Альтернативная продажа квартиры - риски для покупателя

Стандартная продажа квартиры — это классический обмен имущества на деньги. К покупателю переходит право собственности на объект, а продавец получает оговоренную сумму. Но все чаще граждане изучают, что это такое — альтернативные способы продажи квартиры.

В объявлениях от собственников или риэлторов подобные словосочетания практически не упоминаются. Но на практике такие схемы встречаются чаще, чем прямая продажа. Значит, эту тему необходимо изучить хотя бы в общих чертах.

Как понять, что такое альтернативная продажа квартиры

Для лучшего понимания вопроса сначала необходимо рассмотреть, что собой представляет прямая или свободная сделка. В этом случае один продает, второй покупает. Если и есть посторонние, то только риэлтор, помогающий встретиться покупателю и продавцу.

Но это — в теории. Чтобы понять, что это значит — альтернативная сделка при продаже квартиры (вместо свободной или прямой), приведенный выше пример можно усложнить.

Продавец сразу планирует покупку нового жилья, а покупатель надеется предварительно продать несколько имеющихся у него комнат в разных коммунальных квартирах. И все рассчитывают провести необходимые сделки одновременно или в течение сжатого временного интервала. Иначе первому некуда переезжать, а у второго нет денег на покупку.

Это и будет альтернативная продажа. В самом простом варианте цепочка включает только трех участников. В сложных их могут быть десятки. Кто-то хочет сменить жилье, кто-то выгодно продать недвижимое имущество.

Есть и еще один значимый момент для тех, кто хочет знать, чем отличается свободная продажа квартиры от альтернативной. Значительная часть договоров не предполагает физическую передачу денег. Чаще всего именно платит первый участник, а получает средства последний. Если есть промежуточные звенья, расчеты часто происходят только на бумаге, либо фигурируют минимальные суммы.

Альтернативные сделки не являются чем-то новым. Их использовали еще во времена СССР, когда отсутствовала частная собственность. Граждане, желающие, переехать в другой город или даже на соседнюю улицу, искали желающего обменяться квартирами. И им тоже приходилось выстраивать сложные цепочки, чтобы найти приемлемый вариант для себя.

На текущий момент времени, как минимум, 6 из 10 квартир, продают именно в рамках альтернативной сделки. В первую очередь это относится к рынку вторичного жилья. На первичном подобные схемы не столь востребованы, но тоже встречаются. Например, покупатель еще до регистрации квартиры в Росреестре планирует переуступить ее другому лицу, а для себя подыскивает иной объект, в том числе большей или меньшей площади.

Виды альтернативных сделок

Покупатели и продавцы квартир могут использовать следующие схемы:

Равноценный обмен. В этом случае есть две квартиры с одинаковой стоимостью. Площадь, этажность и иные характеристики могут отличаться. Но результаты оценки показывают, что объекты стоят, например, по 10 млн. рублей. Купля-продажа предполагает заключение двух договоров. Деньги в расчетах не фигурируют.
Обмен с доплатой. Владелец роскошных апартаментов может захотеть сменить их на квартиру меньшей площади. Покупатель передает ему жилье с приемлемыми характеристиками и доплачивает оговоренную сумму.
Разъезд. Есть одна квартира. Но ее собственники не желают жить вместе. И им нужны объекты меньшей площади для размена.
Съезд. Этот вариант прямо противоположен предыдущему. Например, у мужа и жены есть собственные однокомнатные квартиры. Они желают получить вместо них одну большей площади.

Реализовать на практике даже легкую альтернативу (с тремя участниками) при продаже квартиры, зная, что это такое, какие возможны риски, бывает очень сложно. Одного из покупателей или продавцов может полностью устраивать предлагаемый вариант. А другой сомневается, рассчитывает найти жилье с лучшими характеристиками. В подобных ситуациях только профессиональный риэлтор может учесть самые разные нюансы, быстро оценить выставленные на продажу объекты, договориться о доплате или сроках подписания договоров.

Преимущества альтернативной продажи

Здесь нужно выделить два важных момента:

Снижаются риски потери денег из-за инфляции. При прямой сделке собственник продает свое имущество и только потом начинает искать приемлемый вариант для покупки. За это время недвижимость дорожает. И оказывается, что денег с трехкомнатной квартиры теперь с трудом хватает для оплаты однокомнатной. Альтернативная продажа позволяет избежать подобных ситуаций.
Нет необходимости снимать жилье на период поиска новой квартиры. Не приходится перевозить вещи с места на место или арендовать склад для их временного размещения.

Недостатки альтернативной продажи квартир

Плюсы у схемы есть. Но недостатков намного больше. Ниже обозначены основные:

Высока вероятность отмены всех сделок в любой момент времени. Причин много. Кто-то просто передумал. У кого-то изменились обстоятельства. Кто-то решил продать свои квадратные метры дороже, что не устраивает остальных участников цепочки.
Одновременно приходится заключать множество договоров. И все эти бумаги кто-то должен подготовить. К тому же участники могут жить в разных городах. Например, агентство недвижимости в Кисловодске находит квартиру, выставленную на продажу в Кемерово, а гражданин из этого города хочет получить хорошую альтернативу в Якутске.
Поиски подходящих вариантов для всех участников сделки часто затягиваются на месяцы. Это особенно актуально, если планируется разъезд или равноценный обмен.
Сделки могут сорваться из-за того, что кому-то из участников отказали в выдаче ипотечного кредита. А своих денег у него нет.
Росреестр отказался зарегистрировать одну из сделок в рамках цепочек. Например, оказывается, что квартира находится под обременением или арестом.

Есть несколько потенциально неблагоприятных ситуаций, характерных для альтернативных сделок. Каждая из них требует отдельного рассмотрения.

Срывается одна из сделок в цепочке

Например, есть три участника, желающих решить проблему с покупкой или продажей недвижимости:

Покупатель. Он имеет на руках деньги и надеется скоро въехать в квартиру.
Продавец 1. Он продает свою квартиру и собирается на эти средства приобрести другую.
Продавец 2. Он желает переехать в другой регион и быстрее реализовать имеющееся имущество. Ему нужны деньги.

Хотя покупатель и заключает договор с продавцом 1, но вся сумма в итоге достанется продавцу 2. Росреестр регистрирует сделку между продавцами 1 и 2, но отказывает зарегистрировать переход права собственности на квартиру к первому покупателю. Например, в числе продавцов есть несовершеннолетние, а опека не дала разрешение.

В результате одна сделка зарегистрирована, одна нет. И участникам приходится решать, как либо вернуться в первоначальное состояние, либо снять ограничения на продажу. Ситуация усложняется еще больше, если в цепочке участвует 4-5 человек. И деньги уже ушли к конечному продавцу.

Чтобы минимизировать риски для покупателя при альтернативной продаже квартиры, во все договоры необходимо включить особые пункты. Например, передавать деньги следует только после регистрации перехода права собственности на все объекты.

Приходится долго ждать

Риэлтор смог собрать цепочку, но кто-то из участников выходит из нее. И приходится формировать новую. Потом планы меняются у другого продавца. Подобные ситуации могут продолжаться месяцами.

Чтобы не сталкиваться с разочарованием, необходимо заранее понимать, что быстро продать и/или купить квартиру не удастся. И с учетом этого уже строить свои планы.

Возможны различного рода неприятные сюрпризы

Покупатель квартиры в рамках цепочки может столкнуться со следующими ситуациями:

Работники органов опеки приходят к выводу, что дети переехали в худшие условия.
Один из участников заявляет, что является недееспособным, состоит на учете в ПНД.
Наследник получает свидетельство у нотариуса, переоформляет на себя право собственности. А через какое-то время о своих правах заявляют иные преемники.
Родители не выделили доли детям при использовании материнского капитала.

