Как принимать квартиру у застройщика

Многие осознанно выбирают квартиры в новостройках. Есть возможность существенно сэкономить на стоимости. Гарантировано никто не будет оспаривать сделку, ссылаясь на свою недееспособность на момент ее заключения. Но и в покупке жилья в только сданном доме есть свои нюансы. Покупателю в первую очередь нужно знать, как правильно принять квартиру от застройщика.

Основная задача на данном этапе — выявление недоделок и дефектов. Далее можно либо требовать с девелопера их устранения, либо договариваться о компенсации за самостоятельные доработки.

Приемка квартиры с учетом типа отделки

Прежде чем выезжать на объект для приемки недвижимости, необходимо поднять договор долевого участия и уточнить следующие моменты:

Площадь: общая и каждого отдельного помещения.
Тип отделки и характер материалов.

Первый пункт особенно важен. Если по итогам замеров окажется, что площадь квартиры увеличена или уменьшена на 5% и более в сравнении с той, что указана в проектной документации, покупатель может через суд расторгнуть ДДУ. Альтернатива — пропорциональный пересчет общей стоимости. Но и за застройщиком остается право требовать доплату, если фактический метраж квартиры превысит обозначенный в договоре.

От типа отделки зависит объем мероприятий в процессе приемки квартиры. С собой нужно взять рулетку, строительный уровень, лампочку и зажигалку. Если собственных знаний недостаточно для проверки качества стяжки и кладки стен, на объект рекомендуется приезжать со строителем или мастером-отделочником.

Как принять квартиру от застройщика без отделки

В этом случае покупатель получает только пол, стены и потолок. Застройщик максимум заливает черновую бетонную стяжку, обозначает мокрые точки и заводит электрический кабель в квартиру (до счетчика). Иногда покупатель получает один патрон под лампочку на комнату.

Чтобы принять квартиру от застройщика без отделки, необходимо:

Сравнить фактическое расположение помещений с планом.
Перемерить все помещения, включая санузлы, балконы, лоджии, кладовые и т. д.
Осмотреть окна, двери и проверить их работоспособность. Неработающий замок, разбитое стекло, множество сколов, следы механических ударов на поверхности — повод требовать замены конструкции. Если же отсутствует доводчик, не установлены отливы, не оштукатурены откосы, можно ограничиться компенсацией.
Проверить стяжку. Она должна быть сухой, без крупных поверхностных дефектов и перепадов высот.
Осмотреть стены и проверить их на отклонение от вертикали и наличие/отсутствие плесени. Последнее обязательно. Если в углах, под потолком уже поселился грибок, это может свидетельствовать о протечках на крыше, мокнущем фундаменте, некачественной водосточной системе. Самостоятельно устранить плесень при наличии подобных проблем не удастся.
Проверить при помощи свечи или зажигалки работу вентиляции.

Далее необходимо еще раз перечитать договор и уточнить, что еще должно быть в квартире: розетки, патроны, подрозетники, УЗО и т. д. Информацию обо всех выявленных дефектах обязательно вносят в лист осмотра.

Как принимать квартиру с предчистовой отделкой у застройщика

Если в договоре значится предчистовая отделка, объем проверки при приемке увеличивается:

В санузлах под стяжкой должна быть уложена гидроизолирующая мембрана. Ее отсутствие — веское основание для отказа от приемки. Стяжку нужно заливать заново. В комнатах застройщик обязан уложить слой звукоизоляции.
Непосредственно стяжку проверяют на перепады, наличие пустот и иных подобных дефектов. Помогут в этом строительный уровень и простое простукивание.
Стены должны быть ровными. Не допускаются отслаивание штукатурки, перепады, завалы, трещины и т. д.
Потолок застройщик штукатурит и грунтует, готовит под покраску. Здесь особое внимание следует уделить высоте стен. Если она даже на 1-2 см ниже плановой, покупатель может не подписывать акт.
В квартире должен быть установлен электрощиток с УЗО и выключателями для отдельных групп нагрузки. Розетки в комнатах подключены. Как минимум, застройщик монтирует подрозетники. Если в плане значатся слаботочные сети, нужно осмотреть, где обустроены выводы, в каких помещениях есть специальные розетки.

Если принимаем квартиру с обустроенными водопроводом, канализацией, отоплением, важно знать, что требовать от застройщика. Покупателю нужно обратить внимание на следующие моменты:

Соответствует ли предназначению тип труб.
Сколько радиаторов значится в договоре, сколько установлено по факту. Каждый из них крепится к стене, как минимум, 3-мя кронштейнами.
Между полом и батареями — 6 см, расстояние до стены — не менее 2,5 см. Просвет между радиатором и подоконником — 5 см и более.

Если дом сдается зимой, а система отопления централизованная, застройщик обязан запустить ее в работу. Тогда дополнительно можно проверить, как функционируют терморегуляторы.

Если проверка отопительной системы завершена, можно переходить к осмотру водопровода и канализации. Здесь должны выполняться следующие условия:

Стояки располагаются вертикально.
В состав водомерного узла помимо собственно счетчика входят фильтр грубой очистки и запорный кран. Обратный клапан не относится к числу обязательных элементов, но желательно, чтобы он был.
Стыки загерметизированы, отсутствуют протечки;
Вентканал работает в штатном режиме. Если нет с собой зажигалки, можно воспользоваться листом бумаги. Если его приложить, он должен прилипнуть к решетке. Важно понимать, что самостоятельно прочистить вентиляцию без демонтажа стен не удастся.

Если установлен хотя бы один кран, можно проверить напор воды. Также рекомендуется уточнить номер водомера, записать текущие показания. Паспорта на водяные счетчики передаются покупателю.

Как принимать квартиру с чистовой отделкой в новостройке у застройщика

Если по договору строительная компания клеит обои, укладывает кафель, ламинат или линолеум, приемка жилплощади становится еще сложнее. Необходимо:

Обратить внимание на качество отделочных материалов, соответствие договору.
Проверить, как работают абсолютно все розетки и выключатели.
Пройтись по всем комнатам, прислушиваясь, не скрипят ли полы.
Обратить внимание на стыки обойных полотен, углы комнат, швы между плитками.

Не стоит забывать про все остальные пункты, касающиеся качества стяжки и оштукатуривания, обустройства отопления, водопровода и канализации. Принимать новую квартиру от застройщика лучше в компании профессионального отделочника. Он укажет на ошибки, незаметные для обычного человека.

Какие документы потребуются для приемки квартиры

В первую очередь потребуется собственно договор долевого участия со всеми приложениями к нему при наличии. Помимо него нужно приготовить:

Паспорта всех дольщиков.
Платежные поручения, квитанции, чеки, подтверждающие оплату.

Сроки передачи квартиры дольщику

Сроки возведения каждого дома и корпуса обязательно фиксируются не только в проектной документации, но и в ДДУ. Например, если застройщик указал III квартал 2021 года, значит, 30.09.2021 года у него на руках должны быть документы, подписанные госкомиссией. Только после этого девелопер может передавать недвижимость покупателям.

Если наступил октябрь, а работы на объекте не завершены, дольщики вправе требовать компенсацию в размере 1/150 от ключевой ставки ЦБ от цены по договору за каждый день задержки. Может показаться, что это не много. Но, если учесть общую стоимость квартиры, то при значительной просрочке полученной суммы хватит оплатить ремонт.

Но только сдачей объекта комиссии работы на объекте не ограничиваются. Далее дому (корпусу) нужно присвоить почтовый адрес, так как в ДДУ обычно обозначается только предварительный — строительный. Потом наступает время визитов специалистов БТИ. Они перемеряют помещения и готовят техпланы и паспорта, в том числе для Росреестра. Пока все подобные работы не выполнены, передача квартир не состоится.

Если дом сдан в эксплуатацию, завершены все необходимые процедуры в БТИ, застройщик обязан уведомить об этом дольщиков. Он может рассылать СМС-сообщения, разместить объявление на сайте. Но надлежащим уведомлением будет считаться только заказное письмо, врученное каждому конкретному дольщику под роспись. В нем девелопер уведомляет, что покупатель должен прибыть для приемки квартиры. И здесь возможны два варианта:

Срок передачи обозначен в договоре. Тогда стороны обязаны действовать в соответствии с ним.
В ДДУ не указаны конкретные даты. В этом случае у дольщика есть 7 (семь) рабочих дней на то, чтобы прибыть в офис застройщика для приемки квартиры. Датой отсчета будет считаться день, когда письмо вручено покупателю.

Если у дольщика нет веских оснований, не принимать квартиру у застройщика можно не более 2 (двух) месяцев. Далее девелопер имеет право самостоятельно составить акт приема-передачи и подписать его, приложив почтовые уведомления.

Покупатель может и самостоятельно, например, на официальном сайте девелопера проверять данные о вводе объекта в эксплуатацию. Если появилась информация о том, что комиссия приняла конкретный дом, дольщик может направить застройщику письмо с уведомлением (претензию) о готовности принять квартиру.

Для него это будет своеобразной гарантией на случай судебных разбирательств и споров.

Назначение акта приема-передачи

Если обратиться к Федеральному закону № 214-ФЗ, можно увидеть, что акт приема-передачи — это документ, в котором стороны фиксируют факт выполнения обязательств по договору долевого участия. Покупатель подтверждает, что принимает квартиру, что далее уже на него ложатся риски, связанные с ее эксплуатацией.

Также, с момента подписания акта именно на собственника возлагается обязанность оплачивать ЖКУ. Ранее все расходы нес застройщик. Дополнительно в данном документе обозначаются нюансы, связанные с техническим состоянием квартиры.

Стороны вправе составить его в произвольной форме. Но есть определенные обязательные реквизиты документа:

Дата и место составления.
Данные застройщика: полное наименование, ИНН/КПП, юрадрес, банковские реквизиты.
ФИО покупателя, номер и серия паспорта, кем и когда выдан.
Реквизиты договора долевого участия.
Характеристики квартиры: адрес, этаж, площадь, наличие/отсутствие отделки и т. д.
Список претензий, кто и в какие сроки их устраняет. Если в ходе приемки покупатель не выявил ни одного недочета, это также нужно отразить в акте.
Срок действия гарантии.
Информация о том, завершены финансовые расчеты или нет.
Подписи сторон.

Как происходит непосредственно приемка квартиры у застройщика

На первом этапе покупатель приезжает в офис девелопера для сверки документов и платежей. Здесь же назначается время осмотра непосредственно квартиры. Его нужно проводить только при дневном свете, чтобы была возможность проверить все поверхности, конструкции на наличие дефектов.

При себе представитель застройщика должен иметь не только непосредственно акт приема-передачи, но и специальный лист осмотра. В нем указывают все выявленные недочеты. Если дефекты являются существенными, подписывать акт нельзя. Это может относиться к полу со значительным уклоном, стенам с завалами или дырами, отсутствию входной двери или канализации, неработающей вентиляции и т. д. Возвратиться к приему-передаче можно только после устранения всех выявленных проблем.

Если покупатель не подписал акт, ссылаясь на наличие недоделок или откровенного брака, сроки передачи квартиры значительно сдвинутся. И дольщик может на законных основаниях требовать выплаты неустойки.

Но нужно учитывать и то, что, например, неработающий доводчик на окне или двери, поцарапанное оконное стекло немного ухудшают качество жизни, но не мешают переезду в квартиру. Если покупатель откажется подписать акт, ссылаясь на подобные обстоятельства, застройщик через 2 (два) месяца визирует его сам. Соответственно, если дефекты относятся к незначительным, дольщик может принимать квартиру, но с оговорками, приложив копию листа осмотра.

Кто должен устранять недочеты

Здесь сразу нужно отметить, что в законе отсутствует разделение недочетов на существенные и несущественные. Покупатель может настаивать на том, что конкретный дефект не позволяет ему принять квартиру, а застройщик может пригласить эксперта, чтобы проверить, так это или нет. А потом уже в суде придется решать, кто будет оплачивать подобные издержки.

Собственно устранение дефектов может происходить следующим образом:

Все проблемы решает сам застройщик. Ключи от квартиры остаются у него. После ремонта представитель девелопера опять встречается с покупателем для новой проверки и подписания акта приема-передачи.
Покупатель самостоятельно находит подрядную организацию, а застройщик компенсирует ему расходы. В этом случае ключи от квартиры нельзя оставлять у девелопера даже для передачи исполнителю.

Все договоренности необходимо фиксировать в письменном виде. Они могут стать доказательством, если разрешать конфликт придется в судебном порядке.

Нельзя забывать и о том, что дефекты могут проявиться не сразу. Но для покупателя важно то, что в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ гарантийный срок на несущие конструкции составляет 5 (пять) лет, а на инженерные коммуникации — 3 (три) года. Если в течение этого времени, например, из-за усадки произойдет искривление внутренних перегородок, либо потрескаются оконные рамы, покупатель вправе обратиться к застройщику с требованием устранить дефекты.

Заключение

Если дом сдан в эксплуатацию, оформлены технические планы всего здания, отдельных этажей и квартир, застройщик может приглашать покупателей для приема-передачи квартир. Последним нужно обратить внимание на состояние пола и стен, качество входной двери и оконных блоков. Если по договору девелопер выполняет чистовой ремонт, дополнительно необходимо осмотреть обои, напольное покрытие, сантехнику, розетки и выключатели.

Все выявленные дефекты вносят в лист осмотра — обязательное приложение к акту приема-передачи. Если они существенные, например, в стенах или полу есть дыры, сквозные трещины, принимать квартиру нельзя. Мелкие недочеты покупатель может устранить самостоятельно, истребовав компенсацию со строительной компании.

Если дольщик без видимых причин не принимает квартиру у застройщика 2 (два) и более месяца, последний составляет акт в одностороннем порядке. Далее сложно будет предъявлять претензии даже при наличии явного брака.

Читайте также: