Кадастровая стоимость – это усредненная цена объектов с одинаковыми параметрами, установленная государством в рамках массовой оценки. От нее зависит сумма налога, вероятность одобрения ипотеки, расчет госпошлины при проведении некоторых операций. Если владелец сомневается в правильности расчета, ему необходимо узнать кадастровую стоимость квартиры и, в случае обнаружения неточностей, подать заявление о ее уменьшении.
Что значит кадастровая стоимость квартиры
Государство определяет кадастровую стоимость квартиры, основываясь на ее характеристиках. На результат оказывают влияние:
- Площадь.
- Регион.
- Материалы стен.
- Год строительства.
- Этаж.
- Наличие коммуникаций.
- Назначение здания.
- Некоторые другие характеристики.
Присвоение производится методом массовой оценки, поэтому все объекты с одинаковыми техническими характеристиками будут иметь одинаковую стоимость.
На результат расчетов не влияют индивидуальные параметры, такие как удобная планировка или выход окон на солнечную сторону. Поэтому государство не утверждает, что собственник должен следовать оценке при выставлении объекта на продажу. Чаще всего кадастровая стоимость значительно меньше рыночной.
В городах федерального значения кадастровая стоимость квартир меняется через 2 года после последней оценки, остальные регионы выполняют перерасчет раз в 4 года. Государство проводит переоценку, основываясь на изменении рынка недвижимости.
Данная цена прямо пропорциональна налогу, ежегодно начисляемому за владение недвижимостью. Говоря простыми словами, он вычисляется как произведение кадастровой стоимости, ставки в регионе и коэффициента, зависящего от срока владения. Также учитываются различные льготы.
Где найти кадастровую стоимость
Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры в 2023 году, можно воспользоваться официальным порталом Росреестра и получить электронную справку. Для осуществления поиска потребуется ввести адрес. Также данные содержатся в выписке из ЕГРН.
Как понять, правильно ли рассчитана кадастровая стоимость
Когда цена получена, требуется понять, насколько она соответствует действительности. Первый способ – воспользоваться услугами оценщика недвижимости. Он сможет самостоятельно проверить правильность, основываясь на анализе рынка.
Также возможно сделать приблизительную оценку самостоятельно. В среднем стоимость из ЕГРН должна получиться 20-30% ниже рыночной. Поэтому можно воспользоваться площадкой объявлений и установить год постройки здания, материал стен, площадь и другие параметры, соответствующие квартире. Рыночной будет средняя цена аналогичных объектов. Если она получилась ниже, чем рассчитало государство, можно заниматься уменьшением кадастровой стоимости квартиры.
Существует три ситуации, когда собственник может подать заявление в Росреестр о пересмотре цены:
- Неактуальные данные. В эту категорию входят ошибки, обнаруженные в кадастровом паспорте, а также изменение характеристик объекта – к примеру, признание здания аварийным.
- Завышенный показатель. В такой ситуации собственник каждый год вынужден платить высокий налог. Если продать квартиру меньше кадастровой стоимости, могут проводиться дополнительные проверки.
- Заниженный показатель. При низкой кадастровой стоимости квартиры государство может обвинить владельца в уклонении от уплаты части ежегодного налога. Чаще всего это происходит во время совершения сделок с недвижимостью, когда проверяются документы. Также, если цена продажи значительно больше кадастровой, банк может отказать покупателю в оформлении ипотеки.
Можно ли продать квартиру дешевле кадастровой стоимости
Цена продажи может оказаться меньше, если из-за допущенной ошибки недвижимость была оценена государством слишком высоко. Также ситуация, когда квартира продана дешевле кадастровой стоимости, возникает при занижении сторонами цены в договоре. По закону квартиру можно продать и купить ниже кадастровой стоимости, но государство с подозрением относится к таким сделкам.
Если объект находится в собственности менее пяти лет (трех лет, если это единственное жилье или оно было получено в наследство), продажа считается доходом собственника. После совершения сделки необходимо уплатить налог, который составляет 13% от прибыли – разницы между ценой продажи и ценой покупки по предыдущему договору.
Обычно за срок владения недвижимость дорожает – за счет вложенных в ремонт средств, темпов инфляции или строительства дома (при покупке на этапе котлована) – и продавец должен расстаться с частью полученных средств. Чтобы избавиться от налога, в договоре купли-продажи часто указывается цена, приблизительно равная цене приобретения, а остальные деньги передаются под отдельную расписку. Но такой путь имеет несколько недостатков.
Во-первых, это опасно для покупателя. Если сделка будет расторгнута после передачи средств, то продавец обязан вернуть ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.
Во-вторых, при последующих операциях новый собственник снова столкнется со значительной разницей с ценой покупки.
И, в-третьих, это не выгодно государству, которое не получит налог с продажи. Поэтому оно тщательно следит за проведением сделок, а инструментом оценки цены служит кадастровая стоимость. Если налоговая служба установит факт уклонения, продавцу потребуется уплатить не только налог, но и штраф в размере до 40% от его суммы. При крупных суммах может последовать уголовная ответственность.
С 2016 года был введен инструмент начисления налога с продажи квартиры меньше кадастровой стоимости. Если цена в договоре составляет менее 70% от суммы в ЕГРН, государство выполняет расчет НДФЛ относительно кадастровой стоимости объекта.
Поэтому, чтобы избежать налоговых последствий при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости, следует заранее позаботиться об ее изменении.
Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры
Чтобы подать заявление в Росреестр о пересмотре, необходимо собрать небольшой пакет документов. Это:
- Копия документа, подтверждающего право собственности.
- Выписка из ЕГРН.
- Отчет об оценке рынка недвижимости.
Важно отметить, что Росреестр принимает только отчеты, подготовленные лицензированными оценщиками. Поэтому самостоятельно провести анализ рынка собственник не может, нужно обратиться в специализированную компанию и убедиться в наличии у нее необходимой лицензии.
Еще одна особенность: оценка рынка недвижимости будет проводиться на тот период, в который выполнялся предыдущий расчет. Если с тех пор прошло несколько лет, цены могли серьезно измениться. Впрочем, рост цен на недвижимость, который наблюдается последнее время, не окажет негативного влияния на решение о понижении.
Когда все документы подготовлены, можно приступать к направлению Заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Существуют различные способы, наиболее популярно обращение через отделение МФЦ или через портал государственных услуг.
Заявление будет рассмотрено в течение 30 календарных дней после поступления. Если будет принято положительное решение, изменение ошибок будет выполнено в течение 45 календарных дней с момента подачи.
Что делать, если Росреестр отказал в уменьшении
Заявление об исправлении ошибок, поданное в Росреестр, может быть отклонено. Служба может посчитать, что оснований для перерасчета нет или предоставлено недостаточно доказательств.
Если собственник уверен в наличии ошибки и несоответствии оценки рынку, следующим этапом будет подача иска в суд. Рассмотрение данного вопроса в среднем занимает 1 месяц.
После вынесения судебного решения выделяется месяц на подачу прогоравшей стороной апелляции. Это может сделать и собственник, если за время судебного процесса он собрал новые доказательства некорректности. Если в этот период апелляции не последует, решение вступит в законную силу.
Стоит отметить, что можно сразу обращаться суд, минуя направление заявления в Росреестр. Но для подачи иска потребуется уплатить госпошлину, а срок между обращением и внесением возможных корректировок будет больше. Поэтому оптимальным решением будет сначала обратиться в МФЦ или запросить пересмотр кадастровой стоимости через Госуслуги.
Стоит ли ждать плановой переоценки недвижимости
Так как перерасчет производится раз в 2 года в городах федерального значения и раз в 4 года в других субъектах Российской Федерации, можно дождаться ближайшего заседания комиссии в надежде, что ошибка будет обнаружена.
Но на практике, если характеристики квартиры не попадают под изменения, перерасчет ее кадастровой стоимости может не проводиться. Тогда даже арифметические ошибки останутся незамеченными. Поэтому рекомендуется подавать заявление об исправлении несоответствий сразу после их обнаружения.
Заключение
Кадастровая стоимость – это показатель, который рассчитывается государством и используется при оценке объекта недвижимости. Он прямо пропорционален налогу с квартиры и учитывается при совершении сделок.
Если собственник уверен, что кадастровая стоимость завышена, следует подать заявление об исправлении ошибок. Это можно сделать при обращении в Росреестр или в судебном порядке. Основной документ, который будет рассматриваться – отчет об оценке рыночной цены, составленный лицензированным оценщиком.
Своевременное уменьшение позволяет снизить ежегодный налог, а также избежать проверок и возможных штрафов при продаже объекта.
Читайте также:
- Собственники гаража: тонкости приобретения и возникновение права собственности в 2023
- Как законно купить заброшенную дачу
- Государственный фонд данных землеустройств - особенности получения и предоставления сведений
