Установленные границы земельного участка – совокупность линий по периметру территории, которыми задаются пределы землевладения. Закрепляются при размежевании, а затем переносятся в чертежно-техническую документацию и планы. В систематизированных кадастровых данных о положении земель это один из главнейших параметров, по которому землевладение приобретает свойства индивидуального объекта. Для юридической защиты, устранения ранее допущенных погрешностей межевания Вам потребуется уточнение.
Что такое уточнение
Уточнение местоположения границ и площади земельного участка – совокупность действий по новому размежеванию и внесению по его результатам правок в технические и правоустанавливающие документы. Работы проводятся в отношении землевладения, уже состоящего на учете в Росреестре. Процедура позволяет получить дополнительную информацию о фактической площади, устранить неточности, содержащиеся в правоустанавливающей и технической документации.
Необходимость уточнить границы земельного участка возникает из-за того, что сведения по основной массе землевладений вносились в базы Росреестра декларативным способом. Это происходило на фоне появления и совершенствования нового земельного законодательства, постепенного внедрения передовых технологий измерения и выноса участков. В подобной ситуации границы земельных владений не привязаны к общегосударственной геодезической сети. Землевладения оформлены на бумаге вне системы, в результате чего или вовсе нет общей межи, либо она наложена на смежные соседние владения, забирает часть их площадей.
Утверждение границ земельных участков с GPS-устройством по современной методике позволяет исправить описанную выше ошибку. Точность позиционирования при использовании алгоритмов обработки составляет до 20 см.
Уточнение границ земельного участка с увеличением площади разрешается не более, чем на значение предельного минимального размера с учетом целевого назначения земли. Если параметр в конкретном численном выражении не определен, площадь после уточнения не должна превышать 10% от внесенной в кадастровые документы после межевания.
Когда нужно уточнить границы земельного участка
Установление границ земельного участка в судебном порядке и в других ситуациях по Вашей инициативе проводится при следующих обстоятельствах:
- между Вами, как собственником землевладения, и владельцами соседних примыкающих владений возникли разногласия по поводу точности прохождения межи;
- имеет место незаконное строительство, частично или полностью находящееся на Вашем землевладении;
- у Вас проблемы с поиском покупателя и продажей владений без четкой межи;
- в базе ЕГРН содержатся неточные сведения об объекте недвижимости – например, неверно указана фактически используемая площадь;
- Вам требуется разделить участок при отчуждении доли, вступлении в наследство нескольких наследников, разделе имущества между разведенными супругами.
Какие документы необходимы
Уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет, выполняется на основе актов, решений и свидетельств, которые подтверждают о выделении надела конкретной площади именно в этом месте. Работы выполняются на основе сведений из правоустанавливающих документов. Дополнительно используется информация из документации, определяющей местоположение землевладения в момент его образования. При отсутствии таковых уточнение проводится по меже, определенной 15 лет назад или раньше и закрепленной с использованием в качестве ориентиров для поворотных точек искусственных и естественных объектов.
Установка границ земельного участка выполняется на основе следующих документов:
- ситуационных планов из технических паспортов объектов недвижимости, подготовленных бюро технической инвентаризации, органами техучета;
- документов по лесоустройству и планово-картографических схем, которые хранятся в архивах районных органов государственного управления, организациях строительства, жилищно-коммунального хозяйства;
- генеральных планов и схем развития территорий образований местного самоуправления;
- проектной документации по застройке садово-огороднических товариществ.
В судебной практике известны случаи, когда к рассмотрению принимались планы, разработанные муниципальными унитарными организациями до того, как объект был поставлен на кадастровый учет, решения государственных органов о предоставлении в пользование землевладения.
Предоставить можно также акт на право бессрочного использования земли, выписки из заседаний профкомов и другие правоустанавливающие документы с информацией о размерах и положении землевладения.
Как устанавливаются границы
Перед тем как установить границы земельного участка на местности, на Вашем объекте выполняются замеры. Они проводятся по забору при его наличии, а при отсутствии – по естественным или искусственным ориентирам. В качестве последних допускается использование обычных колышков, забитых по углам землевладения.
По мере того, как уточняются границы земельного участка, происходит согласование с владельцами соседних примыкающих соседних владений. Важно соблюдение требований по недопущению взаимного пересечения, наложения пограничных линий замеряемого землевладения и территорий населенных пунктов, примыкающих владений других собственников. Порядок уточнения границ земельного участка предусматривает процедуру согласования с собственниками смежных землевладений. Соответствующие уведомления рассылаются посредством обычной почты и E-mail. При невозможности установить адрес получателя допускается извещать заинтересованную сторону через объявление в местных средствах массовой информации.
Правообладатели выражают согласие с тем, как устанавливаются границы земельного участка, подписывая акт. При отказе оформляется письменное возражение, после чего оно фиксируется в акте. Сам документ прикладывается к межевому плану. Если проблемы установления и уточнения границ земельных участков возникли из-за непреодолимых возражений, орган, на который возложены функции кадастрового учета, приостанавливает процедуру, и спор разрешается в судебном порядке. В подобных условиях ощутимо затягивается установление границ земельного участка – судебная практика показывает, что на урегулирование обычно уходит очень много времени.
Как изменяются границы
Изменение и повторное установление границ земельного участка по фактическому пользованию подразумевает создание нового плана с отклонением от исходного.
Процедуру проводят одним из следующих способов:
- Пересмотр конфигурации линии границы без изменения размеров. Общая площадь владения сохраняется, но за счет измененной линии в разных местах землевладения она меняет очертания по сравнению с первоначальными планом.
- Уточнение межи с одновременным пересмотром конфигурации линии и увеличением площади. Порядок установления границ земельного участка таким способом позволяет увеличить площадь только на величину, установленную законодательными актами и Земельным кодексом.
После замеров и изменений данные вносятся в Росреестр, если в течение установленного срока с момента подачи заявления не поступило возражений от владельцев соседних землевладений и других заинтересованных лиц. В случае когда Вы инициируете изменение границ уже проведенного должным образом межевания, придется обращаться в суд. При наличии подтверждения правомерности проведения процедуры суд принимает решение об установлении границ земельного участка. Разрабатывается план, который вместе с судебным постановлением предоставляется в Росреестр.
Перечень оснований для уточнения
Уточнение границ ранее учтенного земельного участка происходит по следующим основаниям:
- кадастр не содержит информацию с координатами характерных точек межи;
- в кадастровом паспорте есть запись о неустановленной границе в соответствии законодательством;
- в кадастре хоть и есть сведения о координатах, но они определены с меньшей точностью, чем предписано нормативами;
- невозможно в однозначном порядке определить местоположение точек по той информации, которая приведена в документах.
Кто устанавливает границы
Уточнение границ земельного участка на местности – комплекс сложных мероприятий, которые проводит аттестованный кадастровый инженер. Перечень специалистов, допущенных к выполнению работ такого рода, есть в Государственном реестре кадастровых инженеров. Сервис содержит информацию об опыте инженеров, качестве услуг и средних сроках выполнения работ.
Основные сложности
Перед тем как установить точные границы земельного участка, Вам лучше предварительно договориться с соседями. Урегулирование вопросов в судебном порядке – самый трудный и длительный процесс при уточнении. Часто он затягивается на месяцы и даже годы. При любом изменении новые данные заносятся в реестр. Сведения должны быть отражены на межевом плане с корректными координатами поворотных точек и точным GPS-позиционированием. Обязательно соблюдение требований по допустимой погрешности. Все эти работы следует доверять только кадастровым инженерам со специальным разрешением.
