Оценка объектов недвижимости: что это такое и для чего ее проводят

Необходимость оценки объектов недвижимости обусловлена многими нормативными и законодательными актами. Например, на основе кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество физических лиц. Банки, выдавая ипотечные кредиты, обязаны учитывать положения п. 1 и 3 ст. 9 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года. А в них прямо предусмотрена обязанность проводить рыночную оценку объекта, передаваемого в залог займодавцу.

Если перейти на язык официальных документов, под оценкой стоимости объектов недвижимости понимают процесс расчета стоимости как непосредственно здания (квартиры, земельного участка и т. д.), так и прав, возникающих в отношении данного объекта: аренды, пользования, собственности и т. д. На практике оценка проводится в самых разных целях. Заказывать ее могут собственники не только городских квартир и загородных домов, но и руководители крупного бизнеса, желая привлечь инвесторов.

Виды стоимости объекта недвижимости для оценки

Для одного и того же здания, сооружения, земельного участка можно определить сразу несколько видов стоимости:

Рыночная

В данном случае цель оценки объекта недвижимости — получение данных о цене, по которой собственность можно продать в разумные сроки. Важно отметить, что рыночная стоимость является непостоянной величиной. Она зависит от очень многих факторов, например, одновременного наличия в продаже множества однотипных объектов с одинаковыми характеристиками, района размещения здания, работающих в непосредственной близости промышленных предприятий и т. д.

Рыночная стоимость будет соответствовать реальной только при выполнении ряда условий:

• рынок — конкурентный. На нем одновременно действует значительное количество и продавцов, и покупателей недвижимости;
• стороны по сделке не зависят друг от друга. Каждый отстаивает только свои интересы;
• объект представлен на рынке необходимое количество часов, дней, недель, чтобы с ним могли ознакомиться все желающие.

С рыночной можно сопоставить ликвидационную стоимость. Но она имеет свои отличия. Основное заключается в том, что на отчуждение (продажу) отводится минимальное время. Соответственно все потенциальные покупатели не могут ознакомиться с представленным объектом и сделать выбор в пользу него. Как правило, это приводит к тому, что квартира или иная недвижимость продаются по цене значительно ниже рыночной.

Инвестиционная стоимость

Потенциальный инвестор всегда рассчитывает не только на возврат собственных вложений, но и на получение прибыли. Заказывая оценку объекта недвижимости, он хочет получить данные о стоимости предстоящих капвложений. Оценщик же, начиная работу, должен уточнить требования непосредственно инвестора к выбранному объекту, характеру вложений.

Задача оценки объекта недвижимости заключается в определении данных не вообще для рынка, а для конкретного заказчика. И информация может быть достаточно субъективной и бесполезной для иных физических и юридических лиц.

Рыночная и инвестиционная стоимости объекта практически никогда не совпадают. Исключением является ситуация, когда инвестор предъявляет требования, ожидания вполне стандартные для текущей ситуации на рынке.

Кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость чаще всего определяют методом массовой оценки некоторого количества однотипных объектов. Например, кадастровый инженер не осматривает сотни дачных участков одинаковой площади, а ориентируется на данные топографических карт и аэрофотосъемки.

Именно оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости применяется для определения налога на недвижимое имущество физических лиц. Если собственник полагает, что данные в Государственном кадастре завышены, не соответствуют реальной ситуации, он может оспорить их, в том числе обратившись в суд.

Узнать кадастровую стоимость абсолютно любого объекта, расположенного на территории России, можно здесь.

Дополнительные виды стоимости объекта недвижимости

Перечисленные ранее варианты являются основными. Но при необходимости оценщик может рассчитать стоимость:

• утилизационную. За основу берется рыночная стоимость материалов, из которых построено здание, за минусом расходов, связанных с утилизацией объекта;
• залоговую. Эти данные нужны банку, принимающему объект в качестве обеспечения по кредиту. Займодавец хочет знать, за какую сумму он сможет продать квартиру (дом, участок), если должник перестанет платить по договору;
• права аренды. Данные отражают сумму, которую должен заплатить арендатор за пользованием строением или иным объектом;
• действующего предприятия. Здесь речь идет именно о комплексе, потенциально способном приносить прибыль.

Помимо этого, стоимость может быть страховой, специальной, воспроизводства и т. д.

Основные подходы и методы оценки объектов недвижимости: как определяют стоимость

Специалисты-оценщики в своей работе используют три разных метода:

• затратный;
• рыночный;
• доходный.

Затратные методы базируются на расчете затрат, необходимых для возведения такого же объекта, как существующий. Но при этом оценивается износ, накопленный за годы эксплуатации.

Рыночные методы предполагают сравнение оцениваемого объекта с аналогичными. Для последних должна быть известна реальная цена продажи.

При выборе доходных подходов к оценке стоимости объекта недвижимости оценщик определяет, какой доход получит владелец, если будет использовать здание или сооружения в коммерческих целях.

Для оценки сложных или уникальных объектов чаще всего используют все перечисленные методы в комплексе.

Что влияет на стоимость объекта недвижимости

Собственника объекта в основном интересуют кадастровая и рыночная стоимости его имущества.

Рыночная формируется под воздействием достаточно большого количества факторов, среди которых:

• район и регион размещения. Цена одинаковых квартир в Москве и где-либо на границе страны будет отличаться в десятки раз;
• наличие необходимой социальной и транспортной инфраструктуры;
• архитектурные особенности здания. Например, квартира с лоджией стоит дороже такой же, но вообще без балкона;
• благоустройство территории;
• состояние подъезда и собственно квартиры;
• наличие обременений;
• состояние стен и перекрытий, в том числе материал и т. д.

Кадастровую стоимость определяет государство. И здесь уже не важны видовые характеристики из окна, не учитывается, кто живет за стеной. При расчете кадастровой стоимости инженеры обращают внимание на:

• год сдачи в эксплуатацию;
• материал несущих конструкций;
• назначение здания;
• площадь объекта.

Также работники Кадастра могут внести некоторые коррективы в полученные значения при резком изменении экономической ситуации в конкретном регионе или в стране в целом.

Этапы оценки объектов недвижимости

Непосредственно оценка предполагает выполнение следующих этапов:

1. Выбор оценщика. Обязательный фактор — наличие допуска СРО либо у независимого оценщика, либо у компании, в которой он работает. Также он должен знать, что подразумевается под принципами оценки объектов недвижимости, чем отличается процедура для коммерческих и жилых зданий.
2. Заключение договора с обозначением цели процедуры.
3. Изучение оценщиком документации, относящейся к объекту. Формирование плана работы.
4. Выбор и обоснование метода оценки: затратного, доходного или сравнительного.
5. Осмотр объекта, фотографирование при необходимости.
6. Составление отчета с обоснованием выводов. Также в документе должны быть приведены реквизиты оценщика, дата составления, описание объекта оценки недвижимости.

Отчет считается юридически значимым документом. Его принимают к рассмотрению суды, банковские учреждения. А составитель несет административную, а в некоторых случаях и уголовную ответственность за заведомо недостоверные данные.

Есть один важный момент. При оценке объекта недвижимости дата оценки соответствует тому дню, когда оценщик непосредственно проводил осмотр на месте.

Для чего нужна оценка квартиры или иной недвижимости

Оценку недвижимости заказывают с самыми разными целями:

• собственнику нужны данные о рыночной стоимости, чтобы опротестовать недостоверные данные в Росреестре или знать, за сколько можно продать квартиру;
• банку оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости или жилья позволяет точно определить сумму кредита. Как правило, заемщик может рассчитывать на 65-80% от рыночной стоимости залогового имущества;
• инвестор хочет знать, сколько ему придется вложить в объект и какую прибыль он получит;
• наследникам приходится платить пошлину в процентах от рыночной стоимости получаемого недвижимого имущества.

Помимо этого, оценка стоимости может потребоваться при составлении договора, разделе имущества через суд и т. д.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры

Собственник, если не хочет обращаться к специалистам, может самостоятельно определить стоимость недвижимости. На это потребуется время. Придется:

• найти объявления о продаже аналогичных объектов (не менее 10);
• рассчитать на их основе среднюю стоимость квадратного метра.

Но не стоит забывать про уточняющие коэффициенты. Они могут существенно изменить цену квартиры. Необходимо обращать внимание на следующие моменты:

1. Техническое состояние недвижимости. Если ремонт отсутствует вообще, либо последний раз его делали более 10 лет назад, от стоимости метра можно отнять 3-6%. Если же проведен евроремонт, можно запрашивать на 10% больше.
2. Если санузел совмещенный, цена будет ниже на 1-2%. При наличии второго туалета, гардеробной или кладовой столько же добавляют.
3. При наличии большой кухни и раздельных комнат стоимость квадратного метра увеличивают на 10-12%.
4. Если квартира расположена на первом этаже, она будет стоить дешевле аналогов на 8-10%, на последнем — на 3-5%.
5. Разница между квартирами в центре и на окраине составляет в среднем 15-20%.

Дополнительно 3-5% можно добавить к расчетному значению при наличии благоустроенной придомовой территории, магазинов, школ, детских садов в непосредственной близости.

Но важно понимать, что самостоятельную оценку квартиры или иной недвижимости не примут к рассмотрению официальные структуры, в том числе банки. Придется обращаться к профессиональному оценщику.

Заключение

В отношении недвижимого имущества собственник может заказать расчет разных видов стоимости: рыночной, ликвидационной, залоговую, права аренды и т. д. Проведение кадастровой оценки объектов недвижимости может инициировать только государство раз в 3 или 5 лет.

Рыночную стоимость можно рассчитать и самостоятельно, сравнив данные по аналогичным объектам и учтя поправочные коэффициенты. Но официальным учреждениям (суду, банкам, нотариусу) необходимо предоставлять отчеты, составленные профессиональными оценщиками, имеющими допуск СРО.

Технология оценки объектов недвижимости предполагает изучение информации о недвижимости, осмотр ее на практике. Метод работы подбирается с учетом задачи, поставленной заказчиком. Все полученные данные вносятся в отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.