить налоги. Но здесь есть значимый момент. Если получатель в ответ передает дарителю некоторые ценности (деньги, имущество), сделка уже не будет считаться дарением. Это — стандартная купля-продажа. Действие гл. 32 ГК РФ на нее не распространяется.

Подарить можно квартиру, комнату в коммунальной квартире, долю в праве на недвижимое имущество. В последнем случае все иные совладельцы должны согласиться на смену владельца.

 В соответствии с законом предусматривает, что сделка должна заключаться в письменном виде. Устные договоренности не принимаются к рассмотрению. К тому же сделка будет считаться заключенной после того, как одариваемое лицо примет имущество, поставив подпись под договором.

Стандартно закон не предполагает заверение у нотариуса подобной сделки. Визит в нотариальную контору потребуется если:

• даритель является несовершеннолетним;
• подарить планируется не всю квартиру, а ее часть.

 Регистрационная палата просто не примет документы к рассмотрению. Но не стоит забывать, что нотариальное заверение — дополнительная гарантия действительности сделки. Стороны могут предусмотреть непосредственно в тексте договора, что подписание должно пройти только в присутствии нотариуса.

Какой налог платить, если подарили квартиру? 

Если получатель в соответствии с законом относится к близким родственникам, он в дальнейшем будет платить только стандартный налог на недвижимость. Всем остальным дополнительно придется перечислить в бюджет 13% от кадастровой стоимости объекта.

Можно заключать не именно договор дарения, а соглашение с обозначением намерений. Например, дедушка может пообещать внуку передать ему в собственность квартиру после защиты диплома в институте или свадьбы.

Можно ли подарить квартиру полученную по наследству? 

Да. Если наследник вступил в законные права, он вправе распоряжаться своим имуществом. Но недвижимость не должна быть предметом судебных споров между потенциальными наследниками. В этом случае суд имеет право наложить запрет на любые сделки с квартирой.

Но факт дарения не может быть связан со смертью дарителя. Подобные сделки регулируются уже законодательством о наследовании. Если составить такой договор дарения, он будет признан ничтожным. Причина в том, что даритель не сможет лично присутствовать при подаче документов на регистрацию сделки. А это — обязательный пункт, предусмотренный законодательно.

Кому можно подарить квартиру по договору дарения?

В ГК РФ не содержатся конкретные сведения о том, кто может выступать в роли одариваемого лица. Но не стоит забывать, что на такие сделки распространяются общие требования гражданского законодательства. Соответственно, подарить квартиру можно и гражданину, и организации: благотворительному фонду, больнице, работодателю и т. д.

Кому можно подарить квартиру без уплаты налога? 

Только родителям, детям, сестрам/братьям, бабушкам/дедушкам, внукам, усыновителям и усыновленным.

Но в определенных ситуациях суд может принять решение о недействительности сделки. Это возможно, если одаряемое лицо:

• страдает психическим заболеванием и признано недееспособным;
• не достигло совершеннолетия.

В перечисленных случаях сделка будет признана законной, если она совершается к выгоде получателя и одобрена его опекуном, родителями, иным законным представителем.

Внимательное изучение ГК РФ показывает, что в ст. 575 перечислены ситуации, когда дарение квартиры (и любого другого имущества) прямо запрещено. Нельзя ничего подарить:

• если собственником является лицо, страдающее психическим заболеванием и признанное недееспособным. Опекун не вправе распоряжаться его имуществом. Это же требование распространяется на малолетних детей. Родители, усыновители не могут передавать никому их собственность;
• персоналу, руководству учебного заведения, пансионата, дома престарелых (учреждению с аналогичными функциями), больнице, если собственник имущества там лечится или учится. Договор дарения не могут подписать и родственники учащихся или пациентов, в том числе родители и супруги;
• служащему государственной или муниципальной службы, если даритель намеревается получить от него какую-либо услугу.

Также коммерческие структуры не могут ничего дарить друг другу. На подобные сделки положения главы 32 ГК РФ не распространяются. Они обязаны заключать договор купли-продажи.

Отдельно стоит сказать о ситуациях, когда один из супругов решил подарить свою долю в квартире «второй половине». Это невозможно, если недвижимость находится в совместной собственности. Сначала необходимо выделить доли каждого, зарегистрировать их в Росреестре. Только после этого каждый может распоряжаться своим имуществом при соблюдении прочих положений ГК РФ, в том числе дарить.

Можно ли сразу продать подаренную квартиру? 

Да, закон никак не ограничивает нового собственника в его правах. Если договор оформлен надлежащим образом, в ЕГРН внесены надлежащие изменения, можно сразу обращаться к риелтору.

Какие документы нужны для оформления договора дарения?

Вне зависимости от того, кто и что собирается дарить, необходимо составить договор дарения. Для его составления потребуются следующие документы:

1. Паспорта участников сделки.
2. Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, технический и кадастровый паспорта).

Во избежание проблем в будущем в документе необходимо обозначить:

1. Сведения о дарителе и получателе. Помимо ФИО потребуются паспортные данные, адреса по прописке, серии, номера общегражданских паспортов.
2. Информацию о передаваемом объекте. Если это вещь, недвижимость, автотранспорт, указываются признаки, позволяющие однозначно их идентифицировать. Например, применительно к квартире в договоре указывают ее адрес, этаж, метраж, количество комнат и иные параметры.
3. Наличие обременений. Например, квартира может находиться в залоге у банка. В ней могут проживать квартиранты, с которым заключен договор сроком на год и более.
4. Права и обязанности сторон. Даритель обязуется передать имущество, одариваемое лицо — принять его.
5. Сроки, в которые должна состояться передача.
6. Ответственность за ненадлежащее исполнение условий заключенного договора. Например, одариваемое лицо подписало договор, но не переоформило имущество на себя. Это стало причиной убытков для дарителя. Последний имеет право потребовать компенсацию.
7. Условия, при которых договор дарения может быть изменен или отменен вообще.
8. Дата заключения и подписи участников сделки. Если одариваемым является несовершеннолетний или недееспособное лицо, подписывать договор будет его законный представитель.

