Установленные границы земельного участка – совокупность линий по периметру территории, которыми задаются пределы землевладения. Закрепляются при размежевании, а затем переносятся в чертежно-техническую документацию и планы. В систематизированных кадастровых данных о положении земель это один из главнейших параметров, по которому землевладение приобретает свойства индивидуального объекта. Для юридической защиты, устранения ранее допущенных погрешностей межевания Вам потребуется уточнение.
![](https://storage.googleapis.com/roskarta-new/blog/images/531d0132450cd230c987a19be85bd910.png)
Что такое уточнение
Уточнение местоположения границ и площади земельного участка – совокупность действий по новому размежеванию и внесению по его результатам правок в технические и правоустанавливающие документы. Работы проводятся в отношении землевладения, уже состоящего на учете в Росреестре. Процедура позволяет получить дополнительную информацию о фактической площади, устранить неточности, содержащиеся в правоустанавливающей и технической документации.
Необходимость уточнить границы земельного участка возникает из-за того, что сведения по основной массе землевладений вносились в базы Росреестра декларативным способом. Это происходило на фоне появления и совершенствования нового земельного законодательства, постепенного внедрения передовых технологий измерения и выноса участков. В подобной ситуации границы земельных владений не привязаны к общегосударственной геодезической сети. Землевладения оформлены на бумаге вне системы, в результате чего или вовсе нет общей межи, либо она наложена на смежные соседние владения, забирает часть их площадей.
Утверждение границ земельных участков с GPS-устройством по современной методике позволяет исправить описанную выше ошибку. Точность позиционирования при использовании алгоритмов обработки составляет до 20 см.
Уточнение границ земельного участка с увеличением площади разрешается не более, чем на значение предельного минимального размера с учетом целевого назначения земли. Если параметр в конкретном численном выражении не определен, площадь после уточнения не должна превышать 10% от внесенной в кадастровые документы после межевания.
Когда нужно уточнить границы земельного участка
Установление границ земельного участка в судебном порядке и в других ситуациях по Вашей инициативе проводится при следующих обстоятельствах:
- между Вами, как собственником землевладения, и владельцами соседних примыкающих владений возникли разногласия по поводу точности прохождения межи;
- имеет место незаконное строительство, частично или полностью находящееся на Вашем землевладении;
- у Вас проблемы с поиском покупателя и продажей владений без четкой межи;
- в базе ЕГРН содержатся неточные сведения об объекте недвижимости – например, неверно указана фактически используемая площадь;
- Вам требуется разделить участок при отчуждении доли, вступлении в наследство нескольких наследников, разделе имущества между разведенными супругами.
![](https://storage.googleapis.com/roskarta-new/blog/images/fd9eab624cbe20a1e7e701863db3d781.png)
Какие документы необходимы
Уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет, выполняется на основе актов, решений и свидетельств, которые подтверждают о выделении надела конкретной площади именно в этом месте. Работы выполняются на основе сведений из правоустанавливающих документов. Дополнительно используется информация из документации, определяющей местоположение землевладения в момент его образования. При отсутствии таковых уточнение проводится по меже, определенной 15 лет назад или раньше и закрепленной с использованием в качестве ориентиров для поворотных точек искусственных и естественных объектов.
Установка границ земельного участка выполняется на основе следующих документов:
- ситуационных планов из технических паспортов объектов недвижимости, подготовленных бюро технической инвентаризации, органами техучета;
- документов по лесоустройству и планово-картографических схем, которые хранятся в архивах районных органов государственного управления, организациях строительства, жилищно-коммунального хозяйства;
- генеральных планов и схем развития территорий образований местного самоуправления;
- проектной документации по застройке садово-огороднических товариществ.
В судебной практике известны случаи, когда к рассмотрению принимались планы, разработанные муниципальными унитарными организациями до того, как объект был поставлен на кадастровый учет, решения государственных органов о предоставлении в пользование землевладения.
