Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире или ее покупка сопровождается некоторыми тонкостями. Особенности процесса нужно знать заранее, чтобы к ним подготовиться. Иначе, стороны могут столкнуться с проблемами.

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире

Отмечалось, что сделка несет в себе некоторые сложности. Они связаны со следующими моментами:

Необходимо уведомить соседей о планах продажи.
Удостоверение сделки у нотариуса. Это требуется не во всех ситуациях.

Перед началом процесса рекомендуется выяснить, кто именно выступает титульным владельцем комнаты. Поэтому необходимо заказать и изучить выписку из ЕГРН. Право на продажу жилья имеет только собственник.

Помните о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире. Оно позволяет по закону соседям по коммуналке выкупить данную жилплощадь в первую очередь. Продавец должен сначала предложить покупку остальным владельцам. Если выяснится, что данное право было проигнорировано, заключенную сделку признают недействительной, если заинтересованные лица обратятся в суд с соответствующим иском.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире не требуется, если все собственники решили продать площадь одному покупателю.

Подготовка документов для продажи

Продавцу потребуется собрать следующий пакет бумаг:

Документ, удостоверяющий личность.
Бумаги, подтверждающие, на основании чего гражданин является собственником жилплощади. Это дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и прочее.
Выписка из ЕГРН.
Бумаги из БТИ, среди которых техпаспорт.
Уведомление, направленное остальным владельцам недвижимости.
Документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам.
Справка с информацией о тех, кто зарегистрирован в комнате.
Если жилье находится в совместном владении супругов, потребуется согласие одного из них на сделку.
Если одним из владельцев выступает несовершеннолетний, потребуется разрешение от органов опеки.
Когда от лица собственника выступает доверенное лицо, потребуется нотариальная доверенность, где перечислены все его полномочия и срок их действия.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире: согласие соседей

Отмечалось, что у соседей по коммуналке есть преимущественное право покупки комнаты, которую решили продать. Но сначала продавец направляет им уведомление о желании реализовать свою жилплощадь.

Бумага направляется:

Другим владельцам остальной территории, если она является приватизированной.
Органам опеки, если один из собственников не достиг 18 лет или является недееспособным.
В муниципалитет, если жилплощадь не приватизирована.

Для оповещения владельцев соседних помещений можно отправить заказное письмо или вручить уведомление лично, проставив на втором экземпляре подпись и дату в присутствии нотариуса.

Иногда оповещение проходит через нотариуса. Подобные действия требуются в следующих ситуациях:

Собственник долгое время не появлялся в комнате и неизвестно, где именно он проживает.
Владелец живет за пределами страны.
Соседи не приняли извещение.

Если остальные владельцы не ответят на уведомление, нотариус предоставит подтверждающий документ.

В уведомлении указывается личная информация продавца, характеристика продаваемой комнаты, стоимость жилья. Затем нужно прописать предложение о покупке и отметить, что по закону другим собственникам на решение отводится 30 дней. В завершении указывают контактные сведения продавца.

Нужен ли нотариус

Отмечалось, что в некоторых ситуациях необходимо обращаться к данному специалисту. Его помощь потребуется в следующих ситуациях:

Направление уведомления соседям о желании продать комнату.
Оформление отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире.
Удостоверение заключенного договора о приобретении жилья.

Важный нюанс состоит в том, что сделки с долями в обязательном порядке заверяются у нотариуса. Но если речь о квартире, то это не обязательно. Комната не относится к доле, однако, места общего пользования разделяются по частям. Ситуация довольно спорная, поэтому лучше проводить сделку через нотариуса.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: порядок действий

Чтобы самостоятельно продать комнату, достаточно действовать в следующем порядке:

Отправка уведомления соседям. Отмечалось, что именно у других владельцев есть право первыми выкупить комнату. Поэтому продавец сначала предлагает купить недвижимость им. На ответ у соседей есть 30 дней. Обязательно сохранять все уведомления об отправке уведомления, чтобы доказать этот факт в суде при необходимости.
Сбор документации. Список бумаг уже отмечался. Всю информацию о квартире можно найти по кадастровому номеру. Можно сделать это при помощи онлайн-сервиса. Это полезно не только для продавца, но и покупателя, чтобы сверить реальные данные с предоставленными;
Подготовка помещения к продаже. Может потребоваться косметический или капитальный ремонт, генеральная уборка.
Подготовка к сделке. Для этого выписывают всех из комнаты. Достаточно подать соответствующее заявление через портал Госуслуг. Останется лишь явиться в отделение МВД и поставить нужный штамп. Затем заключают предварительный договор купли-продажи. Это обязательно, если покупка происходит в ипотеку. На бумаге стороны подтверждают, что в будущем заключат основной договор. Составленное соглашение заверяется у нотариуса. На этом же этапе получают задаток или аванс. Разница в том, что при срыве сделки задаток потенциальному покупателю не возвращают, а аванс – да.
Подписание основного договора и получение денежных средств. На бумаге отражают все необходимую информацию, как о сторонах сделки, так и о предмете. Отдельным пунктом стоит отметить ответственность участников соглашения, если оно будет нарушено. Договор составляется в нескольких экземплярах.
Регистрация сделки. Если она совершается через нотариуса, то специалист самостоятельно обращается в Росреестр. В противном случае покупателю придется самому обращаться в МФЦ или отделение Росреестра с необходимыми документами, включая заявление.

