Покупаем квартиру в браке: что нужно знать на случай развода

Супруги, только купившие квартиру, полны радостных предчувствий. Но не стоит забывать, что приобретение недвижимости предполагает решение множества вопросов, в том числе с правом собственности. От этого будет зависеть, например, кто будет получать налоговый вычет при покупке квартиры в браке.

Не забываем и о том, что «лодка быта» может дать трещину. И нередко любящие супруги уже через 5-6 лет начинают делить имущество. И вот тут-то и придется вспоминать, чьи деньги вносились в качестве оплаты, кто является фактическим собственником.

Оформление приобретенной недвижимости

Сначала обратимся к ст. 256 ГК РФ. В ней прямо сказано, что все, что нажито супругами в браке, является совместной собственностью. При разводе квартиру, машину, иное имущество придется поделить поровну. Иные варианты должны быть определены в брачном договоре или иных документах, имеющих законную силу.

На практике квартиру можно оформить одним из следующих способов:

1. Единоличная собственность. Этот вариант подойдет, если недвижимость приобретена еще до вступления в брак. Владелец вправе распоряжаться ей на свое усмотрение. Согласие супруга/супруги на продажу или иные сделки в общем случае не требуется.
2. Общая совместная собственность. Доступна только супругам в официальном браке. Продать такую квартиру можно исключительно по взаимному согласию. И мужу, и жене, в том числе бывшим, необходимо присутствовать при подписании договора купли-продажи. При покупке квартиры на двух собственников в браке у супругов будут равные права на недвижимость. Но продать имущество по частям без выделения долей не получится.
3. Общая долевая собственность. Этот способ оформления недвижимости в собственность доступен даже при покупке квартиры в гражданском браке. В этом случае каждый будет владеть определенной долей в квартире. До 31.07.2019 года подобные сделки заключали в присутствии нотариуса. Основание — Федеральный закон № 172-ФЗ от 02.06.2016 года. На текущий момент времени для договора можно выбрать простую письменную форму.

В первом и во втором случае в Росреестре у квартиры может значиться только один собственник. В третьем каждый будет считаться владельцем определенного количества квадратных метров. Проверить информацию можно на сайте kartagov.ru.

Решая, на кого оформлять квартиру при покупке в собственность в браке, нужно уделить внимание еще одному моменту — налоговому вычету. На него имеют право все плательщики НДФЛ. Каждый из официально зарегистрированных собственников может снизить налогооблагаемую базу на 2 млн. рублей. На оплате НДФЛ можно сэкономить до 260 тыс. рублей.

Если в ЕГРН владельцем значится, например, муж, то и вычетом сможет воспользоваться только он. Если оформить квартиру в долевую собственность, то и льгота полагается каждому из покупателей при условии, что он платит подоходный налог.

Покупка квартиры одним из супругов в браке

Формально закон не запрещает даже в браке оформлять квартиру на одного из супругов. Но здесь возможны различные ситуации, о которых стоит подумать заранее, чтобы потом не тратить годы на судебные разбирательства:

1. Квартира куплена в браке, но за добрачные накопления. Собственнику, если дело дойдет до раздела имущества, могут потребоваться доказательства того, что средства получены им еще до бракосочетания. К этому же пункту можно отнести ситуацию, когда один из супругов получает в наследство некоторую сумму денег и решает вложить ее в недвижимость.
2. Супруги заключили брачный договор при или после покупки квартиры в браке либо подписали соглашение о разделе имущества. В этом случае важно соблюсти формальности, заверить документ надлежащим образом, например, подписать в присутствии нотариуса.
3. Квартира приобретена в браке, но с привлечением ипотечного кредита. Собственником в ЕГРН будет значиться только основной заемщик. Но на практике супруги имеют равные права на эту жилплощадь. В случае развода им придется делить не только квадратные метры, но и долги перед банком. Исключение — наличие брачного договора, в соответствии с которым квартира принадлежит только одному из супругов.

Если же супруги не заключали брачный договор и приобрели квартиру за совместные накопления, она будет считаться совместно нажитым имуществом. Кто значится официальным владельцем, значения не имеет.

Особенности раздела квартиры, купленной в браке

По разным причинам супруги решили развестись. Им предстоит раздел имущества. Чтобы избежать многочисленных скандалов, судебных решений и последующих обжалований в вышестоящих инстанциях, стоит заранее изучить ст. 38 Семейного кодекса РФ.

Если обобщить все пункты и подпункты данной статьи, можно выделить два основных способа раздела имущества:

1. Супруги заключают мировое соглашение и самостоятельно решают, кто и чем будет владеть после развода.
2. Муж и жена не могут прийти к согласию и обращаются в суд.

Мировое соглашение заверяется у нотариуса. Заключить его можно не только после развода, но и на любом этапе семейной жизни. Раздел через суд может затянуться на годы, особенно при наличии различных сопутствующих обстоятельств.

В стандартном варианте судья исходит из предпосылки, что совместно нажитое имущество подлежит супругам в равных пропорциях. Каждый может претендовать на 50% квартиры, дома или иной недвижимости. Основание — ст. 39 СК РФ.

Но есть ситуации, связанные с разделом совместно нажитого имущества, заслуживающие отдельного внимания.

Квартира куплена с использованием маткапитала

Если средства материнского (семейного) сертификата направлены на улучшение жилищных условий, детям в данной квартире (частном доме) необходимо выделить доли.

Соответственно при разделе недвижимости, а тем более при ее последующей продаже, потребуется согласие органов опеки и попечительства. А его можно получить при условии, что жилищные условия детей не будут ухудшены.

Квартира куплена в ипотеку

Эту ситуацию можно считать одной из наиболее сложных. Основная проблема заключается в том, что разделить недвижимость без участия кредитора не получится.

Возможны следующие варианты развития событий:

• супруги продолжают совместно выплачивать задолженность;
• квартира остается во владении только одного супруга. Он же погашает задолженность перед банком. Но следует учесть, что банк может не согласиться на перевод долга на нового плательщика. Например, он не имеет достаточного дохода для внесения ежемесячных платежей;
• формально покупка земельного участка, дома или квартиры оформлена в браке, но один из них уклоняется от внесения своей доли по платежам. В этом случае второй будет обязан самостоятельно погасить задолженность. Но за ним остается право истребовать уплаченную сумму через суд;
• квартира в соответствии с заключенным брачным договором принадлежит только одному из супругов, но второй вкладывал свои средства в ее ремонт, обустройство. И он также может обратиться в суд для истребования этих денег при наличии необходимых доказательств.

Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником

В соответствии со ст. 36 СК РФ денежные средства или имущество, полученные одним из супругов в дар, по завещанию или в рамках иной безвозмездной сделки, не является совместно нажитым имуществом.

Если эти деньги направить на покупку недвижимости в браке, она будет принадлежать получателю средств. Но опять не забываем про исключения:

• одаряемый сам изъявляет иные намерения и дарит, передает некоторую долю в купленной квартире мужу/жене;
• за счет текущих доходов или накоплений супругов в купленной квартире или доме проведен ремонт, выполнены неотделимые улучшения. Например, к коттеджу пристроено несколько комнат. В этом случае супруг/супруга после развода может претендовать на долю в данной недвижимости. Основание — ст. 37 СК РФ.

Квартира куплена полностью на доходы владельца

Граждане вправе самостоятельно решать, как им жить в браке. Например, один может заниматься воспитанием детей, поддержанием порядка в квартире (доме). Второй работает и получает деньги, необходимые для обеспечения личных и семейных потребностей.

Но при разделе совместно нажитого имущества не имеет значения, кто и какую сумму вносил в семейный бюджет. Супруги, если нет иных ограничений и условий, имеют на него равные права. Исключение суд сделает только для ситуации, когда один из супругов без видимых причин уклонялся от устройства на работу, при этом вел аморальный образ жизни либо небрежно относился к купленному имуществу. Например, по его вине вспыхнул пожар, либо квартира была залита водой и т. д. Но бывшей второй половине потребуются доказательства: документы, видео, фото, показания свидетелей.

Заключен брачный договор

Брачный договор — документ, регулирующий имущественные отношения супругов. Они вправе самостоятельно решить, что и кому будет принадлежать. Договор можно заключить и при покупке квартиры в браке при наличии отказа от сделки одного из супругов.

Но нельзя забывать, что брачный договор можно оспорить. Супруг/супруга могут заявить, что подпись под документом поставлена под давлением, угрозами и т. д. К тому же договор можно признать недействительным, если его положения носят явно дискриминационный характер для одной из сторон.

Как проверить, куплена ли квартира в браке

Сфера купли-продажи квартир относится к наиболее криминальным. Гражданин может купить недвижимость, а через неделю или месяц стать участником судебного процесса. Бывшие муж/жена будут заявлять, что квартира (дом) являются совместно нажитым имуществом и продана без ведома второй половины. На основании ст. 253 ГК РФ договор купли-продажи будет признан недействительным.

Покупатель заинтересован в том, чтобы избежать подобных проблем. Но на текущий момент времени не разработан действенный механизм, позволяющий подтвердить или опровергнуть факт покупки жилья в браке.

Риелторы и юристы, занимающиеся сопровождением сделок с недвижимостью, рекомендуют:

1. Попросить продавца предоставить справку из ЗАГСа «Об отсутствии ФАКТА государственной регистрации брака». Такой документ выдается гражданину на основании пп. 3.1 п. 3 ст. 9 Федерального закона № 143-ФЗ от 15.11.1997 года.
2. Предложить продавцу подписать в присутствии нотариуса заявление о том, что он не состоял в браке на момент приобретения квартиры.
3. Проверить, выдавалась ли на имя продавца доверенность на покупку недвижимости в браке. Все подобные документы регистрируются в единой базе.
4. Включить в договор купли-продажи пункт о выплате неустойки в случае, если окажется, что продавец обманул покупателя при заключении сделки, если третьи лица предъявят свои права на продаваемый объект.

Специалисты признают, что ни один из этих пунктов полностью от обмана не защитит. Но у покупателя будет возможность обратиться в суд и на основании ст. 179 ГК РФ заявить о недействительности сделки.

Еще один способ проверки — использование сайта kartagov.ru. Здесь можно запросить выписку из ЕГРН и проверить, кто является собственником недвижимости, наложены ли на нее обременения. Этот способ действенен, если супруги делят имущество, и квартира находится под арестом.