Как узаконить пристройку к частному дому: что нужно знать собственнику

Частный или дачный дом может быть очень большим. Но в силу разных причин собственнику могут потребоваться еще пара комнат или, например, веранда. Пристройки к частному дому в соответствии с законом разрешены при условии их правильного оформления.

В оптимальном варианте владелец участка еще до начала строительных работ получает необходимые разрешения. В противном случае доказывать законность пристроенных помещений придется через суд. Не всем и не всегда это удается.

Типы пристроек

Вариантов в данном случае немного. В Градостроительном кодексе РФ предусмотрены следующие разновидности пристроек:

• Некапитальные. Фундамент отсутствует. Размеры постройки невелики. Это может быть небольшая терраса или крыльцо;
• Капитальные. Это — комнаты, гаражи, кухни, веранды с остеклением. Обязательные условия — наличие общей стены со зданием и фундамента. Пристройка может иметь такую же этажность, что и основной дом.

Собственник обязан узаконить пристройки всех типов. Но процедура будет несколько отличаться.

Особенности оформления некапитальных пристроек

Если речь идет, например, о крыльце, именно разрешение на его строительство не требуется. Государство, например, в лице управления архитектуры при местной администрации, о наличии пристройки можно уведомить по факту.

Ниже указано, какие еще пристройки к дачному или частному дому нужно узаконивать, но можно не спешить:

• навесы;
• уличные лестницы, ведущие на второй-третий этаж;
• террасы;
• балконы;
• вспомогательные постройки при условии, что переделки не затрагивают несущие конструкции или коммуникации основного дома. К этой же группе можно отнести гараж, если он построен на дачном участке и не имеет капитальных стен и фундамента.

Как вариант, можно обратиться в БТИ. При себе у собственника должны быть документы на участок и собственно дом. От Бюро техинвентаризации на объект приедет инженер. Он обязан проверить законность пристройки. Если закон не нарушен, собственник получит на руки акт о завершении переустройства.

Конкретные сроки для оформления некапитальных пристроек отсутствуют. Но лучше не откладывать данную процедуру надолго. Если собственник решит продать или подарить дом, с регистрацией перехода права собственности могут возникнуть проблемы.

Как узаконить капитальную пристройку

Если пристройка имеет фундамент и зачастую несущие стены, ее возведение уже будет считаться реконструкцией существующего объекта. И здесь уже без регистрации в установленном законом порядке не обойтись.

Обращаться придется в комитет по надзору за строительством или иную структуру при местном органе самоуправления с аналогичными полномочиями. Возможность подачи уведомлений предусмотрена и на портале «Госуслуги». Документ можно отправить и почтой заказным письмом с описью.

В уведомлении о начале реконструкции необходимо указать:

• Кто является собственником дома и участка. Если совладельцев несколько, в заявлении указывают данные всех;
• Согласие на пристройку, полученное от сособственников. Этот пункт необходим, если заявление подает только один из владельцев;
• Адрес строения и его тип: жилой дом или садовая постройка;
• Кадастровый номер и ВРИ участка;
• Правоутверждающие и правоустанавливающие документы на дом;
• В каком объеме планируется проведение реконструкции. Непосредственно в заявлении или в приложении к нему необходимо обозначить план здания вместе с пристройкой. Обязательно указывают расстояния до забора и иные нормативные значения.

Уведомление надлежит подписать и проставить дату составления документа. Также заявитель указывает, в каком формате ему предоставить ответ: при личном визите, в виде письма, в том числе электронного.

К заявлению необходимо приложить документы на земельный участок, ГПЗУ, техусловия на подключение инженерных коммуникаций. Если проектированием занимается специализированная организация, ее представители дополнительно подготовят акт обследования территории и собственно проект. Может потребоваться и экспертиза проектной документации.

Если сделали пристройку к дому, находящемуся в историческом районе, оформить документы будет сложнее. Важно подтвердить, что изменения не затронут фасад. Помимо плана реконструкции потребуются актуальные фотографии здания на момент обращения.

У властных структур есть только 7 рабочих дней на изучение предоставленных документов и формирование ответа. Если же поселение относится к историческим, срок рассмотрения увеличивается до 20 дней. Только после этого можно приступать к работам на объекте.

Сдавать дом после реконструкции государственной или иной комиссии в большинстве случаев не требуется. Собственник готовит уведомление о том, что пристройка готова, и пересылает его в ту же структуру, что выдала разрешение. Чтобы зарегистрировать изменения в Росреестре, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки техплана.

Как узаконить самовольную постройку, если разрешение не получено изначально

В самом простом варианте собственник действует по тому же алгоритму, что описан выше. Он подает заявление в архитектурное управление или комитет по строительному надзору, предоставляет необходимые документы. А через некоторое время «уведомляет» об окончании работ.

Но может оказаться, что в процессе строительства (реконструкции) собственник нарушил какие-либо строительные нормативы. В этом случае оформить пристройку можно только через суд. Основание — ст. 222 ГК РФ.

Для открытия дела необходимо:

1. Написать заявление. В нем указывают наименование суда, в который подается иск. Также необходимо изложить суть дела.
2. Запросить в органах местного самоуправления градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
3. Получить в ЕГРН выписку.
4. Уплатить госпошлину за подачу иска.
5. Заказать и провести экспертизу пристройки на соответствие действующим нормативам.

Если по итогам изучения документации судья примет решение в пользу заявителя, вердикт можно передавать в Росреестр в качестве основания для регистрации проведенных изменений.

В каких ситуациях в 2023 году не удастся узаконить пристройку к частному дому

И архитектурное управление, и суд могут вынести решение не в пользу заявителя. Основные причины для этого:

• Между пристройкой и забором не выдержаны нормативные расстояния.
• Пристройка нарушает законные права собственников смежных объектов, например, затеняет соседние участки.
• Нарушены строительные нормы. Например, возведенный объект опасен для проживания.
• Вид разрешенного использования земельного участка не предполагает возведение зданий и сооружений подобного типа. Например, к каркасному строению в огородничестве владелец пытается пристроить несколько комнат из кирпича. А это прямо запрещено на законодательном уровне.
• Документы подает не владелец участка. Либо на момент начала работ право собственности на объект вообще не было зарегистрировано.

Еще несколько лет назад суды в большинстве случаев выносили решения о сносе самостроев. На текущий момент времени оформить самовольно возведенные дом или пристройку стало проще. Собственника могут обязать привести строение в соответствие действующим строительным, пожарным и санитарным правилам. Например, приходится уменьшать количество этажей, площадь объекта, если это возможно.

Если же и эксперты, и судья пришли к выводу, что при возведении пристройки нарушены действующие законы, владельцу дадут максимум год на ее снос. Если владелец не выполнит требования из постановления местной администрации или решение суда, объект снесут специальные службы муниципалитета, но за счет нарушителя.

На приведение пристройки в соответствие в действующим законодательством дается до 3-х лет. Здесь многое зависит от размеров здания и его характеристик.

Когда можно не опасаться сноса самостроя

Владелец участка может не опасаться, что его обяжут снести самовольно возведенную пристройку при выполнении следующих условий:

• Право собственности на объект зарегистрировано до 01.09.2018 года;
• Участок предназначен под ИЖС или входит в состав дачного товарищества;
• При строительстве выдержаны все действующие строительные нормативы. Например, гараж не должен располагаться ближе 1 метра от забора. А баню нельзя приближать к ограде ближе 5 метров. Стены жилого дома от межи отстоят на 3 метра и более.

 Нельзя забывать и о «дачной амнистии». Воспользоваться ей могут владельцы дач, участков, отведенных под ЛПХ или ИЖС. В этом случае можно сразу обращаться в Росреестр и предоставить документы, подтверждающие факт владения участком и зданием. В отношении пристройки необходимо предварительно подготовить техплан.

Сколько стоит узаконить пристройку к дачному или частному дому

Часто собственники не спешат получать разрешения на строительство, именно не желая тратить средства на оформление различных документов, оплату пошлин и экспертиз. Но практика показывает, что в уведомительном порядке зарегистрировать реконструкцию намного проще и дешевле. В этом случае предстоит оплатить:

• Госпошлину за регистрацию изменений в Росреестре.
• Услуги кадастрового инженера по подготовке техплана здания после завершения строительных работ.

Если же оформление незаконной пристройки к дому проходит в судебном порядке, расходы будут более значительными. Придется оплачивать:

• Госпошлину за собственно обращение в суд. Ее размер напрямую зависит от стоимости пристройки. Здесь нужно отметить, что занизить расходы не удастся. Суд назначит экспертизу и установит реальную стоимость объекта. В этом случае заявителя обяжут доплатить госпошлину;
• Проведение строительно-технической экспертизы;
• Услуги кадастрового инженера по подготовке техплана.

Также по решению суда собственника незаконной пристройки могут оштрафовать на значительную сумму. Да и решение может быть не в пользу нарушителя. Сарай, гараж, дополнительные комнаты могут заставить снести.

Заключение

Каждому, кто желает присоединить к частному дому летнюю кухню, несколько комнат или закрытую веранду, нужно знать, как официально оформить пристройку.

В стандартном варианте собственник сначала обращается в местное архитектурное управление и подает уведомление о начале реконструкции объекта. Если специалисты не выявят в предоставленной документации нарушений строительных и иных нормативов, заявителю дадут разрешение.

Если же собственник участка возвел самострой, узаконить его удастся только через суд. В данном случае уже придется оплачивать строительно-техническую экспертизу. Если постройка небезопасна для проживающих, нарушает права третьих лиц, собственника обяжут ее снести за свой счет.

Для самовольно возведенных объектов есть срок давности — 3 года. Если в течение этого времени чиновники ответственных структур не предъявили собственнику требование снести постройку, далее они уже и не смогут это сделать.

Но судебная практика по таким делам неоднозначна. На течение срока давности и возможность оформления в каждом конкретном случае влияет качество возведенной незаконной постройки, ее безопасность для собственника и окружающих. К тому же чиновники часто настаивают на том, что отсчет 3-х лет надлежит вести с момента, как проведена последняя проверка объекта. 

Читайте также: 

• Запрет на действия с недвижимостью
• Что такое рекогносцировка земельного участка - цели и этапы работы
• Реконструкция дома с увеличением площади - оформление и стоимость