Каждая вторая, по статистике, квартира покупается с привлечением займа. Но обстоятельства в жизни и экономике могут измениться в любой момент. И тогда потребуется информация о том, как правильно продать ипотечную квартиру и можно ли это сделать.
В законе № 102-ФЗ от 16.07.1998 года (в редакции от 20.10.2022 года) такая возможность предусмотрена. Но в соответствии со ст. 37 любое отчуждение залогового имущества происходит только с разрешения залогодержателя.
Если нарушить это требование, сделку купли-продажи могут признать недействительной. Нельзя также забывать о том, что на недвижимость, купленную с использованием заемных денег, накладывается обременение. И пока от банка не поступит уведомление о его снятии, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Основания для продажи квартиры в ипотеке
Причин расстаться с ранее приобретенными квадратными метрами много. У каждого они могут быть своими. Чаще всего встречаются следующие:
- Ухудшилось материальное положение. Заемщик решает расстаться с жилплощадью, погасить долг, чтобы сохранить кредитную историю.
- Собственник переезжает в другой район, город, страну.
- Меняется семейное положение. Граждане сходятся, расходятся, становятся родителями. И в любом случае может оказаться, что еще недавно купленная студия либо больше не нужна, либо не устраивает по площади.
Через сколько лет, какое время можно выставить на торги и продать ипотечную квартиру, никак не регламентируется. Собственник все решает самостоятельно.
В ряде ситуаций недвижимость изначально покупают для перепродажи на этапе котлована. К моменту сдачи в эксплуатацию она дорожает на 40-50%. И даже при условии уплаты процентов по кредитному договору продавец объекта получает существенную прибыль.
Варианты продажи ипотечного жилья
На текущий момент времени для проведения сделок используют различные схемы. Могут отличаться и способы, и моменты передачи денег или погашения задолженности. Практически все из них предполагают участие представителей кредитующих банков.
Досрочное погашение ипотеки
Этот вариант адресован тем, кто думает, как быстро и максимально выгодно продать ипотечную квартиру. Но реализовать его можно, если оплатить останется небольшую сумму:
- Заемщик уведомляет банк о намерении закрыть договор досрочно.
- Менеджеры кредитора пересчитывают сумму.
- Заемщик вносит средства на счет.
- В назначенный день банк списывает деньги.
- Заемщику передается закладная с отметкой об отсутствии задолженности. Документ остается передать в Росреестр для снятия обременения.
После этого собственник может продавать свое имущество, не получая разрешение у банка. Основная проблема — поиск нужной суммы для закрытия договора. Если позволяет доход, можно, например, взять потребительский кредит.
Погашение договора за счет задатка от покупателя
Этот вариант — разновидность предыдущего. Но задолженность закрывают деньгами из задатка от покупателя. Для последнего подобные схемы сопряжены со значительными рисками. Продавец может расплатиться с финансистами, а потом отказаться от сделки. Для возврата средств потребуется обращение в суд, но на это требуются годы.
Юристы рекомендуют не ограничиваться распиской, а заключать полноценное предварительное соглашение купли-продажи и желательно в присутствии нотариуса.
Чтобы не думать, возможно ли в том или ином случае продать ипотечную квартиру, контроль над сделкой можно передать кредитору.
Переход права собственности проходит так:
- Продавец уведомляет кредитора.
- Менеджеры готовят договор купли-продажи с пометкой, что до полного закрытия обязательства объект остается под обременением. Продавец получает разрешение на сделку.
- Деньги за предмет покупки вносятся на аккредитивы: для банка и текущего собственника.
- Стороны подписывают договор купли-продажи. Один экземпляр вместе с разрешением на сделку передается в Росреестр.
- В Едином госреестре фиксируется переход права собственности. Но в выписке пока будет значиться наличие обременения.
- После этого средства из первого аккредитива передаются банку. Долг полностью закрывается.
- Новому собственнику передается закладная. Ее предстоит предоставить в Росреестр для снятия обременения.
Только после завершения всех перечисленных действий покупатель становится полноценным собственником недвижимости, а средства из второго аккредитива или депозитной ячейки переходят в распоряжение продавца.
Проведение сделки через посредничество нотариуса
Этот вариант выбирают покупатели, желающие получить дополнительные гарантии при покупке за наличные. Нотариус может подготовить договор и проверить предоставленные документы на юридическую чистоту. И он же открывает публичный депозитный счет с учетом положений ст. 860.11 ГК РФ.
Оформление сделки купли-продажи предполагает выполнение следующих действий:
- Уведомление банка.
- Подписание соглашения с покупателем в присутствии нотариуса.
- Внесение на счет необходимой суммы.
- Закрытие закладной и официальное снятие обременения.