Предоставить можно также акт на право бессрочного использования земли, выписки из заседаний профкомов и другие правоустанавливающие документы с информацией о размерах и положении землевладения.
Как устанавливаются границы
Перед тем как установить границы земельного участка на местности, на Вашем объекте выполняются замеры. Они проводятся по забору при его наличии, а при отсутствии – по естественным или искусственным ориентирам. В качестве последних допускается использование обычных колышков, забитых по углам землевладения.
По мере того, как уточняются границы земельного участка, происходит согласование с владельцами соседних примыкающих соседних владений. Важно соблюдение требований по недопущению взаимного пересечения, наложения пограничных линий замеряемого землевладения и территорий населенных пунктов, примыкающих владений других собственников. Порядок уточнения границ земельного участка предусматривает процедуру согласования с собственниками смежных землевладений. Соответствующие уведомления рассылаются посредством обычной почты и E-mail. При невозможности установить адрес получателя допускается извещать заинтересованную сторону через объявление в местных средствах массовой информации.
Правообладатели выражают согласие с тем, как устанавливаются границы земельного участка, подписывая акт. При отказе оформляется письменное возражение, после чего оно фиксируется в акте. Сам документ прикладывается к межевому плану. Если проблемы установления и уточнения границ земельных участков возникли из-за непреодолимых возражений, орган, на который возложены функции кадастрового учета, приостанавливает процедуру, и спор разрешается в судебном порядке. В подобных условиях ощутимо затягивается установление границ земельного участка – судебная практика показывает, что на урегулирование обычно уходит очень много времени.
Как изменяются границы
Изменение и повторное установление границ земельного участка по фактическому пользованию подразумевает создание нового плана с отклонением от исходного.
Процедуру проводят одним из следующих способов:
- Пересмотр конфигурации линии границы без изменения размеров. Общая площадь владения сохраняется, но за счет измененной линии в разных местах землевладения она меняет очертания по сравнению с первоначальными планом.
- Уточнение межи с одновременным пересмотром конфигурации линии и увеличением площади. Порядок установления границ земельного участка таким способом позволяет увеличить площадь только на величину, установленную законодательными актами и Земельным кодексом.
После замеров и изменений данные вносятся в Росреестр, если в течение установленного срока с момента подачи заявления не поступило возражений от владельцев соседних землевладений и других заинтересованных лиц. В случае когда Вы инициируете изменение границ уже проведенного должным образом межевания, придется обращаться в суд. При наличии подтверждения правомерности проведения процедуры суд принимает решение об установлении границ земельного участка. Разрабатывается план, который вместе с судебным постановлением предоставляется в Росреестр.
Перечень оснований для уточнения
Уточнение границ ранее учтенного земельного участка происходит по следующим основаниям:
- кадастр не содержит информацию с координатами характерных точек межи;
- в кадастровом паспорте есть запись о неустановленной границе в соответствии законодательством;
- в кадастре хоть и есть сведения о координатах, но они определены с меньшей точностью, чем предписано нормативами;
- невозможно в однозначном порядке определить местоположение точек по той информации, которая приведена в документах.
Кто устанавливает границы
Уточнение границ земельного участка на местности – комплекс сложных мероприятий, которые проводит аттестованный кадастровый инженер. Перечень специалистов, допущенных к выполнению работ такого рода, есть в Государственном реестре кадастровых инженеров. Сервис содержит информацию об опыте инженеров, качестве услуг и средних сроках выполнения работ.
Основные сложности
Перед тем как установить точные границы земельного участка, Вам лучше предварительно договориться с соседями. Урегулирование вопросов в судебном порядке – самый трудный и длительный процесс при уточнении. Часто он затягивается на месяцы и даже годы. При любом изменении новые данные заносятся в реестр. Сведения должны быть отражены на межевом плане с корректными координатами поворотных точек и точным GPS-позиционированием. Обязательно соблюдение требований по допустимой погрешности. Все эти работы следует доверять только кадастровым инженерам со специальным разрешением.