20 июля 2022
191
0 коммент.
время чтения: 13 мин.

Мошенничество при продаже квартир: самые популярные схемы и способы противодействия 

Содержание
  • Как определить, что продавец — мошенник
  • Обман покупателей при покупке квартир на первичном рынке
  • Виды мошенничества при продаже квартиры на вторичном рынке
  • Еще несколько схем мошенничества с квартирами
  • Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя
Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год

Увеличилось количество тех, кто старается заработать на обмане доверчивых покупателей недвижимости. И здесь важно знать, если не все, то самые частые схемы мошенничества с квартирами. Это поможет сохранить деньги и не остаться без жилья.

Как определить, что продавец — мошенник

Обмануть могут на любом этапе заключения сделки, при покупке объекта на первичном или вторичном рынках и даже при оформлении кредита в банке. Но есть несколько общих моментов, на которые нужно обязательно обращать внимание, например:

  1. Стоимость квартиры (иного объекта) существенно занижена в сравнении с рыночной. Это может быть связано с желанием продавца быстрее продать жилье при переезде в другой город, но может и свидетельствовать о мошенничестве, например, о реализации по поддельному паспорту или свидетельству о праве собственности. Либо собственник спешит получить деньги за недвижимость, полученную по наследству, пока иные наследники не заявили о своих правах.
  2. Продавец не показывает документы на квартиру, ограничивается отговорками, что все нормально, на квадратных метрах не прописаны несовершеннолетние, лица, отказавшиеся от приватизации и т. д.
  3. Собственник заявляет, что ему нужен аванс или задаток в размере едва ли не 50% от стоимости квартиры, но отказывается писать расписку о его получении.
  4. Есть расхождения в реальной планировке объекта и данными в техпаспорте. Возможно выполнена незаконная перепланировка.

Не всегда отсутствие полного пакета документов на просмотре квартиры — это признак мошенничества. Но, если продавец проявляет нервозность, торопит покупателя, заявляет, что у него еще десятки желающих заключить сделку хоть сегодня, лучше задуматься о целесообразности такой операции.

Обман покупателей при покупке квартир на первичном рынке

Обманывают граждан не только частные собственники недвижимости, но и застройщики или их доверенные лица. И даже принятие закона «О долевом участии» не защищает полностью права тех, кто желает приобрести квадратные метры на этапе котлована.

Чаще всего граждане сталкиваются со следующими видами мошенничества при покупке квартиры:

  1. Договор купли-продажи заключается не непосредственно с застройщиком, а с его «представителем» или «субподрядчиком». Последний собирает деньги под будущие ДДУ, а потом исчезает с ними, не передавая никакую информацию или средства реальному продавцу.
  2. «Застройщик» еще до того, как на стройплощадке появятся бульдозеры и краны, заключает договоры долевого участия с будущими «владельцами» недвижимости. Им могут предъявить даже поддельное разрешение на строительство, договор аренды участка. Как только мошенники получают достаточную сумму, любая деятельность на площадке, которая может принадлежать третьему лицу, немедленно прекращается.
  3. Покупателю предлагают не заключить договор долевого участия, а, например, стать инвестором или вступить в ЖСК. В первом случае гражданин будет самостоятельно нести все риски, если объект вообще не будет сдан в эксплуатацию. А второй вариант предполагает, что участники кооператива самостоятельно нанимают строителей и т. д. Председатель ЖСК при этом может заявлять о том, что нужны еще деньги на самые разные нужды.

Чтобы не сталкиваться с подобными проблемами, нужно тщательно и внимательно подходить к выбору застройщика, проверять все предоставляемые документы, в том числе договоры. В идеальном варианте оплата по ДДУ принимается через эскроу-счета. Это означает, что застройщик получит деньги покупателей только после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания актов приема-передачи.

Если же представитель застройщика не может объяснить, где будет находиться дом, не может предъявить проектную документацию, заявляет, что разрешение на строительство находится на этапе оформления, от покупки, как минимум, на данном этапе стоит отказаться.

Еще один способ обмана при покупке на первичном рынке — следствие сговора застройщика и кредитующего банка. Продавец навязчиво или осторожно для оформления ипотеки «рекомендует» обратиться в строго определенную финансовую организацию, обещая при этом «выгодную» скидку. На самом же деле покупателю приходится оплачивать самые разные комиссии, в том числе за обслуживание кредита и ведение ссудного счета. И сумма таких расходов оказывается в разы выше «скидки» от продавца.

Виды мошенничества при продаже квартиры на вторичном рынке

Квартира в новостройке (если она действительно существует, если ее собираются построить) изначально юридически чиста. За ней не тянется «шлейф» из разводящихся супругов, судящихся наследников, невыделенных долей по материнскому капиталу. Титул квартиры в новостройке практически всегда безупречен.

Ситуация намного сложнее, если квадратные метры относятся ко вторичному рынку. Здесь покупателю нужно быть предельно внимательным, чтобы не стать жертвой мошенников. К наиболее популярным схемам можно отнести следующие.

Продажа по фальшивой доверенности или паспорту

Если гражданин не хочет самостоятельно заниматься продажей собственной недвижимости, он может оформить доверенность на родственника или третье лицо. Подписать ее необходимо в присутствии нотариуса.

Но технологии печати достигли такого уровня, что мошенники без особых проблем подделывают даже гербовые печати. Нельзя исключать и возможность сговора между «продавцами» и работниками нотариальных служб.

Способ с фальшивыми доверенностями используют в основном при продаже дорогостоящей недвижимости, собственники которой зачастую проживают вне пределов страны. В Россию они приезжают 1-2 раза в год. И здесь узнают, что их недвижимость продана и зачастую не единожды. Стать жертвой этого вида мошенничества рискуют собственники квартир и при сдаче их в аренду.

Чтобы не становиться ответчиком по делу (в том числе уголовному), покупателю необходимо:

  1. По возможности встретиться непосредственно с владельцем недвижимости.
  2. Проверить данные доверенности (по QR-коду).
  3. Убедиться в том, что нотариус, заверивший документ, действительно работает.

С осторожностью следует относиться к ситуациям, когда полномочия поверенного лица ничем не ограничены. Вполне возможно, что доверенность фальшивая.

Еще более сложная схема продажи предполагает подделку паспорта. Этот вариант также используют, если реальный владелец далеко, встретиться с ним практически невозможно. Он может даже находиться в колонии или постоянно жить в любой другой стране.

Выявить поддельный документ бывает достаточно сложно. Остается сопоставлять факты, по возможности опросить соседей. Если «продавец» спешит завершить сделку в минимальные сроки и готов сделать существенную скидку от реальной рыночной стоимости объекта, лучше отказаться от покупки, чтобы потом не потерять все, когда вернется реальный собственник. Найти мошенников в большинстве случаев не удается.

Продажа квартиры недееспособным или частично недееспособным лицом

В последние годы участились случаи, когда добросовестный гражданин покупает квартиру, а через несколько дней, недель или месяцев получает повестку в суд. И там он узнает, что собственник состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, является полностью или частично недееспособным. Исковое заявление в суд подает его опекун.

Формально, если сделку признают ничтожной или недействительной, покупатель может рассчитывать на возврат денег по договору. На практике же получить их обратно бывает сложно, а часто и невозможно. Оказывается, что уплаченных средств уже нет, а из дохода у продавца — только пенсия по инвалидности. После удержаний даже по исполнительному листу на счете плательщика должна оставаться сумма не ниже прожиточного минимума. Это означает, что покупатель будет получать по 1-2 тысячи в месяц в течение многих и многих лет.

Как вариант, полностью дееспособный гражданин, не состоящий на учете в ПНД или наркологии, через некоторое время после подписания договора заявляет о том, что в этот момент был пьян или находился под воздействием медикаментов и не осознавал свои действия. Далее следует суд и возврат денег минимальными суммами.

В худшем случае покупателя еще и пытаются обвинить в мошенничестве.

К группе риска можно также отнести продавцов:

  • пенсионеров, особенно, если их интересы представляет третье лицо по доверенности;
  • несовершеннолетних.

В первом случае опротестовать сделку могут родственники, во втором — родители или органы опеки. Основание — ст. 171, 176, 177 ГК РФ.

Продажа квартиры сразу нескольким покупателям

В данном случае мошенником может быть как собственник недвижимости, так и лицо, выступающее по доверенности, в том числе поддельной. Договоры купли-продажи заключаются сразу с несколькими потенциальными покупателями. С каждого берется либо вся сумма по контракту, либо аванс в значительном размере.

