25 июля 2022
42
0 коммент.
время чтения: 7 мин.

Покупка и продажа комнаты в коммунальной квартире 

Содержание
  • Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Продажа комнаты в коммунальной квартире: порядок действий
  • Пошаговая инструкция покупки комнаты в коммунальной квартире
  • Покупка комнаты в коммунальной квартире: подводные камни
  • Заключение
Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год

Продажа комнаты в коммунальной квартире или ее покупка сопровождается некоторыми тонкостями. Особенности процесса нужно знать заранее, чтобы к ним подготовиться. Иначе, стороны могут столкнуться с проблемами.

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире

Отмечалось, что сделка несет в себе некоторые сложности. Они связаны со следующими моментами:

  • Необходимо уведомить соседей о планах продажи.
  • Удостоверение сделки у нотариуса. Это требуется не во всех ситуациях.

Перед началом процесса рекомендуется выяснить, кто именно выступает титульным владельцем комнаты. Поэтому необходимо заказать и изучить выписку из ЕГРН. Право на продажу жилья имеет только собственник.

Помните о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире. Оно позволяет по закону соседям по коммуналке выкупить данную жилплощадь в первую очередь. Продавец должен сначала предложить покупку остальным владельцам. Если выяснится, что данное право было проигнорировано, заключенную сделку признают недействительной, если заинтересованные лица обратятся в суд с соответствующим иском.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире не требуется, если все собственники решили продать площадь одному покупателю.

Подготовка документов для продажи

Продавцу потребуется собрать следующий пакет бумаг:

  • Документ, удостоверяющий личность. 
  • Бумаги, подтверждающие, на основании чего гражданин является собственником жилплощади. Это дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и прочее.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Бумаги из БТИ, среди которых техпаспорт.
  • Уведомление, направленное остальным владельцам недвижимости.
  • Документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам.
  • Справка с информацией о тех, кто зарегистрирован в комнате.
  • Если жилье находится в совместном владении супругов, потребуется согласие одного из них на сделку.
  • Если одним из владельцев выступает несовершеннолетний, потребуется разрешение от органов опеки.
  • Когда от лица собственника выступает доверенное лицо, потребуется нотариальная доверенность, где перечислены все его полномочия и срок их действия.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире: согласие соседей

Отмечалось, что у соседей по коммуналке есть преимущественное право покупки комнаты, которую решили продать. Но сначала продавец направляет им уведомление о желании реализовать свою жилплощадь.

Бумага направляется:

  • Другим владельцам остальной территории, если она является приватизированной.
  • Органам опеки, если один из собственников не достиг 18 лет или является недееспособным.
  • В муниципалитет, если жилплощадь не приватизирована.

Для оповещения владельцев соседних помещений можно отправить заказное письмо или вручить уведомление лично, проставив на втором экземпляре подпись и дату в присутствии нотариуса.

Иногда оповещение проходит через нотариуса. Подобные действия требуются в следующих ситуациях:

  • Собственник долгое время не появлялся в комнате и неизвестно, где именно он проживает.
  • Владелец живет за пределами страны.
  • Соседи не приняли извещение.

Если остальные владельцы не ответят на уведомление, нотариус предоставит подтверждающий документ.

В уведомлении указывается личная информация продавца, характеристика продаваемой комнаты, стоимость жилья. Затем нужно прописать предложение о покупке и отметить, что по закону другим собственникам на решение отводится 30 дней. В завершении указывают контактные сведения продавца.

Нужен ли нотариус

Отмечалось, что в некоторых ситуациях необходимо обращаться к данному специалисту. Его помощь потребуется в следующих ситуациях:

  • Направление уведомления соседям о желании продать комнату.
  • Оформление отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире.
  • Удостоверение заключенного договора о приобретении жилья.

Важный нюанс состоит в том, что сделки с долями в обязательном порядке заверяются у нотариуса. Но если речь о квартире, то это не обязательно. Комната не относится к доле, однако, места общего пользования разделяются по частям. Ситуация довольно спорная, поэтому лучше проводить сделку через нотариуса.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: порядок действий

Чтобы самостоятельно продать комнату, достаточно действовать в следующем порядке:

  1. Отправка уведомления соседям. Отмечалось, что именно у других владельцев есть право первыми выкупить комнату. Поэтому продавец сначала предлагает купить недвижимость им. На ответ у соседей есть 30 дней. Обязательно сохранять все уведомления об отправке уведомления, чтобы доказать этот факт в суде при необходимости.
  2. Сбор документации. Список бумаг уже отмечался. Всю информацию о квартире можно найти по кадастровому номеру. Можно сделать это при помощи онлайн-сервиса. Это полезно не только для продавца, но и покупателя, чтобы сверить реальные данные с предоставленными;
  3. Подготовка помещения к продаже. Может потребоваться косметический или капитальный ремонт, генеральная уборка.
  4. Подготовка к сделке. Для этого выписывают всех из комнаты. Достаточно подать соответствующее заявление через портал Госуслуг. Останется лишь явиться в отделение МВД и поставить нужный штамп. Затем заключают предварительный договор купли-продажи. Это обязательно, если покупка происходит в ипотеку. На бумаге стороны подтверждают, что в будущем заключат основной договор. Составленное соглашение заверяется у нотариуса. На этом же этапе получают задаток или аванс. Разница в том, что при срыве сделки задаток потенциальному покупателю не возвращают, а аванс – да.
  5. Подписание основного договора и получение денежных средств. На бумаге отражают все необходимую информацию, как о сторонах сделки, так и о предмете. Отдельным пунктом стоит отметить ответственность участников соглашения, если оно будет нарушено. Договор составляется в нескольких экземплярах.
  6. Регистрация сделки. Если она совершается через нотариуса, то специалист самостоятельно обращается в Росреестр. В противном случае покупателю придется самому обращаться в МФЦ или отделение Росреестра с необходимыми документами, включая заявление.

Отмечалось, что в извещении для соседей указывается предполагаемая стоимость продажи. Важно, что другим потенциальным покупателям можно назвать другую цену. Но она должна быть больше, а не меньше указанной в извещении. Иначе, соседи оспорят сделку в суде.

Пошаговая инструкция покупки комнаты в коммунальной квартире

Подобная сделка более длительная, нежели приобретение обычной недвижимости. Все дело в необходимости проводить дополнительные проверки, чтобы не столкнуться с проблемами. Пошаговая инструкция покупки следующая:

  1. Поиск подходящего варианта. Для этого существуют различные порталы объявления, сарафанное радио, информация от знакомых и родственников. Важно, чтобы на фотографиях, предоставленных продавцом, была не только сама комната, но и территория общего пользования, включая кухню и санузел.
  2. Осмотр комнаты, знакомство с соседями. Необходимо оценить здание снаружи и изнутри. Особое внимание уделяют соседям. Ведь в условиях коммунальной квартиры с ними придется сталкиваться достаточно часто.
  3. Проверка права собственности и возможных обременений. Для этого у продавца просят выписку из ЕГРН. Из нее будет понятно, кто еще прописан на территории, числятся ли за недвижимостью долги и обременения.
  4. Проверка дееспособности собственника. Достаточно запросить справку из нарко- и психдиспансера. Важно, что она действует только сутки.
  5. Проверка наличия долгов по коммунальным платежам. Для этого продавец предоставляет справку об отсутствии задолженности.
  6. Получение отказа от соседей. Они должны быть предоставлены в письменном виде. В дальнейшем эти бумаги с другими документами отправляют в Росреестр. Важно, что если продавец делает скидку при продаже, согласие остальных собственников придется получать повторно.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда все документы получены и проверены, можно приступать к заключению договора купли-продажи. Отмечалось, что подобные сделки лучше проводить через нотариуса. Отдельно стоит обговорить, как именно и в каком виде будут переданы деньги. Документы при покупке комнаты в коммунальной квартире следующие:

  • Кадастровый и техпаспорт.
  • Бумаги, подтверждающие право владения данным имуществом.
  • Справка из паспортного стола, где содержится информация обо всех прописанных на территории.
  • Отказ соседей от приобретения комнаты.

Отмечалось, что договор заключается в нескольких экземплярах, по одному для каждой стороны и один направляется в Росреестр. В завершении покупателю останется оформить право собственности и вступить в полноправное владение имуществом.

Покупка комнаты в коммунальной квартире: подводные камни

Любые сделки несут в себе некоторые риски. При приобретении комнаты в коммуналке они следующие:

  • Наличие несовершеннолетних собственников. Для законной сделки потребуется получение разрешения от органов опеки.
  • Задолженность по коммунальным платежам. Продавец может предоставить квитанцию, что за комнатой нет долгов, в то время как нужна справка обо всей квартире. В противном случае из-за задолженности могут всем отключить воду, газ или электричество.
  • Получение согласия от супруга. Если недвижимость приобреталась в браке, нужно разрешение на сделку от мужа или жены, даже если они не числятся собственниками.

Необходимо отметить, что приобрести комнату можно в ипотеку или с использованием маткапитала. Но подобные сделки более сложные и должны отвечать некоторым важным нюансам. К комнате предъявляется множество требований со стороны банка.

Заключение

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире имеет определенные нюансы. Важно четко следовать установленным законом правилам, чтобы сделка оставалась законной. Рекомендуется учитывать следующие моменты:

  • Соседи обладают преимущественным правом. Поэтому перед продажей стороннему лицу, необходимо предложить купить комнату другим владельцам.
  • Уведомлять соседей о продаже необходимо не устно, а в письменной форме. Это позволит доказать факт отправления извещения в суде, если другие владельцы затеют спор. На ответ соседям выделяется 30 суток.
  • Сделку рекомендуется проводить с участием нотариуса. Несмотря на то, что сама комната является самостоятельной собственностью, остальная территория в квартире разделена по далям между владельцами. А такие сделки проводятся с нотариусом.
  • При проверке документов, предоставленных продавцом, необходимо убедиться, что справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам касается всей квартиры, а не только отдельной комнаты.

Читайте также:


Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год
25 июля 2022
42
#Инструкции
Комментарии:
Марина Лакомова, Kartagov.net
Автор статьи
Марина Лакомова
специалист по недвижимости
Кликните на карту для начала работы
Информация из публичной кадастровой карты носит информационный характер
Kartagov (с) 2019-2024. Все права защищены.