Даритель не заполняет никакие документы для налоговой службы. Такая обязанность возлагается на одаряемое лицо. Ему надлежит заполнить декларацию 3-НДФЛ и сдать ее в ФНС в установленные законом сроки. Далее, если даритель и получатель не являются близкими родственниками, придется заплатить подоходный налог.

Где оформить договор дарения?

Для составления документа можно выбрать один из следующих способов:

• обращение к юристу;
• посещение нотариуса. Этот вариант обязателен, если дарится только часть квартиры, либо собственник не достиг совершеннолетия. В иных случаях к нотариусу можно не обращаться;
• самостоятельное составление. Образец можно скачать в интернете.

Какой вариант выбрать, каждый решает самостоятельно.

Какие документы нужны, чтобы подарить квартиру?

Вне зависимости от того, кто составлял договор, стороны обязаны обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности. Подавать документы можно непосредственно в регистрационную палату или в МФЦ.

Подписывать договор лучше непосредственно при сотруднике государственной структуры. Это — своеобразная гарантия того, что договор заключается сторонами на добровольной основе. Исключение делается только для документов, визированных при нотариусе.

Помимо непосредственно договора для перерегистрации права собственности необходимо предоставить:

1. Паспорта сторон.
2. Заявление. Заполняется дарителем на месте в присутствии сотрудника госструктуры.
3. Разрешение органов опеки, если одной из сторон по сделке будет несовершеннолетний.
4. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги дарителя на сделку. Оно не потребуется, если имущество куплено до брака, либо муж и жена подписали брачный договор, предусматривающий раздельное владение недвижимостью.
5. Согласие совладельцев, если у квартиры несколько собственников. Документ подписывается в присутствии нотариуса.
6. Квитанцию об оплате госпошлины за перерегистрацию права собственности.
7. Выписку из ЕГРН, иные документы, подтверждающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи, постановление о приватизации и т. д.).
8. Кадастровый паспорт, справку из БТИ о том, что инвентаризация проведена.
9. Справку по форме №9. В ней значатся все лица, прописанные в квартире на момент заключения сделки.

Отдельно стоит сказать о ситуации, когда квартира является ипотечной (находится в залоге у банка). В этом случае лучше заранее получить разрешение кредитора. Росреестр такую сделку не зарегистрирует, а банк при получении соответствующей информации имеет право потребовать досрочного погашения задолженности в полном объеме.

Срок действия дарственной на квартиру

Только поставить подписи под договором дарения недостаточно. Необходимо пройти процедуру перерегистрации в Росреестре. Только с этого момента документ будет действительным. Он считается бессрочным.

Здесь есть несколько моментов, о которых нужно знать:

• например, договор составлен и подписан в присутствии нотариуса. Но до момента передачи документов на регистрацию даритель или получатель скончался. В этом случае сделка аннулируется;
• в договоре можно указать, что он вступает в законную силу не немедленно, а через какой-то временной промежуток;
• между подписанием договора и его регистрацией в законном порядке должно пройти не более 3-х лет. Если этот срок не выдержан, можно составить новый договор и подавать в Росреестр его.

Как вернуть подаренную квартиру обратно дарителю?

• получатель совершил преступление в отношении дарителя, его родственников. Речь идет не о краже, а о попытке убийства или убийстве. Если цель достигнута, даритель убит, инициатором отмены договора может стать кто-либо из родственников;
• одариваемый сознательно нанес травму дарителю, например, ударил его ножом и т. д;
• в отношении дарителя рассматривается дело о банкротстве, а сделка заключена в течение полугода до подачи заявления о несостоятельности в арбитражный суд. Инициатором отмены договора дарения может стать любое заинтересованное лицо (кредитор);
• получатель небрежно относится к имуществу, которое является для дарителя чем-то большим чем просто материальная ценность.

Полный перечень причин отмены договора дарения перечислен в ст. 578 ГК РФ. Помимо этого даритель может через суд потребовать вернуть ему квартиру, если сможет доказать, что подписать договор его заставили угрозами, шантажом и т. д.

Что лучше подарить квартиру или продать родственнику - плюсы и минусы 

• быстрое оформление сделки;
• возможность еще при жизни передать свое имущество конкретному родственнику, знакомому или вообще постороннему лицу, избежав споров наследников;
• возможность не платить налог на доходы, если получателем является близкий родственник.

Но у процедуры есть и существенные минусы:

• проблематично подарить свою долю, если совладельцы не дадут согласие на сделку;
• одариваемому далее придется платить налоги на недвижимое имущество. Сумма может быть значительной. В отдельных ситуациях приходится перечислять в бюджет и подоходный налог;
• сделка дарения является обратимой. В определенных ситуациях даритель может захотеть вернуть квартиру себе;
• даритель с момента регистрации сделки больше не может распоряжаться переданным объектом.

Заключение

Договор дарения предполагает, что некий гражданин решил при жизни распорядиться своим имуществом. Сам он при этом больше не может им распоряжаться.

Чтобы подарить квартиру близкому родственнику?. Необходимо собрать пакет документов и передать его в Росреестр на регистрацию. Можно воспользоваться услугами МФЦ.

Чтобы подарить квартиру не родственнику, необходимо заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости.