Продать квартиру после полученную в наследство в 2023

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ у преемников усопшего есть шесть месяцев, чтобы заявить о принятии наследства или отказе от него. После завершения этого периода можно переходить к оформлению недвижимости в собственность. И только после вступления в наследство с учетом всех требований закона можно думать о том, как продать полученную квартиру или долю в ней.

Не следует спешить и заранее искать покупателей. Может оказаться, что у усопшего больше наследников, чем думали родственники. Либо он вообще завещал свое имущество постороннему человеку.

Как передать квартиру по наследству

Действующая редакция Гражданского кодекса РФ (Глава 64) предусматривает следующие варианты вступления в наследство:

По завещанию.
По закону.

Первый способ предусматривает, что собственник самостоятельно распоряжается своим движимым и недвижимым имуществом. Он может распределить доли на квартиру между всеми детьми, оставить все одному или вообще передать благотворительному фонду. И именно получатель будет решать, когда можно продать квартиру после принятия наследства, в том числе без налога

Родственникам остается принять волю усопшего или оспаривать ее через суд. Последнее особенно актуально, если завещание составлено при сомнительных обстоятельствах. Его визировал не нотариус, а, например, случайные свидетели, врач, непосредственный начальник и т. д.

Даже при наличии завещания отдельные категории наследников, не обозначенных в последней воле, имеют право на обязательную долю в наследстве. В первую очередь это относится к несовершеннолетним детям наследодателя, находившимся на его обеспечении. Претендовать на некоторую часть имущества могут и иные родственники (родители, взрослые дети-инвалиды), если их содержал именно умерший гражданин.

Вне зависимости от того, оставил усопший завещание или нет, алгоритм действий для наследников практически не меняется. В любом случае придется идти к нотариусу. Без этого не удастся получить свидетельство наследника и переоформить на себя право собственности. Если заключить договор купли-продажи до этого, сделку признают ничтожной.

С чего начать принятие квартиры в наследство

Первый и самый важный шаг — визит к нотариусу. В стандартном варианте посещают кабинет по месту жительства усопшего.

При себе необходимо иметь:

свой паспорт;
свидетельство о смерти наследодателя;
завещание (при наличии), если оно хранится не у нотариуса;
документы на недвижимое имущество усопшего;
справку из паспортного стола.

Формально можно обратиться к нотариусу даже в том случае, если на руках есть только собственное удостоверение личности и свидетельство о смерти наследодателя. Остальные документы можно предоставить позже. Нотариус самостоятельно сделает запросы в Росреестр и ГИБДД, чтобы проверить наличие движимого и недвижимого имущества. Он же проверит по Федеральной базе нотариата, составлялось завещание или нет.

На обращение к нотариусу наследникам по закону или завещанию дается 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Считается, что этого времени достаточно, чтобы вернуться из командировки, завершить курс лечения и т. д.

Такой же срок (6 месяцев) дается и на отказ от вступления в наследство. Здесь есть один важный момент. Если наследник по завещанию не хочет принимать полагающееся ему имущество, он может просто проигнорировать срок, отведенный законодательно. Тогда квартира перейдет к родственникам в соответствии с очередями. Если же наследник по завещанию хочет отказаться от наследства в пользу конкретного человека, свое желание ему придется подтвердить документально.

Несколько важных моментов при принятии наследства

В России закон не позволяет принять наследство и одновременно отказаться от оплаты долгов усопшего. Иногда родственникам целесообразно сопоставить, что они получают, и сколько придется отдать, например, банкам, чтобы закрыть все кредиты.

Также нужно понимать, что в определенных ситуациях отказ невозможен. Например, жене придется принять долю мужа в совместно нажитой квартире и расплачиваться по его обязательствам. В то же время кредиторы не могут требовать с наследников больше, чем стоит полученная ими часть наследственной массы. Но и продать квартиру с таким «свежим» наследством часто затруднительно, особенно, если она куплена с привлечением заемных денег.

Преемникам по завещанию стоит помнить и о наличии возможного наследственного возложения. Усопший вправе указать в своей последней воле определенные требования как материального и нематериального характера. Они могут относиться к содержанию загородного дома, любимой собаки наследодателя и т. д. Вступление в наследство автоматически означает, что преемник согласен исполнить выставленные условия. Проконтролировать, как соблюдается наследственное возложение, может любое заинтересованное лицо. Основание — ст. 1139 ГК РФ.

Наследник заявил о принятии наследства - что дальше

Прошло 6 месяцев с момента смерти собственника квартиры. Все наследники заявили о своих правах. Но еще рано переходить к продаже имущества. Необходимо:

Уплатить госпошлину. Для наследников первой очереди она составляет 0,3% от оценочной стоимости квартиры или иной собственности. Все иные преемники заплатят уже 0,6%. Важно подчеркнуть, что услуги оценщика оплачивают наследники.
Получить у нотариуса свидетельство наследника.
Обратиться в Росреестр (лично, онлайн или через МФЦ) для регистрации права собственности. Данная процедура также предусматривает уплату госпошлины в соответствии со ст. 333.33 НК РФ. Если деньги не поступят на счет Росреестра, заявление вернут без рассмотрения.

Только после надлежащей регистрации перехода права собственности наследники могут распоряжаться в полном объеме недвижимостью, в том числе продать ее с учетом положений параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Формально сделки с имуществом, полученным в качестве наследства, не имеют никаких особенностей. Продавец обращается к риэлтору или ищет покупателя самостоятельно. Далее:

Стороны согласовывают условия, выбирают способ оплаты и подписывают договор купли-продажи в простой письменной форме. В большинстве случаев не требуется даже присутствие нотариуса. Но он может стать гарантом добросовестности сделки для обеих сторон.
Документы передаются на регистрацию в Росреестр. Продавец и покупатель самостоятельно решают, кто из них будет платить госпошлину.
Покупатель получает выписку из ЕГРН с новыми данными, а продавец деньги.

Никаких ограничений, касающихся того, через сколько месяцев или лет можно продать квартиру, полученную по наследству, в законах нет. Но покупателю нужно учитывать, что подобные сделки сопряжены с определенными рисками.

Например, может оказаться, что продавец умышленно скрыл от остальных преемников информацию о смерти наследодателя. Либо кто-то из них находился за пределами страны или в местах лишения свободы и просто не имел возможности заявить о своих правах.

После возвращения все эти граждане могут оспорить сделку купли-продажи или потребовать свою долю. На практике это означает, что нужно осторожно относиться к ситуациям, когда имущество продают сразу после вступления в наследство.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Продавец для проведения сделки предоставляет:

свой паспорт;
свидетельство наследника;
выписку из ЕГРН;
технический и кадастровый паспорта. Данные из этих документов перенесены в выписку, но их можно запросить и дополнительно в БТИ.

Дополнительно покупатель может запросить справки из управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций об отсутствии долгов. Если в продаваемой квартире прописаны дети, потребуется разрешение органов опеки. А его дадут только в том случае, если несовершеннолетним предоставят жилье лучшего качества.

Формально наследственную квартиру можно продать и без согласия супруга/супруги. Но они могут претендовать на часть суммы, если оплачивали неотделимые улучшения, например, ремонт или установку встроенного кухонного гарнитура и т. д.

Как продать квартиру по наследству, если владелец несовершеннолетний

Интересы малолетних граждан представляют их родители. Но они не могут распоряжаться имуществом детей на свое усмотрение. Разрешение должны дать представители органов опеки.

При продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, нужно учитывать следующие моменты:

Если владелец еще не получил паспорт, договор купли-продажи будет визировать один из родителей или иной законный представитель.
Если собственнику квартиры уже исполнилось 14 лет, он имеет право подписать документ самостоятельно, но в присутствии родителей.
Подросток в 16 лет и старше может через суд заявить о своей полной дееспособности. Тогда он имеет право самостоятельно продать, в том числе без уплаты налога, доставшуюся ему по наследству, например, перешедшую от бабушки или дедушки, квартиру. Мнение родителей (законных представителей) в этом случае не учитывается.
Если владельцем (совладельцем) или покупателем является несовершеннолетний, договор купли-продажи подписывают в присутствии нотариуса.

Как продать квартиру, полученную по наследству, при наличии нескольких собственников

В силу разных причин может оказаться, что у квартиры после переоформления будет сразу несколько владельцев. И многие в такой ситуации стараются продать свою долю. Возможна и реализация всего объекта сразу.

Если продать долю в квартире, полученную по наследству, планирует только один из совладельцев, он обязан действовать в соответствии со следующим алгоритмом:

Уведомление прочих сособственников о своих намерениях. Сделать это нужно надлежащим образом, например, направив заказное письмо или телеграмму. В уведомлении нужно указать сумму и иные условия покупки.
Получение ответов от сособственников. Они могут как согласиться на покупку, так и отказаться.
Выставление доли на продажу, если совладельцы отказались. При этом нельзя называть цену ниже той, что была указана в уведомлении.

Если все совладельцы желают продать свои части квартиры, полученной по наследству, все сделки можно провести в рамках одного договора. Либо каждый заключает собственный. Визировать сделку в этом случае нужно в присутствии нотариуса.

Налог с проданной квартиры или доли в ней, полученной по наследству

В соответствии со ст. 208 НК РФ гражданин при продаже своего имущества получает доход и обязан уплатить в бюджет 13%. Для нерезидентов сумма НДФЛ составит уже 30%.

Но есть возможность продать квартиру, полученную по наследству, вообще без уплаты налога. Основания для этого приведены в ст. 217.1 НК РФ:

если недвижимость перешла к наследникам первой очереди, они могут не платить НДФЛ уже через 3 года владения объектом;
для иных преемников минимальный срок владения составляет 5 лет. Например, если квартира получена в наследство в 2016 году, то продать ее так, чтобы не платить налог, можно в 2022 году.

Эксперты не рекомендуют занижать цену в договоре купли-продажи. Покупатель может потерять часть своих денег, если продавец или иное заинтересованное лицо решат оспорить сделку. Да и налоговики имеют право доначислить НДФЛ, если в договоре значится сумма меньше, чем 70% от кадастровой стоимости объекта. Дополнительно нарушителя могут оштрафовать в соответствии со ст. 122 НК РФ.

Заключение

Наследник имеет право в любое время, когда ему угодно, продать квартиру, полученную по наследству. Но начинать нужно с визита к нотариусу и изъявления согласия на принятие имущества усопшего.

Далее необходимо:

оплатить государственную пошлину;
зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Никаких ограничений в части того, сколько лет после принятия наследства нельзя продавать квартиру в ГК РФ или в НК РФ нет. Но, если не выдержан минимальный срок владения (3 года для наследников 1-й очереди и 5 — для остальных), с суммы сделки 13% придется перечислить в бюджет в качестве подоходного налога.

Продать квартиру, предварительно не вступая надлежащим образом в наследство, не получится. Необходимо предварительно зарегистрировать право собственности в Росреестре. А эта структура не примет документы на регистрацию без свидетельства наследника.

Читайте также:

Продать квартиру после вступления в наследство - пошаговая инструкция