Продавать квартиру сейчас или подождать

2020 и 2021 годы в экономике России были самыми неоднозначными. С одной стороны, из-за пандемии коронавируса закрылись многие предприятия, а граждане лишились дохода. Но одновременно президент объявил о запуске новой льготной программы ипотечного кредитования. Ответом стал резкий рост продаж недвижимости и соответственно цен на новостройки. Но рядовые граждане так и не знают, стоит ли сейчас, в 2022 году, продавать, покупать квартиру или подождать. Нет понимания, будут расти цены далее или останутся на прежнем уровне.

Ситуация на рынке в последние годы

В России рынок недвижимости практически всегда первым реагирует на изменения в экономике. И даже несмотря на постоянные программы поддержки со стороны правительства в течение нескольких лет он находился в стагнации. Девелоперам приходилось идти на различные уловки, предлагать скидки и бонусы для привлечения клиентов.

Но из кризиса, последовавшего за пандемией коронавируса, строительная отрасль вышла практически первой. И это в ситуации, когда подрядчики лишились дешевой рабочей силы из Средней Азии. Сказался покупательский бум после запуска программы льготного кредитования. На первом этапе — еще летом 2020 года — россияне раскупили наиболее выгодные объекты. К концу 2020 года и весне 2021 года с экспозиции убрали даже квартиры, в жилых комплексах не с самыми лучшими характеристиками: удаленных от городской черты, без собственной социальной инфраструктуры и т. д.

Тем, кто решает, можно ли продавать сейчас квартиру или подождать, нужно учесть мнение экспертов. Они полагают, что снижение процентной ставки по ипотечным кредитам привело к двум взаимоисключающим результатам:

граждане заключили сделок на рекордные суммы в сравнении с предшествующими годами. Средства, выделенные правительством на субсидирование банковской процентной ставки на первом этапе, были выбраны еще до конца лета 2020 года. Хотя программа должна была действовать до 01.11.2020 года;
цены на новостройки выросли на 30-40% в сравнении с допандемийным уровнем. Если в начале 2020 года квадратный метр в Москве можно было в среднем купить за 205,3 тыс. рублей, то к осени 2021 года покупателю приходилось платить уже 284 тыс. рублей.

В результате весь эффект от снижения процентных ставок был полностью нивелирован ростом цен сначала на новостройки, а потом и на квартиры на вторичном рынке. Но во втором случае подорожание было не столь ощутимым. Основная причина такого положения в том, что программы льготного кредитования распространяются только на объекты первичного рынка. Но значительная часть покупателей изначально ориентируется на «вторичку». Многие не хотят заниматься капитальным ремонтом и предпочитают получить квартиру уже с залитой стяжкой и оштукатуренными стенами.

По итогам двух пандемийных лет оказалось, что подорожала не только недвижимость. Застройщики, чтобы реализовать свои проекты, увеличили закупки стройматериалов. Как следствие, подорожало все: от кирпича и бетонного раствора до фанеры и арматуры. В результате строительная отрасль оказалась в плюсе, но следом цену на свою продукцию вынуждены были поднимать предприятия из иных сфер деятельности.

Результат — годовой рост инфляции превысил 4%, изначально обозначенных в бюджете.

Ключевая ставка ЦБ и цены на недвижимость

В 2020 и 2021 годах цены на первичку росли в первую очередь именно из-за введения множества льготных программ кредитования. Помимо ипотеки по ставке 6,5% россияне могли купить недвижимость на Дальнем Востоке, взяв кредит под 2% годовых. А учителя и врачи, работающие в сельской местности, могли стать владельцем дома или квартиры, используя льготное кредитование под 2-3% годовых.

Но банки и самостоятельно снижали ставки по собственным ипотечным программам. Это стало возможным благодаря ключевой ставке Центробанка. В 2020-21 годах она последовательно сначала снижалась с 6 до 4,5%, но потом поднялась до 6,5%.

Ситуация резко изменилась в 2022 году. 14.02.2022 года ключевую ставку подняли до 9%, а с 28.02.2022 года Центробанк давал банкам кредиты уже под 20% годовых. К июлю 2022 года КС снизили до 8% годовых.

Тем, кто думает, стоит ли сейчас, в июле 2022 года, продавать квартиру, нужно учитывать, что банки вынуждены корректировать свои программы ипотечного кредитования. Минимальную процентную ставку подняли до 10% годовых. Льготные программы (семейная, дальневосточная, военная ипотеки) остались, но как полагают эксперты, они уже не смогут сильно влиять на рынок. Все, кто хотел купить квартиру по сниженной ставке, уже сделали это. К тому же все действующие программы рассчитаны на узкие категории потенциальных заемщиков. А все остальные получили только повышение цен на квадратные метры.

Прогнозы по ценам на 2022 год от официальных лиц

В 2022 году давать прогнозы по ценам на недвижимость не спешат даже профессионалы. Но отдельные комментарии все же звучат. Та, например, В. В. Путин отметил, что квадратный метр стоит намного дороже, чем могут заплатить россияне. Подобные заявления последовали и из Минэкономразвития. И практически сразу последовал вывод о том, что причина перегрева рынка заключается именно в существовании множества льготных ипотечных программ.

Позднее члены правительства добавили, что цены на недвижимость растут по следующим причинам:

существенно подорожали стройматериалы. Но в данном вопросе специалисты так и не пришли к единому выводу, что же первично — повышение спроса на комплектующие или собственно жадность их производителей;
на рынке сформировался ажиотажный спрос на недвижимость. Граждане спешили купить новостройку на льготных условиях;
застройщики и подрядчики лишились доступа к дешевой рабочей силе, что сильно повлияло на себестоимость объектов, уже находящихся на этапе строительства.

Официальные прогнозы по стоимости недвижимости на 2022 год представители властных структур давать не стали. Но прозвучали мнения о том, что рост цен удержится в рамках общей инфляции. Об этом нужно помнить тем, думает о том, выгодно ли сейчас продавать квартиру или подождать.

Основная причина — переход от ажиотажного спроса к стандартному. На процесс ценообразования может повлиять и изменение методики сметной стоимости строительства в соответствии с ФГИС ЦС и обновленной базы Государственных элементных сметных норм на строительные работы.

Предполагается, что за счет этого из цены квадратного метра уйдет коррупционная составляющая. Жилплощадь станет дешевле, больше граждан получит возможность обзавестись собственной квартирой. Но некоторые эксперты говорят, что многое зависит от того, как нововведения примут на местах и будут использовать на практике.

Прогнозы по ценам на квартиры от риэлторов

Эксперты в вопросах недвижимости не столь оптимистичны в своих предположениях относительно стоимости квадратного метра. Многие напоминают о том, что за предшествующие два года цена выросла на 30-40% в зависимости от региона. И нет никаких оснований предполагать, что в дальнейшем она будет расти меньшими темпами.

Но есть и несколько сдерживающих факторов, например:

государственные программы, запущенные в 2020-2021 годах, практически исчерпали свои ресурсы;
банки вынуждено ужесточают финансово политику, сокращают объемы кредитования. Если два года назад они одобряли в среднем 6 заявок из 10, то в 2022 году по 8-9 анкетам из 10 следовали отказы.

В то же время эксперты полагают, что из-за удорожания стройматериалов и рабочей силы надеяться на снижение стоимости квадратного метра не приходится. Тем более, что спрос все также превышает предложение. Это важно для тех, кто не знает, есть ли смысл продавать квартиру сейчас.

Некоторые главы риэлторских компаний считают, что переломить ситуацию может только массовый вывод на рынок «инвестиционных» квартир. Но и в этом случае снижение стоимости будет только кратковременным и не более чем на 5-10%. Звучит мнение и о том, что цены на городскую недвижимость остановятся, а на загородную продолжат расти в среднем на 10-20%.

Купить или ждать

В 2020-21 годах рынок недвижимости был существенно перегрет из-за введения государственных программ субсидирования процентных ставок. Но на основании исследований экспертов можно сделать следующие выводы:

ждать снижения цен ни в 2022, ни в последующих годах не стоит;
государство не будет вводить новые программы льготного ипотечного кредитования;
банки на первых этапах будут меньше выдавать кредитов, на покупку квартир. Но девелоперы, недовольные снижением спроса на недвижимость, начнут предлагать потенциальным покупателям скидки, позволяющие нивелировать рост процентных ставок по кредитам.

Специалисты рекомендуют при необходимости не откладывать покупку квартиры на будущее. Рассчитывать на более выгодные условия не приходится. Но сильного роста цен на недвижимость можно не опасаться. Он останется в пределах 10-15% в год.

Реально ли сейчас продать квартиру на вторичке или подождать до зимы 2023 года

Выше речь в основном шла о новостройках. Но в экспозиции постоянно находятся и «вторичные» квартиры, выставленные на продажу частными или юридическими лицами. И продавцы естественно хотят получить за свое имущество максимально возможную сумму.

Здесь сразу нужно отметить один момент, важный для тех, кто решает, можно ли сейчас продать квартиру или долю в ней. Цены на вторичном рынке растут не столь быстро, как на первичном. Одна из возможных причин заключается в том, что банки менее охотно кредитуют покупки квартир «с рук». В то же время продавцы «вторички» не склонны давать покупателям значительные скидки и бонусы. Максимум, на что могут рассчитывать потенциальные собственники — 50-100 тысяч рублей.

Максимальный рост цен на «вторичку» зафиксирован весной 2020 года, когда многие россияне вынуждено вернулись в страну из-за пандемии. И граждане в основном обращали внимание именно на квартиры с отделкой, так как срочно нужно было куда-то вселиться. Но к 2022 году вторичный рынок стабилизировался и уже не показывает такого роста.

Тем, кто решает, надо ли сейчас продавать квартиру или ждать повышения цен, эксперты рекомендуют учитывать следующие моменты:

платежеспособная часть населения закредитована вперед на многие годы, так как не менее 40% потенциальных покупателей воспользовалось льготными программами в прошлые годы. А из-за ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ банки существенно подняли ставки по ипотечным кредитам;
в начале 2022 года правительство ввело мораторий на банкротство, в том числе для физических лиц. Но после его окончания специалисты ожидают лавинообразного увеличения количества исков от банков к должникам. Приблизительно через 6-12 месяцев на рынок поступят тысячи квартир, составляющих конкурсную массу. На практике это может привести даже к кратковременному снижению цен;
спросом в основном пользуются малогабаритные квартиры с 1-2 комнатами. И именно в этом сегменте цены на квадратные метры будут расти. В сегменте крупногабаритной недвижимости в 2022 году наблюдается даже небольшой спад. Быстро сейчас продать такую квартиру можно только со скидкой.

Если просуммировать все написанное ранее, эксперты рекомендуют продавать сейчас квартиры только в следующих ситуациях:

срочно нужны деньги, например, на лечение, оплату обучения и т. д.;
есть возможность быстро вложить средства в другой проект. В противном случае велика вероятность того, что инфляция «съест» эти деньги за очень короткое время.

Заключение

В 2020-2021 годах жилая недвижимость очень выросла в цене. Этому способствовали многочисленные льготные программы кредитования, объявленные государством. На следующем этапе застройщики были вынуждены поднимать стоимость квадратного метра из-за удорожания строительных материалов. В результате за два года прирост в цене составил 30-40%.

В 2022 году ситуация несколько изменилась. Недвижимость все еще дорожает, но уже не такими темпами. Эксперты говорят о том, что рост в течение года не превысит 10-15%. Это нужно учитывать тем, кто решает нужно ли сейчас, в 2022 году, продавать квартиру. И выставлять объект на рынок стоит только в том случае, если срочно нужны деньги, например, для вложения в новый и прибыльный проект.

Тем же кто хочет купить жилье, важно помнить, что в ближайшие годы ждать выгодных условий не стоит. Прирост продолжится, и он будет выше официальной инфляции в 2-3 раза.

Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать - мнения экспертов