Собственником станет тот, кто успеет зарегистрировать право собственности в Росреестре. Остальным придется обращаться в правоохранительные органы и пытаться взыскать с мошенников свои средства. Хорошо, если последние действовали под собственными именами и живут в России.

Продажа квартиры сразу после вступления в наследство

В России мало кто задумывается о надлежащем оформлении своей последней воли. Неизбежным следствием становятся многочисленные случаи обмана ничего не подозревающих покупателей. К данному пункту можно отнести сразу несколько разновидностей мошеннических схем, используемых при продаже квартир:

  1. Подделка завещания. Этот способ используют, если собственник квартиры одинок, либо его родственники проживают далеко, в том числе в другой стране, не могут в установленные сроки заявить о принятии наследства.
  2. Наследодатель находится под воздействием: психологическим или медикаментозным.
  3. Собственника квартиры запугивают, вынуждая написать завещание.
  4. Один из наследников заявляет, что принимает наследственное имущество, и не дожидаясь, когда о своих правах заявят иные преемники, продает его.

Потенциального покупателя должно насторожить, если квартиру выставляют на торги сразу после принятия наследства. Важно понимать, что через год, два, три могут объявиться иные наследники, например, вернуться из длительной зарубежной командировки, колонии и т. д. И покупатель, уже один раз оплативший квартиру, может столкнуться с новыми финансовыми претензиями со стороны третьих лиц.

Занижение цены в договоре купли-продажи

Продавец, ссылаясь на нежелание платить НДФЛ, может попросить, чтобы в договоре указали сумму ниже той, что была уплачена реально. А потом он же под любым основанием требует признать сделку недействительной, например, из-за того, что не осознавал свои действия в момент заключения сделки.

Если суд примет доводы продавца к сведению, ему вернут квартиру, а покупателю деньги. Но получит он только сумму по договору. Остальные миллионы он просто «подарит» бывшему собственнику.

Важно понимать, что покупателю невыгодно занижать стоимость объекта в договоре. Он не платит НДФЛ при покупке, а наоборот может рассчитывать на налоговый вычет. Если даже продавец не окажется мошенником и не попытается вернуть себе недвижимость «со скидкой», то покупатель может стать соучастником налогового преступления.

Продажа квартиры при наличии лиц, имеющих право проживать в ней

В стране еще не завершилась волна бесплатной регистрации квартир, полученных от государства еще в советские годы. И многие отказываются от своей доли в праве на недвижимое имущество, но получают право проживать на этих квадратных метрах пожизненно. И новому собственнику даже через суд не удастся снять с регистрации такого «квартиранта».

Это же относится к лицам, отбывающим наказание в колонии или находящимся в детских домах. Они также имеют право вернуться в квартиру по прописке. Как вариант, даже продавец не выписывается, ссылаясь на то, что у него нет пока иного жилья, где можно зарегистрироваться. И суды не всегда становятся на сторону покупателя, особенно, если речь идет о месте жительства несовершеннолетних.

Продажа квартиры, купленной с использованием маткапитала

В соответствии с действующим законодательством, если хотя бы часть квартиры оплачена средствами маткапитала, собственник обязан выделить доли супругу и всем детям. Если на покупку брали ипотечный кредит, сделать это надлежит сразу после снятия обременения.

Но родители часто идут на нарушение закона, если желают сразу продать квартиру и купить другую, например, большей площади. Если же выделить доли детям, придется запрашивать разрешение на продажу в органах опеки.

Вопросы использования материнского капитала контролирует ПФР. Если будет установлено, что родители нарушили закон, не выделили доли детям, соответствующая информация поступит в прокуратуру. Если квартиру уже успели продать, сделку опротестуют. Покупатель, если и получит свои деньги обратно, то частями и в течение многих лет.

Еще несколько схем мошенничества с квартирами

Перечисленные способы относятся к наиболее «популярным» среди мошенников. Но есть еще несколько, о которых нужно знать:

  1. Покупатель и продавец договариваются о заключении договора. Клиент вносит аванс, а собственник делает все возможное, чтобы сделка не состоялась. Например, оказывается, что за стеной «живет» алкоголик, у которого собираются шумные компании. Многие покупатели в такой ситуации предпочитают отказаться от купли-продажи, а продавец заявляет, что не вернет аванс. А «сосед-алкоголик» оказывается его лучшим другом, работающим на жалованье.
  2. Продавец в компании с риэлтором показывают клиенту одну квартиру, а в реальности продают другую. Это возможно в районах с плотной массовой застройкой, где у одного здания могут быть десятки корпусов. Особенно наглые собственники могут даже временно менять или просто снимать таблички на домах.

Наконец, продается квартира с обременением в виде ипотеки, договора аренды или долгов по коммунальным услугам. В первом случае Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности, а покупатель теряет крупную сумму денег, уплаченную в качестве аванса. Расторгнуть договор аренды досрочно не удастся, придется ждать истечения его срока действия.

А при наличии долгов по ЖКУ новый владелец может столкнуться с тем, что поставщики ресурсов отрежут квартиру от воды и электричества. Хотя формально он и не обязан погашать обязательства предыдущего владельца.


Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Мошенником может оказаться не только продавец, но и покупатель. Наиболее часто встречаются следующие ситуации:

  • Будущий собственник настаивает на оплате всей суммы наличными, например, в той же продаваемой квартире, не желая привлекать банк или нотариуса в качестве посредников. Потом некоторая часть купюр оказывается фальшивой. Чтобы не сталкиваться с данным видом мошенничества, нужно настаивать на том, что оплата при покупке квартиры проходила только через банковскую ячейку. Сотрудники финансовой организации в этом случае проверят каждую купюру на подлинность.
  • Покупатель приобретает долю часто минимального размера у одного из сособственников. А потом угрозами, шантажом заставляет остальных владельцев продать свои метры по минимальной стоимости.
  • Покупатель под разными предлогами забирает у продавца его паспорт, например, заявляя, что нужно подготовить документы у нотариуса. И просто переоформляет недвижимость на себя.

На практике это означает, что определенные меры предосторожности должен соблюдать не только покупатель, но и продавец. Он также рискует лишиться своего имущества. Доказать потом в суде факт обмана бывает очень непросто.

Заключение

Если Остап Бендер знал 400 способов отъема денег у населения, то у современных мошенников арсенал значительно богаче. Чтобы уберечься от перечисленных выше и иных схем мошенничества с квартирами, необходимо:

  1. Проверить репутацию застройщика, если речь идет о покупке жилья на первичном рынке. Необходимо изучить проектную документацию, разрешение на строительство, договор купли-продажи или аренды земельного участка.
  2. Не ограничиваться получением только стандартной выписки из ЕГРН. Нужно проверить квартиру на возможное мошенничество, запросив полную историю всех переходов права собственности. Запросить ее можно на Публичной кадастровой карте. Если у квартиры часто меняются собственники, это должно насторожить потенциального покупателя.
  3. Проверить, открывалось ли наследственное дело по факту смерти предыдущего владельца, кто заявлял о своих правах. Информация — открытая, получить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Здесь же по QR-коду можно узнать, выдавалась ли реально доверенность с такими реквизитами, если квартиру продает не собственник.
  4. Проверить реальность паспортных данных продавца на онлайн-ресурсе МВД. Эти сведения не примет к рассмотрению суд, но можно хотя бы удостовериться, что продавец предъявляет подлинный паспорт.
  5. Требовать предъявить оригиналы документов на квартиру: выписку из ЕГРН, техпаспорт, документы, подтверждающие переход права собственности: договоры купли-продажи, дарения, постановление о приватизации и т. д. Если продавец демонстрирует только копии, лучше поискать иную квартиру.
  6. Запросить архивные справки из паспортного стола с информацией о прописанных и выписанных гражданах с указанием причины выбытия.
  7. Затребовать справки, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Это позволит не стать невольным участником одной из самых популярных схем мошенничества при покупке квартиры.
  8. Затребовать справку об использовании маткапитала, если в семье несколько маленьких детей. Если его направили на улучшение жилищных условий, подрастающему поколению должны быть выделены доли.
  9. Проверить объект на наличие обременений. В отношении продавца не должно быть открытых исполнительных производств и дела о банкротстве.
  10. Не соглашаться на занижение цены в договоре.

И самое главное — никогда нельзя оставлять свой паспорт посторонним лицам, чтобы потом не погашать кредиты за третьих лиц и не лишиться своего имущества.

Читайте также:

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год
20 июля 2022
191
#Инструкции
Комментарии:
Марина Лакомова, Kartagov.net
Автор статьи
Марина Лакомова
специалист по недвижимости
Кликните на карту для начала работы
Информация из публичной кадастровой карты носит информационный характер
Kartagov (с) 2019-2024. Все права защищены.