Продажа долевой собственности

Когда у недвижимости только один владелец, проблем с распоряжением имуществом не возникает. Продажа долевой собственности на дом значительно усложняет ситуацию. Ведь в таком случае владельцев у недвижимости несколько. И есть определенные нюансы по проведению сделки, чтобы она была признана действительной.

Долевая собственность: особенности

Когда собственниками имущества являются несколько человек и их доли четко определены – это называется долевой собственностью. Эти данные должны быть прописаны в соответствующих документах, реестре недвижимости и указаны в выписке из ЕГРН. Узнать больше информации о недвижимости можно при помощи онлайн-сервиса.

Важно, что доля, указанная на бумаге, не переносится на имущество в натуральной величине. То есть, если один из собственников владеет ½ части жилья, это не значит, что ему принадлежат конкретные комнаты. У каждого из собственников есть право распоряжаться недвижимостью. Главное, чтобы это не противоречило законодательным нормам.

Продажа доли недвижимости в общей долевой собственности: нюансы процесса

Каждый владелец части может распоряжаться ей по своему усмотрению. Необязательно продавать недвижимость целиком. Гражданин может реализовать только свою долю. Но должны соблюдаться некоторые требования:

• Продажа доли в общей долевой собственности возможна, только при условии, что другие владельцы были уведомлены о подобном намерении гражданина.
• Другие собственники частей имущества имеют первоочередное право на покупку. То есть сначала продавец должен предложить им купить долю, установив свою стоимость. Рекомендуется о своем желании сообщать в письменной форме.
• Если в течение 30 дней ответа не последовало, продавец может искать сторонних покупателей.

Стоит подробнее рассмотреть процесс продажи недвижимости в долевой собственности.

Выделение доли в натуре

Владение частью недвижимости может быть идеальным и натуральным. В последнем случае речь о четких характеристиках. Так, собственнику может принадлежать конкретная комната. Идеальной называется доля, указанная на бумаге в дробном значении. Это значит, что остальные владельцы могут пользоваться всей площадью жилья без препятствий.

Продажа доли квартиры в долевой собственности упрощается, если она будет выделенной. Сделать это можно несколькими способами:

• По согласованию с другими владельцами. Если они не против, достаточно оформить соответствующий договор купли-продажи квартиры в долевую собственность, образец которого позволит понять, как грамотно все оформить. Его обязательно регистрируют в Росреестре.
• Через обращение в суд. Когда остальные собственники против, достаточно собрать пакет бумаг, составить исковое заявление и направить все в судебное отделение.

В однокомнатной квартире сложно выделить натуральную долю. Поэтому ее часть продается лишь в дробном соотношении, без конкретных помещений.

Преимущественное право приобретения

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности, обязательно начинается с предложения выкупить часть совладельцам. Условия должны быть те же, что и для сторонних покупателей. Завышать стоимость специально нельзя. Предложение оформляют в письменном виде и указывают в нем суть вопроса, отмечают данные о части имущества, условия сделки, цену и прочие нюансы.

Передать документ можно следующими способами:

• Лично. При получении совладелец обязательно расписывается в качестве доказательства.
• Почтой. Обязательно заказным письмом с уведомлением, что оно было вручено получателю.
• Телеграмма. Это один из самых быстрых вариантов передачи бумаг.
• Нотариус. Данный способ является наиболее надежным.

Затем продавец дожидается ответа.

Отказ от выкупа части имущества

У получателя есть 30 дней, чтобы принять решение. Он должен либо согласиться на предлагаемые условия, либо отклонить их. Вносить свои правила и поправки нельзя. Отказ оформляется в письменном виде, лучше дополнительно заверить его у нотариуса.

В документе указывают данные совладельца, прописывают, от какой именно сделки он отказывается. Отклонение предложения нужно прописать четко, с расшифровкой, подписью и датой.

Куда отправлять предложение о выкупе

Не всегда точный адрес проживания совладельца известен. Это создает дополнительные препятствия при продаже доли в праве общей долевой собственности. На законодательном уровне точно не установлено, по какому адресу следует направлять предложение. Поэтому можно направить бумаги в последнее место проживания гражданина. Также можно использовать адрес недвижимости, часть которой и подлежит продаже.

Продавец может направить запрос в МВД, где ему предоставят сведения, где проживание совладелец. Или же стоит обратиться к нотариусу. Он самостоятельно оформит и отправит официальные запросы, связанные с процедурой.

Если есть подозрения, что собственник может препятствовать совершению сделки, то лучше направить предложение по всем известным адресам. Это снизит риск, что в будущем сделка будет признана недействительной.

Продажа долевой собственности в частном доме и квартире: алгоритм

Когда вопрос с совладельцами улажен и при условии, что они отказались выкупать долю, приступают к дальнейшим шагам. Алгоритм выглядит так:

1. Поиск покупателя. Лучше делать это не заранее, а после получения отказа совладельцев. Для поиска можно размещать объявления, обратиться к риэлтору и прочее.
2. Сбор документов. Сначала рекомендуется убедиться, что у продавца отсутствуют долги по коммунальным платежам. Для этого заказывают соответствующую справку. Потребуется паспорт собственника, бумаги, связанные с имуществом, включая кадастровый паспорт. Также следует предоставить документы, подтверждающие, что продавец является владельцем установленной доли.
3. Составление договора купли-продажи. Рекомендуется для этого обратиться к нотариусу. Это обязательное условие, без которого сделка не будет признана действительной. Нотариус позволяет защитить интересы всех сторон процесса. Достаточно встретиться с покупателем, взять необходимые документы и посетить специалиста. Он может подсказать, если каких-то бумаг недостает. Например, иногда требуется письменное согласие супруга. Нотариус помогает составить договор купли-продажи правильно. В нем отражают информацию о покупателе и продавце, объекте сделке, ее условиях. Обязательно указывают стоимость. Стороны получают копии договора.
4. Регистрация договора. Данные вносятся в Росреестр. Сделать это может одна из сторон. Можно обратиться лично или действовать через МФЦ. Обязательно собирают пакет документов, включающий паспорта сторон, сам договор с заверением нотариуса, отказы совладельцев в письменном виде, выписку из ЕГРН.

Налог с продажи квартиры в долевой собственности

Продавец получает по итогам сделки прибыль. А значит, должен заплатить с этой суммы налог. В противном случае последуют штрафные санкции. Но есть ситуации, когда налоги платить не требуется:

• Цена доли меньше миллиона рублей. Эта сумма не облагается налогом. Если она больше, тогда применяют вычет при продаже квартиры в долевой собственности.
• Имущество находится во владении длительное время. Это касается ситуаций, когда часть была приобретена и собственник ей владеет больше 5 лет. Или же доля была получена в наследство или подарена больше 3 лет назад.
• Если ранее эта часть недвижимости была приобретена и разницы между этой суммой и ценой реализации нет, значит, фактически, гражданин не получает прибыль, и налог платить не требуется.

Важно, что декларация заполняется и сдается, даже при нулевом налоге, если часть находилась во владении меньше 3 или 5 лет.

О чем еще стоит знать

Продажа доли земли в общей долевой собственности может состояться, только если продавец владеет частью, размер которой больше минимальной установленной законом. Так, в собственности одного человека не может быть меньше 12 м².

Если одним из совладельцев является несовершеннолетний, необходимо перед сделкой обратиться в органы опеки и получить у них на нее разрешения. Также потребуется отказ самого гражданина, которому еще не исполнилось 18 лет.

Можно продать долю и в ипотечном жилье. Однако, сделка затянется. Потребуется получения разрешения от банка.

Заключение

Продажа долевой собственности земельного участка или любой другой собственности должна проводиться, согласно установленным законом правилам. Следует помнить о следующих моментах:

• У совладельцев недвижимости есть преимущественное право на приобретение выделенной части. Поэтому именно им в первую очередь необходимо предложить выкупить долю.
• Все предложения, отказы, договоренности должны быть прописаны на бумаге, чтобы в случае проблем можно было доказать правоту в суде.
• Продажа квартиры с долевой собственностью без нотариуса более рисковая. Рекомендуется обращаться к специалисту, чтобы сделка точно была проведена грамотно и по закону.
• Налоговую декларацию подавать обязательно, даже если выплачивать налог не требуется. За исключением особых случаев.
• Образец договора продажи долевой собственности позволяет составить самостоятельно документ грамотно.