Любая из перечисленных выше причин — основание для отмены сделки. А органы опеки могут еще и настаивать на возврате семьи с детьми в прежнюю квартиру. Да и получить деньги с недееспособного гражданина не всегда возможно.

Хотя бы одна из продаваемых квартир — ипотечная

В этом случае не обойтись без разрешения залогодателя. Банк же может устанавливать свои требования в части момента и способа расчетов.

Также кредиторы начинают перепроверять всех участников цепочки альтернативной продажи квартиры с ипотекой в части платежеспособности, благонадежности и т. д. И при наличии даже малейших сомнений банк просто запрещает своему заемщику участвовать в сделке.

Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Любые операции с недвижимостью начинаются с размещения объявлений. Можно действовать самостоятельно или сразу обращаться к проверенному риэлтору. Во втором случае не придется держать в памяти данные покупателей и продавцов, обсуждать с каждым детали договора.

Даже если подбором цепочки будет заниматься посредник, потенциальным участникам сделок следует проявлять определенную осторожность. Для этого необходимо:

каждую предлагаемую квартиру проверять на наличие обременений, прописанных детей (собственников и нет), недееспособных владельцев. И не стоит ограничиваться разовым просмотром выписки из ЕГРН. За несколько месяцев ситуация может существенно измениться. Значит, данные необходимо перепроверить непосредственно перед подписанием договоров купли-продажи;
уточнить, нет ли снятых с регистрации военнослужащих; лиц, находящихся в местах лишения свободы; детей, определенных в интернаты;
внимательно отнестись к ситуациям, когда квартиру продают сразу после вступления в наследство;
проверить, не сдает ли собственник объект недвижимости в аренду. Продажа не является основанием для расторжения договора с арендаторами. Выселить их не получится;
убедиться, что родители не нарушают права своих детей, что опека не будет настаивать на расторжении сделок и т. д.

Если цепочка сформирована, можно переходить к дальнейшим действиям в соответствии с инструкцией:

Выбор способа расчетов. Можно заложить деньги в банковскую ячейку или внести их на аккредитив. Также важно решить, когда будут передаваться деньги.
Подписание предварительных договоров купли-продажи с обозначением намерений каждой из сторон. Желательно оговорить наличие/отсутствие задатков, штрафов для тех, кто решит выйти из сделки уже на этапе регистрации сделки.
Подписание всех договоров купли-продажи в рамках сформированной цепочки. Если участником хотя бы одной сделки является несовершеннолетний, необходимо обращаться к нотариусу. Да и остальным не помешает проверка документов со стороны квалифицированного юриста.
Передача договоров купли-продажи на регистрацию в Росреестр. По всем сделкам придется заплатить государственную пошлину. Если договоры визированы нотариусом, он и перешлет их в регистрационную палату. В этом случае срок переоформления права собственности составит всего 3 дня вместо стандартных 10.
Проведение расчетов выбранным способом.

Использование альтернативной сделки не освобождает от уплаты налогов в соответствии с НК РФ. И это — даже в тех случаях, если продавец вообще не получал на руки деньги, а сразу передал их в оплату новой покупки.

Заключение

Выбор альтернативного способа продажи квартиры значит, что гражданин, как минимум, планирует не только продать имеющееся жилье, но и сразу купить новое. А это — еще один (а то и более) покупатель и столько же продавцов. В сложных случаях риэлторы составляют цепочки из десятков участников, каждый из которых желает решить свои жилищные проблемы.

Проблемы с реализацией всех сделок возникают, если:

кто-то отказывается от покупки или продажи;
одна из квартир — ипотечная;
среди собственников есть дети или недееспособные граждане.

Формально все сделки в рамках альтернативной продажи проходят в стандартном варианте. Но участникам важно оговорить, например, что делать, если один из договоров не пропустит Росреестр, как проводить расчеты.

Читайте также:

Что такое альтернативная продажа квартиры - отличия, недостатки, виды