Можно ли купить квартиру в залоге у банка

На рынке недвижимости все чаще появляются предложения купить квартиру, находящуюся в залоге у банка. Этот вариант имеет определенные преимущества, но и связан с существенными рисками. Их нужно учитывать, заключая сделку.

Нельзя забывать и о том, что ситуации с продажей залоговой недвижимости могут отличаться деталями. И именно из-за них полностью или частично меняется алгоритм действий потенциального покупателя.

Законодательное регулирование оборота ипотечной недвижимости

Если заемщик приобретает жилье не за собственные, а за заемные средства, объект покупки передается в залог банку-кредитору. Основание — Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Формально покупатель сразу после регистрации права собственности в Росреестре становится владельцем купленной квартиры в новостройке или вторичном фонде. Но одновременно в ЕГРН вносится пометка о наличии обременения в пользу кредитора. И, пока не выплачена вся сумма по кредитному договору, владелец квадратных метров при совершении любых юридически значимых действий (продажа, дарение, размен) обязан запрашивать разрешение у кредитора. Основание — ст. 37 Закона «Об ипотеке».

Достаточно часто кредит берут на покупку квартиры не просто в новостройке, а на этапе котлована. Но пока дом не сдан в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на будущую квартиру нельзя. В этом случае взаимоотношения между застройщиком, покупателем и кредитором регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». Покупателю пока еще «виртуальных» квадратных метров придется подписывать ДУПТ — договор уступки прав требования.

Варианты продажи квартиры в залоге

На практике встречаются следующие варианты продажи залогового имущества:

На досудебном этапе. Текущий собственник понимает, что не может расплатиться по долгам с банком и с его согласия реализует объект залога.
Через торги. Квартира по решению суда уже перешла в собственность банка. Кредитор выставляет ее на торги на электронной площадке.
С погашением задолженности перед банком средствами нового покупателя.
С переоформлением действующего кредитного договора. В этом случае покупатель получает не только квартиру, но и обязательства перед банком (иным кредитором).

Покупателем и продавцом в каждой из ситуаций может быть физическое и юридическое лицо. В наиболее сложных случаях есть третья сторона — застройщик. Например, возводимый многоквартирный дом находится в залоге у банка, финансирующего строительство. Тогда при продаже залоговой квартиры придется учитывать интересы всех сторон, а заключаемый договор продажи будет уже трехсторонним.

Продажа квартиры, изъятой по решению суда

Если первоначальный покупатель квартиры перестает платить по договору, кредитор может обратиться суд и получить решение об изъятии обеспечения. В соответствии с действующим законодательством для реализации залогового имущества банк выставляет его на торги на одной из действующих электронных площадок.

Желающие купить объект подают заявки в онлайн-формате. Предварительно нужно зарегистрироваться на площадке и перечислить на специальный счет вступительный взнос. Если конкретный гражданин станет обладателем выбранного лота, внесенные деньги будут зачтены в качестве авансового платежа. Если он будет объявлен победителем торгов, но откажется в итоге от сделки купли-продажи, первоначальный взнос площадка не вернет. Деньги изымут в счет штрафа. Основание — ст. 380, 381 ГК РФ. Если же участник аукциона просто не стал победителем, например, конкурент предложил большую сумму, он может рассчитывать на возврат взноса.

Покупка недвижимости через электронный аукцион имеет свои преимущества. Это равносильно тому, как купить квартиру вообще без залога:

Судебные споры к моменту продажи завершены. Объект является собственностью банка, прежний покупатель уже не значится в ЕГРН в качестве владельца. Вероятность оспаривания сделки минимальна. Юридическую чистоту недвижимости дополнительно проверяет непосредственно электронная площадка.
Есть возможность купить квартиру по цене ниже рыночной.
Организаторы торгов в большинстве случаев берут на себя хлопоты, связанные с переоформлением объекта на нового владельца.

Но есть и существенные минусы, о которых нельзя забывать:

В стране работает несколько крупных площадок и множество относительно небольших. Узнать, где и как будет продаваться конкретная квартира, достаточно сложно. Можно просто попытаться купить недвижимость в определенном городе или районе, но придется исходить из тех параметров, что обозначены на сайте. Осмотреть квартиру на практике не всегда возможно. А потом может оказаться, что представления потенциального покупателя об объекте не совпадают с реальностью.
Выбранную квартиру может захотеть купить сразу несколько человек. Как следствие, цена лота поднимается выше того уровня, на который рассчитывал конкретный претендент, даже выше рыночной. Либо наоборот, желающих заключить сделку мало, стоимость не поднимается. В такой ситуации оператор площадки может снять лот с продажи.

Формально по такому же алгоритму будет продаваться объект, если банк еще не обращался в суд, но заемщик понимает, что не сможет расплатиться по долгам. Он передает жилье банку, последний закрывает обязательство и самостоятельно занимается реализацией залога.

Продажа квартиры непосредственно собственником

Ипотечные договоры заключают на десятилетия. За это время планы собственника могут измениться. Он может решить переехать жить в другой город, регион или страну. Можно развестись, стать многодетным родителем и т. д. И оказывается, что купленная когда-то квартира владельцу уже не нужна. Он хочет ее продать.

В этом случае возможны два способа действий со стороны продавца квартиры. Первый вариант предполагает работу по следующему алгоритму:

Продавец обращается в банк и получает согласие на продажу.
Текущий собственник и будущий подписывают предварительный договор купли-продажи. Продавец обязуется в определенные сроки снять с квартиры обременение, а покупатель приобрести ее, выплатив оговоренную сумму.
Собственник погашает задолженность перед банком и снимает обременение. Для этого он может использовать как собственные, так и заемные средства, например, потребительский кредит.
Стороны подписывают договор купли-продажи и подают заявление в Росреестр для перерегистрации права собственности.

Данный вариант сопряжен с рисками для продавца. Покупатель может подписать предварительный договор, а потом передумать. Другая проблема часто связана с тем, что покупатель рассчитывает купить квартиру за заемные средства, а ему не одобряют кредит. Либо служба безопасности банка, в котором он взял деньги, не дает согласия на покупку именно этого объекта. В любом случае текущему собственнику придется искать покупателя.

Есть и еще один вариант действий, не совсем подходящий тем, кто думает о том, как безопасно купить квартиру в залоге:

Продавец запрашивает у кредитора разрешение на продажу.
Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи.
Покупатель либо сам погашает остаток задолженности, либо передает нужную сумму продавцу.
После снятия обременения стороны подписывают договор купли-продажи. В Росреестре регистрируется переход права собственности. После этого происходит окончательный расчет по договору.

Основной риск для покупателя в том, что продавец может оказаться мошенником. Он может отказаться от передачи права собственности после снятия обременения. Пострадавшему придется обращаться в суд для возврата денег. Но, как показывает практика, на текущий момент времени взыскание может занять годы и десятилетия. Чтобы минимизировать вероятность появления подобной ситуации, для составления предварительного договора нужно обращаться к профессиональному юристу.

Продажа квартиры с переоформлением кредита

Чаще всего потенциальный покупатель не располагает нужной суммой для погашения задолженности перед банком или оплаты лота на торгах. Он также собирается оформлять ипотечный кредит. Если приобретателя устраивает предлагаемый объект, можно купить квартиру в залоге на следующих условиях:

Текущий собственник информирует банк о своих намерениях переоформить долговое обязательство на третье лицо и ему же передать предмет залога.
Покупатель подтверждает свое желание приобрести квартиру и готовит необходимые документы: о составе семьи, об имущественном комплексе, о доходах и их источниках и т. д.
Кредитор проверяет документы покупателя и дает согласие на сделку.
Продавец и приобретатель подписывают договор купли-продажи. Банк закрывает первоначальный кредитный договор и готовит новый.
Документы передаются в Росреестр для регистрации права собственности и внесения изменений в закладную.

Этот способ покупки залоговой недвижимости практически не имеет рисков для всех участников сделки. Все этапы проходят под контролем банка. Исключены ситуации, когда продавец получил деньги на погашение задолженности, но не закрыл кредит.

Некоторые минусы связаны с тем, что в отношении потенциального покупателя (его поручителей, созаемщиков) банк будет проводить стандартную процедуру проверки. На это потребуется 2-3 недели. Если окажется, что платежеспособность приобретателя ниже необходимого уровня, либо он имеет негативные записи в кредитной истории, займодавец может отказать в переводе долга.

Еще один важный момент

Если платежеспособность потенциального клиента вызывает у банка сомнения, ему могут предложить купить квартиру под залог имеющегося жилья. В этом случае обременение оформляют сразу на два объекта.

Если на определенном этапе должник перестает соблюдать график платежей, кредитор может обратить взыскание и на покупку, и на то имущество, что ранее принадлежало неплательщику. Его также можно выставить на продажу с целью закрытия обязательства. Алгоритм действий будет таким же, как в ранее приведенных пунктах.

Что нужно учитывать при покупке квартиры в залоге

Риски, связанные с возможным мошенничеством со стороны продавца, отказ банка перевести долг на третье лицо — не единственные проблемы, сопровождающие покупку недвижимости с обременением.

Потенциальному приобретателю нужно обращать внимание на следующие факторы:

Почему собственник вообще продает квартиру? Причина может заключаться не только в том, что он нуждается в улучшении жилищных условий. Например, в отношении его уже открыто дело о банкротстве, либо кто-то из кредиторов готовит иск в арбитражный суд. Сделку купли-продажи в этом случае могут отменить, а имущество включить в общую конкурсную массу.Как вариант, в отношении собственника открыто несколько исполнительных производств. Если покупатель недвижимости будет перечислять средства в счет оплаты за квартиру не напрямую банку, а на карту продавца, пристав может списать эти деньги и направить их на погашение иных задолженностей.
Покупалась ли квартира за средства Росвоенипотеки? Если продавец является военнослужащим, в приобретение недвижимости вложены средства с индивидуального накопительного счета, обременение на квартиру накладывается в пользу не только банка, но и Министерства обороны. И снимать перед покупкой придется все ограничения, а на это может потребоваться несколько месяцев.
Вкладывались ли в покупку средства материнского капитала? Если да, то родители после снятия обременения обязаны выделить доли всем детям. Если это не сделать, Пенсионный Фонд может обратиться в суд или прокуратуру с требованием признать сделку незаконной. Если же доли выделены несовершеннолетним детям, разрешение на продажу нужно получить в органах опеки и попечительства.
У кого находится закладная? Ипотечные кредиты берут на 15-30 лет. За это время не только у заемщика могут измениться обстоятельства, но и у банка могут отозвать лицензию. У кредитора также есть право перепродать обязательство третьему лицу. В результате при продаже квартиры может оказаться, что непосредственно документ оформлен уже не на первоначального займодавца.

Заключение

Квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно продать:

Через торги. Продавцом в большинстве случаев будет выступать залогодержатель. Это означает, что объект недвижимости уже изъят по решению суда в счет погашения задолженности.
С погашением задолженности средствами покупателя. Как только обременение с квартиры будет снято, текущий и будущий собственники подписывают договор купли-продажи.
С погашением задолженности средствами нынешнего собственника объекта. Но данный вариант встречается редко именно из-за того, что заемщик не имеет денег для погашения задолженности.
С переводом банковского долга на покупателя. Займодавец обязательно проверит его платежеспособность, кредитную историю.

Если на продажу выставлена квартира, еще не сданная в эксплуатацию, участником сделки помимо продавца, покупателя, кредитора может стать застройщик.

Покупателю при покупке залоговой квартиры нужно помнить и о стандартных мерах предосторожности. Необходимо проверить, не открыты ли в отношении продавца исполнительные производства и дело о банкротстве, запросить справки о том, что текущий собственник не является пациентом наркологического или психиатрического диспансера.

Не будет лишним убедиться в том, что в квартире не прописаны лица, отбывающие срок в колонии или проходящие службу в армии, и проверить, не использовались ли для приобретения квартиры средства маткапитала и Министерства обороны. В обоих случаях снять обременение даже после закрытия задолженности перед банком достаточно сложно. На это могут потребоваться месяцы. Уточнить наличие обременений можно на Публичной кадастровой карте, запросив выписку на выбранную квартиру.

Читайте также: