ВРИ: виды разрешенного использования земель населенных пунктов и категории

В последние десятилетия государство принимает меры для наведения порядка на земле населенных пунктов, на этом фоне виды разрешенного использования земельных участков (ЗУ) становятся важными показателями для совершения различных сделок с земельной недвижимостью.

Обладателям земельных наделов, расположенных на территории России, нужно ориентироваться в видах разрешенного использования земель сельскохозяйственного и иного назначения. Знать законодательные основы, которые позволяют поменять статус ЗУ. Таким образом, появится возможность рационально распоряжаться землевладением и при необходимости удачно продать его или заняться строительством на участке законно.

Что такое целевое назначение участка

Понятие подразумевает определение целей использования участка. К примеру, если рассматривать землю сельхозназначения, то видами ее разрешенного использования (ВРИ) будут являться огородничество, садоводство, разведение животных и т.д. На землевладениях, относящихся к определенным категориям, можно заниматься только одобренной властями деятельностью. На землях ИЖС возводить дома, на промышленных территориях строить предприятия, на охраняемых территориях обычно запрещена любая деятельность и т.д.

Порядок проведения процедуры изменения ВРИ в 2022 году

Нередко возникают ситуации, когда вид разрешенного использования не устраивает владельца ЗУ, возникает вопрос, как изменить статус земель сельхозназначения или другой категории? Государство разработало для этих целей прозрачную процедуру, владелец земли должен следовать ее этапам, чтобы официально изменить статус собственного землевладения.

1. Собирают комплект бумаг и передают его в сельсовет или Администрацию населенного пункта. Документы и заявление собственника участка передаются в земельные отделы или главам поселений.
2. По инициативе руководства собирается комиссия, которая вправе принимать решения об изменениях категории земель населенных пунктов или СХ назначения.
3. Комиссия рассылает уведомления хозяевам ЗУ, находящихся рядом с наделом заявителя, с информацией о предстоящих слушаниях.
4. Проводятся слушания, на которых принимается решение о возможности или невозможности изменения статуса землевладения.

Порядок должен соблюдаться, на каждом этапе любое заинтересованное лицо вправе высказать свои аргументированные мнения по поводу изменения конкретных ВРИ.

Классификатор земель: виды разрешенного использования

Рассмотрим основные подвиды ЗУ, которые представлены в официальной классификации, разработанной органами землепользования Российской Федерации:

• К землям населенных пунктов относят территории, находящиеся в границах административных пунктов. Здесь может вестись строительство муниципального жилья, предприятий и магазинов.
• Земля для строительства промышленных объектов предназначена для возведения индустриальных объектов, связанных с техногенными рисками.
• ЗУ, находящиеся на охраняемых территориях: широкая категория, в этом случае обычно устанавливаются государственные запреты на строительство или другие действия землепользователя. На особо охраняемых территориях запрещено строить дачные и жилые дома, возделывать участки, проводить коммуникации. К этому подвиду относятся зоны санитарной охраны, здесь строят пансионаты и санатории. Рекреационные участки отведены под размещение туристических и спортивных объектов, территории исторической и культурной принадлежности под памятники культуры. На особо ценных территориях расположены уникальные историко-культурные объекты.
• Земли водного фонда не предназначены для строительства или выращивания культур и деревьев. Это участки, покрытые водой.
• Территории лесного фонда объединяют не только лесистые местности, но и дороги, просеки, другие объекты лесного хозяйства.
• Земли запаса находятся в распоряжении муниципальных органов до принятия ими решения о переводе их в другую категорию.
• Категория земли сельхозназначения: наиболее распространенная в России. Виды разрешенного использования: развитие сельского хозяйства юридическими лицами и частными предпринимателями.

Государство дает возможность гражданам заниматься любой деятельностью в рамках законодательства и собственного участка, отнесенного к определенному ВРИ.

Как производится перевод земель

Согласно ст. 39, п.7 Градостроительного кодекса слушания по изменению ВРИ, должны быть проведены в течение месяца. За этот период члены комиссии обязаны разослать уведомления, организовать слушания. На этом мероприятии присутствует заявитель, который должен обосновать смену ВРИ земель сельскохозяйственного назначения или иных ВРИ. Если со стороны соседей и иных заинтересованных лиц возражения не поступили, и отсутствуют другие препятствия для одобрения ходатайства, то принимается положительное решение.

Комиссия должна оценить целесообразность изменения ВРИ, правовые и экономические последствия решения. Нередки случаи, когда заявитель получает мотивированный отказ в переводе ВРИ в другую категорию. Владелец ЗУ вправе обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

Если запрос землепользователя одобрен, то на основании акта, составленного комиссией, в ЕГРН вносят соответствующие изменения. Этим должен заняться заявитель, обратившись в Росреестр с решением комиссии. Для этого нужно предоставить акт с постановлением комиссии, копию паспорта, заявление и кадастровую выписку на ЗУ. Изменение вида использования земель сельскохозяйственного, промышленного или иного назначения отразится в ЕГРН в течение недели.

Основные типы целевого назначения земельного надела

У граждан, решивших заняться переводом статуса своего надела, возникает вопрос, в чем разница между ВРИ и типом целевого назначения участка. Понятие ВРИ установил Приказ № 540 от 2014 года, в котором прописана схема работы с Классификатором. Разновидность разрешенного использования земель указана в Классификаторе, эта информацию поступает из государственных органов.

Разновидность целевого назначения указана в постановлении или свидетельстве, которое имеется на руках у собственника. Рассмотрим главные типы целевого назначения ЗУ:

• ИЖС предполагает возможность индивидуального строительства. Это наиболее востребованный тип целевого применения землевладения, так как здесь официально одобрено строительство.
• На участке ЛПХ можно заниматься сельскохозяйственной деятельностью без найма работников. Овощи или фрукты выращиваются исключительно для личного потребления.
• СНТ: товарищество дачных собственников, его подвид ДНТ: дачное партнерство некоммерческих собственников. Эта разновидность целевого использования подразумевает возможность строительства домов на ЗУ, но с некоторыми ограничениями.

Главными показателями, определяющими выбор вида ЗУ, являются потребности покупателя и его задачи. К примеру, возникает потребность построить дом, вести коммерческую деятельность или использовать сельскохозяйственные земли под ведение хозяйства или коммерческой деятельности. Приобретать ЗУ следует, придерживаясь официально указанного статуса. В этом случае удастся избежать конфликтов с властями и необходимости инициировать процедуру изменения видов использования земель сельскохозяйственного или другого назначения в Классификаторе.

Документы

Подбор комплекта документации сопровождается составлением заявления собственника земельного надела. В заявлении указывают данные собственника, причину смены ВРИ, а также перечисляют справки, приложенные к заявлению.

К заявлению должны быть приложены документы, которые подтверждают право собственника распоряжаться ЗУ. Это может быть свидетельство о собственности частного или юридического лица. В последнем случае потребуется выписка из ЕГРЮЛ. На землях поселений в 2022 году необходимо заказать экспертизу их экологического состояния. Экспертное заключение необходимо предоставить по требованию земельных комитетов, к которым относится конкретный участок.

Разрешено ли поменять назначение ЗУ

На этот вопрос можно ответить утвердительно. Разрешается изменить назначение земли. К примеру, гражданин владеет землей сельскохозяйственного назначения, на которой он разводил скот. Если здесь же ему потребовалось выращивать овощи или фрукты, то он имеет право изменить статус «скотоводство» на «овощеводство» или «садоводство».

Основания для смены статуса ВРИ

Для замены статуса ВРИ потребуются веские основания, их регламентирует законодательство:

• Наличие у владельца официального документа, на его основании участок отнесен к определенному ВРИ.
• Наличие записи в ЕГРН о принадлежности ЗУ к данному ВРИ.
• Перевод земли в категорию, которая официально утверждена законодательством. Например, перевод СХ земли в категорию земель промышленного назначения, которая официально включена в Классификатор.

Этих оснований достаточно для рассмотрения вопроса.

Механизм замены категории земли

Собственникам ЗУ не стоит думать, что поменять категорию землевладения просто. Российские законы не предусматривают переход земли из одной категории в другую по желанию ее владельца. Чтобы узаконить переход, нужно внести изменения в Генеральный план. Если Администрация района готова сделать такие шаги, то собственник может подать ходатайство.

Перед подачей документов нужно учесть факторы, которые могут повлиять на отказ властей в замене ВРИ. К ним относятся отрицательное заключение экологической экспертизы, нарушения, которые были обнаружены в землеустроительной документации. Отказ придет, если земля отведена под пастбище или луг.

Заключение

В сфере землепользования России произошли трансформации. За счет четкого разграничения подвидов земли покупатели могут выбрать тот участок, который им подходит под определенные нужды. Становятся исключением ситуации, когда на сельскохозяйственной земле начинается строительство, а на участках, принадлежащих к ИЖС, ведется коммерческая деятельность.

Хозяева земельных наделов получили возможность изменять их статус. Для этого требуется следование этапам процедуры, утвержденной государственными органами, и наличие комплекта документов. После изменения ВРИ можно заняться одобренной властями на этих территориях деятельностью.