Отмечалось, что в извещении для соседей указывается предполагаемая стоимость продажи. Важно, что другим потенциальным покупателям можно назвать другую цену. Но она должна быть больше, а не меньше указанной в извещении. Иначе, соседи оспорят сделку в суде.

Пошаговая инструкция покупки комнаты в коммунальной квартире

Подобная сделка более длительная, нежели приобретение обычной недвижимости. Все дело в необходимости проводить дополнительные проверки, чтобы не столкнуться с проблемами. Пошаговая инструкция покупки следующая:

Поиск подходящего варианта. Для этого существуют различные порталы объявления, сарафанное радио, информация от знакомых и родственников. Важно, чтобы на фотографиях, предоставленных продавцом, была не только сама комната, но и территория общего пользования, включая кухню и санузел.
Осмотр комнаты, знакомство с соседями. Необходимо оценить здание снаружи и изнутри. Особое внимание уделяют соседям. Ведь в условиях коммунальной квартиры с ними придется сталкиваться достаточно часто.
Проверка права собственности и возможных обременений. Для этого у продавца просят выписку из ЕГРН. Из нее будет понятно, кто еще прописан на территории, числятся ли за недвижимостью долги и обременения.
Проверка дееспособности собственника. Достаточно запросить справку из нарко- и психдиспансера. Важно, что она действует только сутки.
Проверка наличия долгов по коммунальным платежам. Для этого продавец предоставляет справку об отсутствии задолженности.
Получение отказа от соседей. Они должны быть предоставлены в письменном виде. В дальнейшем эти бумаги с другими документами отправляют в Росреестр. Важно, что если продавец делает скидку при продаже, согласие остальных собственников придется получать повторно.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда все документы получены и проверены, можно приступать к заключению договора купли-продажи. Отмечалось, что подобные сделки лучше проводить через нотариуса. Отдельно стоит обговорить, как именно и в каком виде будут переданы деньги. Документы при покупке комнаты в коммунальной квартире следующие:

Кадастровый и техпаспорт.
Бумаги, подтверждающие право владения данным имуществом.
Справка из паспортного стола, где содержится информация обо всех прописанных на территории.
Отказ соседей от приобретения комнаты.

Отмечалось, что договор заключается в нескольких экземплярах, по одному для каждой стороны и один направляется в Росреестр. В завершении покупателю останется оформить право собственности и вступить в полноправное владение имуществом.

Покупка комнаты в коммунальной квартире: подводные камни

Любые сделки несут в себе некоторые риски. При приобретении комнаты в коммуналке они следующие:

Наличие несовершеннолетних собственников. Для законной сделки потребуется получение разрешения от органов опеки.
Задолженность по коммунальным платежам. Продавец может предоставить квитанцию, что за комнатой нет долгов, в то время как нужна справка обо всей квартире. В противном случае из-за задолженности могут всем отключить воду, газ или электричество.
Получение согласия от супруга. Если недвижимость приобреталась в браке, нужно разрешение на сделку от мужа или жены, даже если они не числятся собственниками.

Необходимо отметить, что приобрести комнату можно в ипотеку или с использованием маткапитала. Но подобные сделки более сложные и должны отвечать некоторым важным нюансам. К комнате предъявляется множество требований со стороны банка.

Заключение

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире имеет определенные нюансы. Важно четко следовать установленным законом правилам, чтобы сделка оставалась законной. Рекомендуется учитывать следующие моменты:

Соседи обладают преимущественным правом. Поэтому перед продажей стороннему лицу, необходимо предложить купить комнату другим владельцам.
Уведомлять соседей о продаже необходимо не устно, а в письменной форме. Это позволит доказать факт отправления извещения в суде, если другие владельцы затеют спор. На ответ соседям выделяется 30 суток.
Сделку рекомендуется проводить с участием нотариуса. Несмотря на то, что сама комната является самостоятельной собственностью, остальная территория в квартире разделена по далям между владельцами. А такие сделки проводятся с нотариусом.
При проверке документов, предоставленных продавцом, необходимо убедиться, что справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам касается всей квартиры, а не только отдельной комнаты.

Читайте также:

Покупка и продажа комнаты в коммунальной квартире