Земля относится к категории недвижимого имущества, поэтому наряду с продажей, покупкой и дарением подлежит сдаче в аренду. Все сделки, связанные с объектом, должны быть оформлены официально. Субарендатором и субарендодателем могут выступать физические и юридические лица, а также органы государственного управления. Особенности субаренды земельного участка, находящегося в муниципальной и личной собственности, регламентируются Гражданским кодексом РФ.
Что собой представляет субаренда
Это сложная сделка с недвижимостью, связанная с участием третьей стороны. Субаренда земельных участков детально регулируется и описывается земельным правом в статье 615 ГК РФ. По сути она представляет собой сдачу арендованной недвижимости в поднаем, сопряженную с передачей прав и обязанностей арендатора субарендатору (перенаймом). Основными сторонами сделки выступают:
- Собственник. Лицо, владеющее конкретным объектом недвижимости и имеющее право распоряжаться им в соответствии с действующим законодательством.
- Арендатор. Сторона, взявшая объект в аренду на условиях, установленных договором между ней и собственником. Арендатор вправе передать земельный участок в субаренду, если действие не запрещено документально.
- Субарендатор. Лицо, оформившее субаренду муниципального или личного земельного участка.
Договор субаренды участка по образцу 2021 года выступает основанием для использования недвижимости субарендатором в личных или предпринимательских целях. Также это хороший способ получения фиксированного заработка для арендатора.
Отличия аренды и субаренды земельных участков
При сдаче земельного участка в субаренду применяются те же правила, что и при заключении договора аренды. Однако существуют определенные особенности, отличающие сделки друг от друга. В частности:
- Отношения между арендатором и субарендатором самостоятельны. Стороны сами определяют ключевые параметры субаренды участка, находящегося в личной или в государственной собственности. Положения не могут идти в разрез с договором между арендатором и собственником объекта.
- Перенайм сопряжен с рисками. Арендатор отвечает за сохранность объекта перед собственником. Если субарендатор оказывается ненадежным и уходит от оформленных обязательств, то арендатору придется решать возникший вопрос самостоятельно. Важно официально оформлять субаренду земельного участка по Земельному кодексу России (ЗК РФ) и с учетом положений ГК РФ для минимизации рисков.
- Собственник и субарендатор не связаны обязательствами напрямую. Передача участка в субаренду фактически ограничивает взаимные требования между собственником и субарендатором.
- Стоимость использования субарендованного имущества определяется арендатором. Владелец не имеет права влиять на ценообразование или требовать сообщить утвержденные тарифы.
Особенности сделки субаренды
Перед заключением и регистрацией договора субаренды земельного участка стоит учитывать особенности. К основным нюансам можно отнести:
- Ограниченный срок сделки. Законодательно запрещено передавать имущество в перенайм на период, превышающий срок аренды с собственником. Допустима пролонгация договорных отношений при продлении срока основного договора.
- Порядок уведомления владельца земли. Определяется документально и имеет несколько вариантов. В первом случае арендатор имеет право заключать сделку без оповещения собственника. Во втором необходимо сообщить о перенайме в письменной форме по образцу из договора. Если требование будет проигнорировано, то по ГК РФ субаренда земельного участка будет признана ничтожной.
- При передаче в перенайм земли, находящейся в муниципальной собственности, требуется уведомить ДГИ (Департамент городского имущества) о субаренде участка. Это можно сделать самостоятельно в ходе личного визита или посредством портала Госуслуги. Есть организации, предоставляющие посреднические услуги по уведомлению.
- Цели использования участка определяется документально. Недвижимость может быть отведена под выращивание растений или разведение скота. В этом случае заключается договор субаренда участка сельскохозяйственного назначения. Также объект может быть использован под суюсубаренду, личные нужды.
Как рассчитать субаренду
При расчете тарифов арендатор имеет право установить любую стоимость и порядок оплаты. Например:
- По тарифам собственника. Этот вариант наименее выгоден и не предполагает получение дополнительного дохода. С учетом потенциальных рисков не стоит прибегать к данной системе расчетов.
- В целях получения прибыли. Перед тем, как рассчитать субаренду участка, арендатор должен учесть все возможные траты и заложить в систему тарифов собственный доход. Наибольшая маржинальность отмечается в сделках, предполагающих передачу участка сразу нескольким субарендаторам. За счет дробления земли на небольшие части можно значительно повысить оплату.
Если сделка заключена между взаимосвязанными организациями, то деятельностью могут заинтересоваться налоговые органы. Это стоит учитывать до момента заключения договора. Субаренда земельного участка облагается НДС, установленным 146 статьей Налогового Кодекса Российской Федерации.
Как оформить договор субаренды земли правильно
Особенности договоров аренды и субаренды земельных участков аналогичны. Они не имеют строгой утвержденной формы и оформляются в произвольном порядке, но с учетом внесения важной информации. При составлении документов стоит указать:
- Тип договора, его номер, дату и место составления. В качестве места достаточно указать полное наименование населенного пункта.
- Действующие стороны. Необходимо внести сведения об арендаторе и субарендаторе. Указывать владельца земли в договоре не обязательно.
- Представителей сторон и основание их полномочий. Если сделка заключена между юридическими лицами, то нужно вписать ФИО представителей и документ, подтверждающий право подписания. Таковым выступает доверенность или Устав.
- Основание для законности сделки. Необходим основной договор найма. Стоит указать его номер и дату составления, а также стороны сделки.
- Описание предмета договора. Следует указать характеристики земли: площадь, расположение, информацию о наличии построек.
- Права и обязанности сторон. Должны содержать все возможные детали и учитывать ответственность за несоблюдение положений.
- Стоимость аренды. Необходимо приложить расчет оплаты и порядок внесения средств в счет обязательств.
- Порядок расторжения. Содержит сведения о причинах и порядке прекращения отношений между сторонами сделки.
- Подписи сторон. Должны быть подкреплены оттиском официальной печати организации (для юрлиц и муниципальных организаций).
Документ необходимо подписать в двух экземплярах. Один остается арендатору, а второй переходит лицу, оформившему перенайм.
Образец договора субаренды ЗУ 2021
При возникновении сложностей с оформлением документов можно обратиться к профессиональному юристу. Он составит договор с учетом потенциальных рисков, целей и задач сделки. Однако для официального закрепления отношений между сторонами можно подготовить документ по образцу. Далее приложен актуальный вариант договора, в который достаточно внести сведения о сторонах и объекте, указать стоимость и ответственность сторон.
Скачать образец заявления
Заключение сделки без разрешения владельца земли
Допустимо оформить договор перенайма без оповещения владельца имущества, если такой порядок разрешен собственником в договоре с арендатором. В остальных случаях требуется уведомление в письменном виде, содержащее:
- дату, номер и место составления документа об субарендных отношениях;
- полное наименование сторон сделки и имена их представителей;
- ссылку на основание для договора (основной документ с владельцем);
- срок действия обязательств между сторонами.
Если информирование не было произведено в установленный срок и в правильном порядке, то оформление субарендного договора признается незаконным.
Заключение
Сделка относится к категории сложных и сопряжена с рисками. В целях безопасности стоит обязательно подкреплять деловые отношения официальным документом. Важно, чтобы субарендные отношения не превышали по сроку период, уставленный основным договором. При необходимости требуется уведомить собственника в установленном порядке.