- Получение выписки из ЕГРН и передача ее нотариусу. Последний самостоятельно пересылает договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Нотариусу отводится роль гаранта законности сделки. И в этом случае Росреестр обязан провести регистрационные действия в течение 3-х рабочих дней, а не 5-ти стандартных.
Оформление сделки сопряжено со значительными расходами. Придется оплачивать услуги нотариуса — не менее 3000 рублей плюс 0,1-0,4% от суммы по договору. Дополнительно нужно оплатить использование депозитного публичного счета.
Покупка за наличные с приостановкой регистрации в Росреестре
Этот вариант не предполагает обращение к нотариусу. Но риски для покупателя снижаются до минимума.
Алгоритм действий:
- Уведомление банка о закрытии договора.
- Заключение сделки с подписанием договора. В тот же день покупатель размещает деньги для оплаты на банковских счетах.
- Передача документов на регистрацию в Росреестр. Но сделку не проведут из-за наличия обременения. Сотрудники Палаты обязаны вынести постановление о приостановке процедуры.
- Вскрытие первого аккредитива и закрытие задолженности. Продавец получает закладную и передает ее в Росреестр. Только после этого процедуру перерегистрации возобновляют.
Как только покупатель получает выписку из ЕГРН, в которой он уже значится владельцем квартиры (иной недвижимости), продавец может вскрыть второй аккредитив.
Проведение сделки купли-продажи через замену стороны по кредитному договору
Кредитору в этом случае не нужно проводить оценку объекта. Но ответственные лица будут проверять кандидатуру нового заемщика на соответствие своим требованиям: по возрасту, платежеспособности. Обязательно делаются запросы в БКИ.
Алгоритм действий таков:
- Покупатель и продавец в присутствии представителя банка подписывают договор купли-продажи. Обязательное условие — пункт о том, что объект остается в залоге. Приобретатель дополнительно визирует кредитный договор.
- Документы, в том числе в электронном формате, передаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. В выписке после завершения процедуры так и будет значиться пометка о наличии обременения в пользу того же банка.
- Далее уже за счет нового кредита закрывается имеющаяся задолженность. Остаток средств выплачивается продавцу.
Проведение сделки с использованием кредита от стороннего банка. Росреестр приостанавливает сделку
По сути этот пункт объединяет два предыдущих. Оплата производится за счет заемных средств, но их предоставляет сторонний банк. Суть сделки остается неизменной. Документы передаются в Росреестр на регистрацию, но сделку проводят только после погашения задолженности и снятия обременения. После регистрации права собственности оформляется закладная уже в пользу нового кредитора.
Указанный выше вариант предполагает открытие двух аккредитивов. Но все чаще оплату проводят с применением только одного. Схема не меняется, но «новый» банк-кредитор, как только подписаны договоры купли-продажи и кредитный, перечисляет сумму задолженности «старой» финансовой организации. А вот деньги для продавца вносят на аккредитив. Он получит их только после перерегистрации права собственности.
Продавец после подписания договора купли-продажи и закрытия его задолженности может отказаться от сделки. Чтобы это не произошло, продавец на время переоформления залога становится поручителем по кредитному договору.
Продажа с рефинансированием кредита в банке покупателя
Эта схема достаточно сложна в реализации. Именно поэтому ее используют нечасто. Ее суть:
- Продавец обращается в сторонний банк и запрашивает средства на перекредитование своих обязательств.
- Первоначальный банк закрывает долг и передает заемщику закладную, на основании которой Росреестр снимает залог.
- Стороны подписывают договор купли-продажи. Одновременно покупатель оформляет собственный кредитный договор. Но средства зачисляются на аккредитив. Сюда же вносятся собственные средства покупателя в счет первоначального взноса.
- Росреестр регистрирует переход права собственности и одновременно фиксирует наличие обременения в пользу нового кредитора.
Только после этого продавец может получить средства с аккредитива. Далее ему остается погасить задолженность перед рефинансирующим банком.
Но тем, кто думает, можно ли продать, в том числе по переуступке, ипотечную квартиру, купленную в ипотеку, по данной схеме, нужно учесть один момент. Финансовая организация будет проверять платежеспособность и продавца, и покупателя. И то, что первому средства нужны всего на несколько дней, не имеет значения. Процедура остается общей для всех.
Сторонам по сделке придется страховать свою жизнь и здоровье. А это — дополнительные расходы. К тому же у каждого банка свои требования к качеству покупаемых объектов недвижимости.
Продажей залоговой квартиры занимается банк
В некоторых финансовых организациях уже работают специальные отделы. Их сотрудники занимаются поиском покупателей на залоговое имущество, подготовкой документов и переоформлением сделок. И это относится не только к тем квартирам, что перешли в собственность банка по решению суда из-за того, что собственник не соблюдал условия договора.
