Продавец не освобождает квартиру

При продаже квартиры право собственности переходит от продавца к покупателю. Последний может заехать в жилплощадь даже в день ее приобретения. Однако, так происходит не всегда. Иногда требуется время, чтобы предыдущий владелец выписал всех прописанных на территории, вынес имущество, мебель.

Случается, что продавец не освобождает квартиру. И это становится настоящей проблемой для нового собственника. Закон четко регулирует данный вопрос. И перед приобретением жилья стоит тщательно изучить вопрос выселения бывшего владельца.

Через сколько нужно освободить квартиру после продажи

Срок, за который продавцу необходимо освободить жилплощадь, отражается в ДКП. Временные рамки указываются любые. Этот вопрос должен заранее обсуждаться сторонами. На это влияет множество факторов. Например, используется ли имущество кем-то в данный момент. Если на территории не проживают люди, покупатель может заезжать сразу. Но когда гражданин продает единственное жилье, ему необходимо время для организации переселения.

Важно не ставить подпись в акте приема-передачи имущества, пока прошлый владелец не покинул жилье окончательно.

Когда нужно освободить квартиру после продажи по закону

Заключенный договор вступает в силу лишь после регистрации сделки в Росреестре. Эта процедура также подтверждает переход права собственности от одного гражданина к другому. С этого момента покупатель вправе претендовать на проживание в приобретенной квартире.

Но перед заключением сделки важно тщательно проверить имущество на соответствие реальных данных с предоставленными продавцом документами. Для этого достаточно воспользоваться онлайн-сервисом. Необходимо ввести кадастровый номер и сравнить полученные данные с теми, что значатся в документах, показанных владельцем.

Отмечалось, что срок выселения прописывается в ДКП. Этот вопрос регулируется статьями ГК.

Если стороны проигнорировали данный вопрос, то им стоит опираться на нормы статьи 314 ГК РФ. В них значится, что купленный товар необходимо передать новому владельце в разумный срок. Сложность в том, что данные временные рамки достаточно размыты, и ориентироваться на них сложно.

Продавцу потребуется время на следующие действия:

Выписка всех жильцов.
Сбор вещей.
Определение новой жилплощади.
Вывоз собранных вещей.

Как правило, на переезд отводится около 30 суток. Срок начинают отсчитывать, как только сделка была зарегистрирована в Росреестре. Если продавец не освобождает квартиру после продажи, новый владелец вправе подать ходатайство, чтобы выселение проводилось принудительно.

Как прописать срок в договоре

Вопрос с освобождением жилплощади решается проще, если временные рамки установлены четко и отмечены на бумаге. Можно установить интервал отъезда прошлого владельца, например, в течение 14 суток, или же указать точную дату, когда недвижимость должна быть освобождена. Ставя подпись на документе, продавец обязуется освободить квартиру в срок. Если он этого не сделает, оставленное в доме имущество может перейти к покупателю, при наличии соответствующего условия в договоре.

Есть и другой способ. Иногда, на бумаге отмечают, что оставшуюся часть суммы за недвижимость, например, 10-20%, вторая сторона получит, когда жилье будет свободно. Или можно предусмотреть штраф, если продавец не исполнит свои обязательства о выселении.

Когда продавцы должны освободить квартиру: особенности выселения

Освобождение жилплощади должно происходить по установленному стандарту, состоящему из нескольких последовательных действий. Существуют следующие варианты выселения:

Оптимальное.
Стандартное.
Нестандартное.
Принудительное.

Оптимальное выселение

Ситуация предполагает освобождение квартиры еще до окончания регистрации сделки в Росреестре. Некоторые продавцы заранее выписываются из жилья, изымают свое имущество и лишь затем выставляют недвижимость на продажу. Вариант актуален, когда у собственника есть другой дом, где он проживает.

Стандартное

Заключается в том, что сбор вещей и выписка начинаются, как только новый владелец получает правоустанавливающие документы. Для продавца отводится срок от 7 до 30 суток. Если у него возникли проблемы с жильем в процессе, то он не может решать их при помощи реализованного имущества и нового владельца. У него есть право съехать раньше оговоренного времени или точно в срок, но позже запрещено. Покупатель может обезопасить себя от неудобств следующими методами:

Если сделка проводиться с участием риелтора, рекомендуется отметить в договоре, что он получит оплату своих услуг только после того, как продавец съедет.
Прописать в договоре, что за каждый просроченный день бывший владелец должен будет выплачивать штраф, равный определенному проценту от цены квартиры или точно указанную сумму.

Нестандартное

Подобный вариант возможен, когда проводится альтернативная сделка на приобретение жилья является одним из составляющих в целой цепочке сделок с имуществом. Тогда сторонам следует заранее обговорить, может ли установленный срок выселения продлиться при необходимости. Например, участникам сделки предоставляется максимум 2 месяца.

Также необходимо заранее выяснить, что будет делать продавец, если цепочка сделок сорвется, и часть из них не вступит в силу. Озвученное им решение должно быть обязательно внесено в договор. Устная договоренность силу иметь не будет. Любые соглашения отражаются на бумаге, чтобы они могли быть наделены юридической силой. Альтернативная сделка является сложным процессом, где важен каждый нюанс. Часто, подобный процесс проводиться с участием риелторов и юристов, чтобы добиться максимальной прозрачности договоренности. Сделка сопровождается большим количеством рисков. Покупателю не следует освобождать жилье, если полная сумма по сделке еще не выплачена.

Принудительное

Этот вариант предполагает обращение покупателя в суд. На основе судебного решения и исполнительного производства, продавец выселяется в принудительной форме. Если новый владелец добросовестно исполнил все свои обязанности, а другая сторона это игнорирует, решать вопрос придется через суд.

Продавец квартиры не освобождает квартиру: что делать

Отмечалось, что устная договоренность никак не регулируется законодательно. Поэтому важно все решения прописывать на бумаге и закреплять подписями всех участников. Если положения, отраженные в ДКП, нарушает продавец, покупателю следует отправить ему уведомление. В нем отражается следующее:

Указание, что законным владельцем недвижимости является покупатель.
Прописать, на основании каких документов он стал новым собственником. Подойдет правоустанавливающая бумага, которая выдается в Росреестре.
Уведомить, что в отношении продавца будет возбуждено исковое производство.

Чтобы лучше понять, как должно выглядеть уведомление, достаточно ознакомиться с образцом требования освободить квартиру. Документ передается лично под роспись или отправляется заказным письмом, но не раньше, чем через 7 суток после официального вступления в права собственности. В последнем случае обязательно с уведомлением. Если на продавца подобная бумага не подействовала, можно обращаться с иском в суд. Но судебное отделение примет заявление, только при условии, что с момента отправки требования второй стороне прошло минимум 30 суток. Именно столько дается продавцу, чтобы после получения уведомления он мог освободить квартиру и не доводить дело до суда.

Обращение в суд

Если уведомление никаких положительных изменений не повлекло, новый собственник должен составить и направить исковое заявление в судебное отделение. Оно направляется в суд, расположенный по месту покупки недвижимости. В заявлении обязательно отражают все обстоятельства ситуации и требование освободить жилье. К нему прилагаются следующее:

Пакет документов, подтверждающий требования истца, включая бумаги, полученные при заключении сделки.
Подтверждение, что уведомление было направлено или вручено второй стороне.
Доказательства, что продавец не освободил недвижимость.
Подтверждение оплаты пошлины.

На основании судебного решения, продавец должен будет освободить недвижимость. Если бывший собственник не освобождает квартиру, можно подать заявление судебным приставам. Они оформят исполнительное производство на основании решения суда, полученного ранее, и начнется процедура принудительного выселения. Если покупатель за это время понес какие-то материальные убытки, он может через судебные тяжбы потребовать их возмещения.

Заключение

При покупке недвижимости многие задумываются, когда бывший собственник должен освободить квартиру. Покупателю следует предусмотреть несколько моментов, чтобы сократить вероятность затягивания выселения:

Сроки, когда продавец должен освободить квартиру после продажи, следует прописать в договоре купли-продажи.
Рекомендуется предпринять все способы мирного урегулирования ситуации, судебные тяжбы затянут переезд на несколько месяцев.
Дополнительно в документе стоит прописать, что за нарушение установленных сроков отъезда предусмотрен штраф.
Устные договоренности не имеют юридической силы. Поэтому любые решения необходимо прописывать на бумаге.
Если продавец отказывается выселяться, нужно направить ему уведомление с требованием покинуть жилье. Сделать это можно не раньше, чем через неделю после регистрации права собственности.
Подавать заявление в суд можно минимум через месяц, после отправки уведомления.