Можно ли отменить договор купли-продажи недвижимости

С удорожанием недвижимости увеличивается количество мошеннических действий со стороны как собственников, так и тех, кто хочет завладеть привлекательными объектами. И в России уже формируется судебная практика по таким вопросам, но признание недействительным договора (сделки) купли-продажи квартир, дач, земли остается достаточно сложной процедурой.

Анализ ситуации за последнее десятилетие показывает, что ежегодно заинтересованные лица пытаются отменить от 5 до 15 процентов от общего числа всех соглашений, предусматривающих передачу недвижимости иному лицу. Важно отметить, что сделку признают оспоримой или изначально ничтожной. Основание — ст. 166 ГК РФ.

Договоры первого типа можно отменить при соблюдении определенных условий. Формально лица, как участвующие в сделке, так и посторонние, но заинтересованные, могут не тратить время на аннулирование соглашения. Если же есть желание побороться за права (свои или близких людей), необходимо обращаться в суд.

Сделка ничтожна, если при ее заключении изначально нарушены статьи закона. Как только этот факт установлен, договор и его последствия подлежат отмене. Но достаточно часто пострадавшим или иным заинтересованным лицам для подтверждения этого все же приходится готовить заявление в суд, собирать доказательства и т. д.

Когда сделка относится к ничтожным

Ситуаций, когда договор купли-продажи признается ничтожным, много. Для наиболее типичных случаев в ГК РФ предусмотрены отдельные статьи в гл. 9. Чаще всего гражданам приходится отстаивать права (свои или родственников, находящихся под опекой) при наличии следующих обстоятельств:

1. Не учтены интересы, права третьих лиц, не участвующих в сделке. На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ куплю-продажу можно отменить. Но зачастую только суд может установить, является ли сделка изначально ничтожной или относится к оспоримым.
2. Продавец вообще не является собственником квартиры и даже не имеет доверенности на ее продажу. Он действует на основании поддельных документов. Либо плательщик ренты решает реализовать имущество, не получив согласие рентного кредитора. Основание для признания подобного договора купли-продажи любой недвижимости, включая квартиры и частные дома, недействительным — ст. 169 ГК РФ.
3. Соглашение подписано полностью недееспособным гражданином. Но и здесь возможны варианты. Если лицо, являющееся пациентом ПНД, терпит из-за этого убытки, теряет жилье или получает объект, непригодный к использованию, сделку признают ничтожной. Если же контракт выгоден для недееспособного участника, его опекун может настаивать на признании его законным. Основание — ст. 171 ГК РФ.
4. Один из участников сделки еще не имеет паспорта, ему не исполнилось даже 14 лет. Но и здесь может быть сделано исключение для ситуаций, когда купля-продажа выгодна несовершеннолетнему. Основание — ст. 172 ГК РФ.
5. Сделка — фиктивная, притворная. Например, договор подписан, но деньги по нему не выплачивались. «Бывший» собственник таким образом пытается вывести имущество из массы, подлежащей продаже при банкротстве. Либо купля-продажа замаскирована под договор дарения. А на самом деле приобретатель выплачивает «дарителю» крупную сумму денег. Основание — ст. 170 ГК РФ.
6. Имущество находится под арестом. Попытки продать его изначально незаконны. Основание — ст. 174.1 ГК РФ.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда сделка признается ничтожной, покупателю квартиры следует проявлять должную осмотрительность. Например, узнать, наложены ли на недвижимость обременения, можно, воспользовавшись Публичной кадастровой картой.

Основная проблема заключается в том, что вернуть деньги даже в том случае, когда продавец оказался мошенником, бывает непросто. На это могут потребоваться годы. К тому же даже добросовестному покупателю приходится доказывать, что он не является участником обмана. Продавцу намного проще вернуть квартиру через суд, в том числе через несколько лет.

Когда сделка относится к оспоримым

Возможно признание недействительным практически любого договора, связанного с куплей-продажей недвижимости (квартиры, дома, земельные участки) при условии, что при его заключении нарушены положения ГК РФ. Заявления в суд подают бывшие собственники, покупатели, третьи лица, если затронуты их интересы. Оспаривать сделку могут и государственные или муниципальные структуры, органы опеки и попечительства и т. д.

Но нужно отметить, что сделку из данной категории не всегда можно отменить. Чаще всего приходится рассматривать дела следующего характера:

1. Недвижимость куплена в браке, но оформлена на одного из супругов. И он решает продать квартиру, не заручившись согласием второй половины. Брак может быть уже расторгнут, но еще не завершена процедура раздела имущества. Основание для обращения в суд — ст. 173.1 ГК РФ.
2. Продавцу не исполнилось 18 лет. Чтобы сделка имела законную силу, ее должны подтвердить родители или иные законные представители несовершеннолетнего. Если придется обращаться в суд с требованием о признании недействительным договора, если в сделке по купле-продаже участвует лицо моложе 18 лет, основанием будет ст. 175 ГК РФ.
3. Продавец является частично недееспособным, например, состоит на учете в ПНД. Договор можно опротестовать, если на него не дал согласие официальный опекун данного гражданина. Основание — ст. 176 ГК РФ.
4. Один из участников сделки при подписании договора находился в состоянии алкогольного, наркотического, токсического опьянения, под воздействием медпрепаратов и т, д. К этому же пункту можно отнести состояние аффекта, но его наличие сложно доказать. Основание — ст. 177 ГК РФ.
5. Продавец или покупатель не ознакомлены с ситуацией полностью. Например, не предоставлена исчерпывающая информация собственно об объекте, его параметрах, способе и сроках оплаты. Это характерно для случаев, когда сделку заключают либо дистанционно, либо через представителя. Подавать иск в суд по месту нахождения ответчика или непосредственно недвижимости с целью признания сделки купли-продажи недействительной можно на основании ст. 178 ГК РФ.
6. У наследодателя есть несколько наследников одной очереди, но один из них скрыл от остальных информацию об открытии наследства. Либо знал, что кто-то из родственников не может в установленные сроки заявить о своих правах (находился на лечении, за границей и т. д.), воспользовался этим и продал квартиру.
7. Продавца вынудили подписать договор на заведомо невыгодных условиях шантажом, угрозами и т. д. Основание для оспаривания — ст. 179 ГК РФ. Но придется предоставить доказательства злонамеренных действий покупателя или третьих лиц.
8. Родители продают квартиру, купленную с использованием маткапитала, не выделив доли детям.

Важный момент! Как показывает судебная практика, даже при наличии веских оснований договор не всегда можно признать недействительным. Юристы обязаны проверить, насколько добросовестными были действия приобретателя. Лицо, заявляющее о том, что его права нарушены, должно предоставить соответствующие доказательства: результаты медосвидетельствования и/или психиатрической экспертизы, свидетельство о браке и расторжении (при наличии) и т. д.

Как сделку купли-продажи признать недействительной: пошаговая инструкция

Сделки, ничтожные по своей сути, формально незаконны с момента, как под договором поставлены подписи. Но пострадавшим все же приходится обращаться в суд для подтверждения этого факта. Оспоримую же сделку нельзя отменить самостоятельно даже при наличии явных признаков мошеннических действий с другой стороны.

Можно попытаться выйти на связь со вторым участником договора, но это не всегда возможно. К тому же мошенники обычно стремятся сразу перепродать полученную таким путем квартиру. И обращение к ним напрямую может быть просто опасно для жизни заявителя.

Вне зависимости от обстоятельств дела действовать целесообразно в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Сбор данных, подтверждающих, что при продаже нарушены статьи ГК РФ. Важно доказать, что например, продавец не мог быть участником сделки в силу своего малолетства или недееспособности.
2. Подготовка иска с требованием о признании ранее заключенного договора купли продажи недействительным. К данному этапу лучше привлечь профессионального юриста. Он сможет правильно квалифицировать действия сторон по договору, оценить перспективы отмены сделки, определить, какие нормы законодательства нарушены.
3. Оплата госпошлины. В ст. 333.19 НК РФ нет пункта, регламентирующего размер пошлины именно в этом случае. Но в соответствии с решениями ВС РФ в данном случае нужно ориентироваться на пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, так как иски подобного характера отнесены к имущественным.
4. Передача заявления и приложений к нему в суд. Можно приехать в канцелярию лично, отправить через поверенного при наличии нотариально заверенной доверенности или через Почту России.
5. Дождаться назначения судебного заседания и аргументировать свою позицию.
6. Получить решение и дождаться его вступления в законную силу.

Далее остается передать полученный документ в ФССП и Росреестр на исполнение.

Чем грозит сторонам отмена договора купли-продажи недвижимого имущества

В ст. 167 ГК РФ значится, что, если переход права собственности на квартиру аннулируется, отмене подлежат и все обязательства сторон, непосредственно вытекающие из положений данного договора.

Продавцу возвращается квартира, покупателю — деньги. Росреестр исправляет все записи. Здесь важно понимать, что в решении суда может значиться не возврат объекта недвижимости в натуре, а выплата пострадавшей стороне компенсации. Если средства будут удерживать из зарплаты виновного лица, на исполнение решения суда могут потребоваться десятилетия.

Последствия признания договора купли продажи недействительным могут быть и более непредсказуемыми. Нередки ситуации, когда покупатель уже успел продать квартиру, приобретенную в рамках сомнительной сделки. В этом случае он также обязан выплатить продавцу ее стоимость.

Часто третьими лицами в судебном процессе становятся добросовестные покупатели, купившие данное имущество через несколько лет. И суд принимает решение об отмене всех заключенных сделок и возврате к первоначальному состоянию.

Но нужно знать, что сроки, в течение которых можно добиться признания недействительным заключенного договора купли-продажи, ограничены. И это — даже при наличии явных нарушений закона:

• если сделка относится к оспариваемым, у пострадавшего есть всего год на обращение в суд с момента, как он узнал (должен был узнать) о нарушении его прав;
• если сделка считается ничтожной, отменить ее можно в течение трех или десяти лет. Конечный срок зависит от обстоятельств конкретного дела. Многое определяется тем, кто решает оспорить договор: собственное его участник или третье лицо, права которого нарушены.

Заключение

Если договор купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества подписан ребенком, недееспособным гражданином, он будет считаться ничтожным. Недействительны и сделки, заключенные с притворными целями, чтобы избежать конфискации, продажи с торгов в рамках процедуры банкротства.

Если же гражданин в момент подписания договора был пьян, находился под воздействием наркотиков, ему угрожали и т. д. результаты перехода права собственности можно оспорить в суде. Так же следует поступать, если один из супругов продал совместно нажитое имущество, не поставив в известность второго.

Если же договор купли-продажи рассмотрен в суде и признан недействительным при наличии соответствующих доказательств, последствия будут для всех участников сделки. Росреестр обязан аннулировать записи о переходе права собственности. Но чаще всего страдает добросовестный покупатель, участвующий в процессе в качестве третьего лица. Квартиру он может потерять сразу, а деньги вернуть удается далеко не всегда.