Продавцу этот вариант продажи может быть невыгодным. Формально ему не приходится заниматься решением бюрократических вопросов. Но нельзя забывать, что банк заинтересован только в возврате собственных средств. Может оказаться, что вырученных от продажи денег хватает только на закрытие кредита. Средства на покупку нового жилья придется искать дополнительно.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Продать жилье, купленное с использованием заемных денег, и так бывает непросто. Ситуация еще больше усложняется, если для погашения задолженности перед банком или в качестве первоначального капитала использованы средства семейного сертификата.
Чтобы в данном случае избежать претензий со стороны ПФР, прокуратуры и суда, необходимо учитывать следующие моменты:
- Собственник в обязательном порядке выделяет детям доли в квартире. Сделать это нужно сразу при покупке жилья. В противном случае Пенсионный фонд не даст разрешение на использование капитала. Но банки неохотно кредитуют сделки, участниками которых являются дети.
- Для разрешения данной дилеммы в Федеральном законе № 256-ФЗ предусмотрено дополнительное правило. Перед обращением в ПФР родители обязаны посетить нотариуса и подписать в его присутствии обязательство о выделении долей. Реализовать его на практике предстоит в течение 6-ти месяцев с даты снятия обременения. Родители опять посещают нотариуса и ставят подписи под договором дарения. Дети становятся владельцами некоторого количества квадратных метров в квартире.
- Продать недвижимость, если ее совладельцами являются несовершеннолетние, можно только при наличии разрешения от органов опеки. А этот документ выдадут при условии, что детям предоставят жилье не хуже того, в котором они живут на данный момент времени. Продать ипотечную квартиру и купить другую нужно одновременно, что не всегда возможно по финансовым причинам.
- Если не выделить детям доли, ПФР и прокуратура могут опротестовать сделку купли-продажи. Родителей могут привлечь не только к административной, но и к уголовной ответственности.
В законе «О материнском капитале» предусмотрена альтернатива для тех, кто не может при продаже квартиры выполнить перечисленные выше условия. С разрешения органов опеки родители заказывают оценку детских долей. Далее на имя каждого ребенка предстоит открыть именной счет в банке и внести на него стоимость продаваемых квадратных метров. Но разрешение на реализацию этого плана нужно запрашивать в органах опеки.
Чтобы продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала, нужно придерживаться следующей пошаговой инструкции:
- Уведомление банка.
- Закрытие задолженности перед кредитором.
- Снятие обременения с залогового имущества.
- Выделение долей детям с регистрацией сделки в Росреестре.
- Подписание договора с покупателем. Так как среди совладельцев есть несовершеннолетние, сделку заключают в присутствии нотариуса.
- Регистрация перехода права собственности.
- Передача денег продавцу.
Можно ли продать долю в ипотечной квартире
Муж и жена могут оформить квартиру в долевую собственность. И, например, после развода каждый из них имеет право выставить свою долю на продажу.
Для этого выбирают один из следующих способов:
- досрочная выплата задолженности;
- разделение оплаты;
- переуступка права и обязательств владельцу второй доли.
Второй вариант предполагает, что банк делит кредитный договор на 2 части. И далее каждый из совладельцев вправе продавать свою часть квартиры. При выборе третьего способа собственником объекта и плательщиком остается один из супругов.
Заключение
Квартира, купленная с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка до момента закрытия задолженности. Но это не означает, что ее нельзя продать. Закон разрешает собственнику совершать любые сделки со своим имуществом, но с ведома кредитора и при наличии его разрешения.
В самом простом случае продавец предварительно расплачивается с банком и получает справку об отсутствии задолженности. Но этот способ хорош, если заемщик имеет свободные средства.
В большинстве случаев погашение кредита происходит за счет средств покупателя. Деньги, в том числе заемные, вносятся на аккредитивы или закладываются в депозитные ячейки. Средства с одного счета предназначены для закрытия задолженности перед банком, со второго — адресованы продавцу.
Еще один способ продажи — замена заемщика по кредитному договору. Банк переводит обязательство на покупателя. Но это возможно, если новый заемщик соответствует требованиям финансовой организации в части платежеспособности, возраста, наличия стабильного дохода и т. д.
Продать ипотечную квартиру без уплаты подоходного налога можно не раньше, чем через 5 лет после покупки. Если не выдержать этот срок, продавец обязан будет уплатить НДФЛ в размере 13% с разницы между суммами приобретения и реализации.
Читайте также:
- Временная регистрация - документы, порядок оформления, риски для собственника
- Основания прекращения права собственности по воле собственника
- Покупка квартиры с торгов - риски для покупателя
