Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры

Все имущество, нажитое супругами в браке, является совместным. Исключением являются вещи или объекты, полученные мужем/женой в дар или в составе наследственной массы. Ими гражданин вправе распоряжаться единолично. Если же кто-либо, находясь в браке, планирует покупку квартиры, важно знать, надо ли согласие супруга.

В отдельных ситуациях оно не требуется. В других его желательно получить, чтобы впоследствии супруг/супруга не могли потребовать отмены сделки. Юристы рекомендуют оформлять согласие, чтобы потом не тратить время на судебные разбирательства и не терять деньги.

Нормативная база, регулирующая имущественные вопросы в браке

В Семейном кодексе сразу несколько статей регулируют имущественные отношения между мужем и женой:

ст. 34 определяет, какое имущество и при каких условиях считается совместно нажитым;
ст. 36 означает, что можно отнести к личному имуществу каждого из супругов.

Но, если речь идет именно о покупке недвижимости в период брака и о том, нужно ли запрашивать согласие супруга (мужа/жены) на покупку квартиры, в том числе в ипотеку, необходимо внимательно изучить ст. 35 СК РФ:

П. 2. В первом же предложении значится, что любые действия кого-либо из супругов, имеющие отношение к совместному имуществу, изначально считаются добросовестными. Предполагается, что муж/жена уведомлены о предстоящей сделке. Отменить договор через суд можно только в том случае, если они заведомо не согласны на приобретение некоторого объекта, и супруг знает об этом (должен знать).
П. 3. В данном пункте сказано, что при совершении сделок, требующих государственной регистрации или нотариального заверения, мужу/жене необходимо заручиться согласием второй половины. Если этого не сделать, сделку могут признать недействительной. На это у обманутого супруга есть 12 месяцев с момента, как он узнал о купле-продаже: уже завершенной или только планируемой.

Юристы говорят , что пунктах 2 и 3 ст. 35 СК РФ есть определенные противоречия. Чтобы супругам через суд не доказывать наличие факта уведомления и получения согласия, лучше заранее обратиться к нотариусу и оформить все необходимые документы. Придется заплатить госпошлину, но эта сумма ничтожна в сравнении с возможными финансовыми и репутационными потерями в будущем.

Зачем нужно согласие супруга/супруги на покупку квартиры: основные риски отсутствия документа

Основная проблема и для покупателя, и для продавца — вероятность возможного оспаривания сделки через суд. Муж/жена могут на словах заявить, что не против покупки, но через несколько месяцев передумать (например, в момент ссоры) и потребовать вернуть деньги. Особенно, если у второй половины были свои планы на потраченные суммы.

Оспаривание сделки через суд — не единственный риск в ситуации, когда муж/жена не знали о сделке либо были против ее заключения. Возможны и следующие ситуации:

Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности, если отсутствует согласие супруга на покупку квартиры. Как вариант, в ЕГРН делается пометка о возможности оспаривания сделки.
муж/жена смогли доказать, что их не уведомили о приобретении квартиры, либо они изначально не соглашались на подобные действия. Суд принял их доводы к сведению и признал договор купли-продажи недействительным. Но продавец уже потратил полученные от покупателя деньги. Он будет выплачивать их в течение многих лет по исполнительному листу. Ситуация еще больше усложняется, если бывший собственник квартиры за прошедшее время умер или уехал жить в другую страну.

Чтобы избежать возможных споров и иных проблем, лучше не совершать сделки, связанные с покупкой квартиры, без согласия супруга. И это должны быть не устные заверения, а официально оформленная бумага. Позаботиться о ее наличии следует, если супруг уже на этапе обсуждения покупки выступает против нее, а потом неохотно соглашается. Либо настоятельно предлагает потратить деньги на что-либо другое, например, также приобрести квартиру, но иную.

Когда не требуется согласие от супруга на покупку новой квартиры

В определенных ситуациях граждане могут не тратить время на получение согласия от мужа/жены на покупку (обретение иным способом) объекта недвижимости:

Квартира передана в дар кем-либо из родственников или третьих лиц. Получатель самостоятельно решает, принимать ее или нет.
Квартира (частный дом) являются частью наследственной массы. Кто является наследодателем, значения не имеет.
Супруги оформили брачный договор и указали в нем, что каждый самостоятельно распоряжается заработанными деньгами, владеет недвижимостью. Но важно понимать, что соглашение можно опротестовать, если оно является кабальным для одной из сторон либо противоречит требованиям законодательства. Например, если деньги на покупку берутся из совместной части бюджета, а владельцем станет только один из супругов. Такие сделки ущемляют права второй половины.
Супруги заранее выдали друг другу нотариально заверенные доверенности на право совершать юридически значимые действия с объектами недвижимости.
Сделка совершается в интересах третьего лица, которое и будет значиться владельцем квартиры после регистрации права собственности. Но в данном случае важно, из какого источника берутся суммы на оплату покупки. Если из семейного бюджета, и супруг/супруга знают об этом, согласие обязательно.
Квартира приобретается в долевую собственность. В договоре в качестве покупателей будут значиться и муж, и жена. Соответственно, они уведомлены о сделке и ее характере.

Ситуация может несколько усложниться, если в качестве наследства или подарка получена не квартира, а деньги. Чтобы впоследствии не возникали проблемы с идентификацией сумм, их рекомендуется зачислять на отдельные счета. Если средства подарены кем-либо из родственников, целесообразно заключить с ним соответствующий договор с указанием всех значимых моментов.

Но даже если деньги — это подарок или наследство, при покупке квартиры может потребоваться согласие мужа/жены.

Нужно ли согласие мужа/жены на покупку квартиры в ипотеку

До 90% сделок с недвижимостью заключают с использованием заемных средств. И квартира или частный дом при этом передаются банку в залог.

В соответствии с действующим законодательством супруг/супруга покупателя в обязательном порядке становятся созаемщиками по договору. Исключение делается для следующих ситуаций:

Муж и жена заключили брачный договор, предполагающий раздельное владение имуществом. На подписании такого документа может настоять и банк, если кто-либо из супругов не соответствует его критериям, например, имеет плохую кредитную историю.
Муж или жена являются гражданином другого государства.

Если квартира покупается в общую совместную собственность (доли не выделяются), то все владельцы должны дать согласие на ее передачу банку в залог. Основание — ст. 7 ФЗ «Об ипотеке». Если кто-либо из супругов откажется подписать такое соглашение, финансовая организация откажет в кредитовании покупки.

Здесь нужно отметить, что для банка не имеет значения, кто является плательщиком по договору. Если он будет нарушать установленный график погашения задолженности, ответчиками по иску будут и муж, и жена, в том числе после развода.

Нужно ли согласие супруга на покупку доли в квартире

После смерти собственника может оказаться, что его квартира принадлежит в долях совершенно посторонним людям, например, жене и детям от первого брака. И кто-либо из них желает выкупить объект полностью.

В данном случае действуют общие правила, обозначенные в Семейном кодексе:

Предполагается, что гражданин действует с учетом мнения супруга.
Если сделку необходимо регистрировать в Росреестре или у нотариуса, обязательно согласие супруга/супруги на покупку доли в квартире.

Если не соблюсти требования п. 2 и 3 ст. 35 СК РФ, возможны негативные последствия в виде оспаривания сделки. И не имеет значения, что ее предметом будет не вся квартира, а только часть.

Как оформить нотариальное согласие супруга на покупку квартиры

Для оформления документа нужно посетить нотариуса: частного или государственного. Как вариант, можно пригласить его домой, но за эту услугу придется платить. Оба супруга должны при этом присутствовать лично. Заверения со слов третьих лиц не принимаются.

Для оформления согласия потребуются следующие документы:

Общегражданские паспорта супругов.
Свидетельство о браке.

Если с покупателем уже заключен предварительный договор купли-продажи, его можно предоставить нотариусу. В отдельных случаях приходится предварительно оплачивать госпошлину, если в нотариате отсутствует POS-терминал.

В 2022 году единый образец согласия супруга на покупку квартиры не предусмотрен. Но в большинстве случаев нотариальные работники готовят все необходимые документы самостоятельно.

Стандартные реквизиты согласия:

Дата и место составления документа.
Данные супругов.

ФИО.
Номер, серия паспорта, когда и кем выдан.
Адрес регистрации и фактического проживания.

Номер и серия свидетельства о браке, когда и кем оно выдано.
Согласие на совершение определенных действий с недвижимым имуществом.
Ссылки на наличие/отсутствие брачного договора и его содержание.
Указание на то, что супруги ознакомлены с содержанием статей 34-36 СК РФ.

Свои подписи муж и жена обязаны проставить в присутствии нотариуса. Он заверяет согласие официальной печатью, присваивает документу номер по журналу регистрации. Также нотариус должен подтвердить, что лицо, дающее согласие, действует добровольно, на него не оказывается давление.

Но супруг/супруга вправе внести в нотариальное согласие на покупку квартиры дополнительную информацию, например:

максимальную сумму сделки;
данные уже выбранного объекта: адрес, площадь, этаж. Уточнить информацию можно на Публичной кадастровой карте. Здесь же можно проверить наличие обременений и историю перехода права собственности.

Это актуально, если речь идет о покупке в ипотеку или с применением средств маткапитала. Если никакие дополнительные ограничения не установлены, получатель согласия вправе действовать на свое усмотрение.

В стандартном варианте согласие составляется в одном экземпляре. Его отдают тому, кто собирается покупать квартиру. Если лицо, давшее согласие, хочет иметь экземпляр документа для себя, следует обратиться к нотариусу и запросить дубликат.

На какой срок можно оформить разрешение: придется ли платить за его получение

В законе нет никаких ограничений по срокам действия согласия. Возможны следующие варианты:

Выдача разового разрешения, например, если объект недвижимости уже выбран.
Согласие действует в течение года (двух, трех и т. д.). Срок действия может быть ограничен и одним месяцем.
Разрешение — бессрочное. Чтобы отозвать его, также придется обращаться к нотариусу.

В последнем случае следует учитывать, что выдача согласия на покупку квартиры относится к односторонним сделкам. И в соответствии со ст. 156 ГК РФ к нему применимы все общие положения, действующие в отношении договоров. И так как согласие оформляется в присутствии нотариуса, то в соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ обратные действия также регистрируются работником нотариата.

Если согласие отозвать до момента подписания договора купли-продажи, то сделку впоследствии можно признать недействительной. Если же супруг/супруга обратится к нотариусу для отзыва разрешения, когда все документы подписаны, опротестовать покупку не удастся.

Минимально за оформление разрешения придется заплатить государственную пошлину в размере 500 рублей. Основание — п. 6 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ.

Но помимо этого существует техническая работа нотариуса по заверению, изготовлению копий, разъяснению сторонам последствий их действий и т. д. Эта сумма может меняться в зависимости от конкретного региона.

Формально супруги имеют право скачать образец согласия мужа или жены на покупку квартиры из интернета, чтобы сэкономить на оплате технической работы. Но нотариус может отказаться заверять такой документ, если найдет в нем ошибки, несоответствия требованиям закона.

Заключение

В соответствии с п.3 ст. 35 СК РФ, если один из супругов хочет купить квартиру или иной объект недвижимости, он должен получить согласие мужа/жены. Это относится ко всем сделкам, подлежащим государственной регистрации или нотариальному заверению.

Согласие второго супруга на покупку любой недвижимости, в том числе квартиры, не требуется, когда:

Конечным бенефициаром сделки выступает посторонний человек. Он же вносит всю сумму по договору.
Супруг/супруга вступают в наследство или получают некоторое имущество в дар.
Муж и жена заключили брачный контракт, в соответствии с которым каждый вправе распоряжаться своими средствами, в том числе тратить их на покупку недвижимости.
Оба супруга являются сторонами договора купли-продажи.

Согласие жены на покупку квартиры мужем (и наоборот) входит в пакет обязательных документов при обращении в банк для получения ипотечного кредита или использовании материнского капитала.

Для оформления разрешения необходимо обратиться к нотариусу. Госпошлина по таким операциям составляет 500 рублей.

Читайте также: