10 апреля 2023
396
0 коммент.
время чтения: 9 мин.

Объект незавершенного строительства - способы оформить, продать или снять с учета

Содержание
  • Что такое объект незавершенного строительства
  • Что относится к ним
  • Условия признания 
  • Порядок строительства
  • Как оформить объект незавершенного строительства
  • Как снять с учета такой объект
  • Как достроить
  • Можно ли продать объект незавершенного строительства
  • Снос объекта незавершенного строительства
  • Заключение
Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год

Многие задаются вопросом: являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости? В этой статье мы разберемся в особенностях такого вида имущества и различных аспектах правового регулирования, связанных с ними.

Что такое объект незавершенного строительства

Это недостроенное здание или сооружение, находящееся на любой стадии строительного процесса. На практике возникают споры: каков их статус, и насколько они могут быть признаны. 

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает у собственника земельного участка, на котором ведутся строительные работы. В соответствии с законодательством, право собственности может быть зарегистрировано в реестре недвижимости.

В большинстве случаев, незавершенное строительство считается объектом недвижимости, хотя и с некоторыми особенностями.

Основным критерием признания является степень его привязки к земле. Если недостроенное здание или сооружение тесно связаны с земельным участком и его перемещение невозможно без причинения существенного вреда или полного уничтожения, то скорее всего, он будет признан объектом недвижимости. 

Что относится к ним

Определить, что именно относится к таким объектам, можно, выявив признаки незавершенного строительства:

  • Если здание или сооружение не достроено до конца и не соответствует установленным требованиям или строительным нормам. Степень готовности разная, начиная от фундамента и заканчивая отделкой и инженерными системами.
  • Наличие недостающей или неполной документации по строительству. Это включает неполученные разрешения, несогласованные проекты или отсутствие заключений экспертиз.
  • Если здание или сооружение не могут быть использованы по своему назначению из-за незавершенных строительных работ.
  • Значительное превышение установленных сроков строительства. Особенно если оно фактически приостановлено на длительное время.

К ним относятся: здания, сооружения или другая недвижимость, которая находится на различных стадиях строительного процесса и не была завершены в соответствии с проектной документацией и строительными нормами.

Вот некоторые примеры:

  • Жилые дома, многоквартирные здания, частные коттеджи, находящиеся на разных стадиях строительства.
  • Промышленные объекты, такие как заводы, склады и производственные помещения, которые еще не были достроены или оборудованы.
  • Торговые и офисные центры, находящиеся в процессе постройки или реконструкции.
  • Инфраструктурные объекты, такие как дороги, мосты, туннели и т.д., находящиеся в процессе постройки.
  • Сооружения социально-культурного и спортивного назначения, такие как школы, больницы, стадионы, музеи и т.д., которые не были полностью построены или реконструированы.

Определение варьируется в зависимости от законодательства и юрисдикции, поэтому всегда рекомендуется проконсультироваться с юридическими специалистами по недвижимости и строительству.

Условия признания 

Для того чтобы объект был признан недвижимостью, необходимо учесть определенные условия, которые могут быть применимы в большинстве случаев:

  • Здание должно быть тесно связано с земельным участком, на котором оно находится. Если его нельзя переместить без вреда или полного уничтожения, то он будет считаться недвижимым имуществом.
  • Степень готовности объекта незавершенного строительства является ключевым фактором, определяющим его статус. Если он достаточно завершен, чтобы быть использован по назначению или его структура имеет стабильность и прочность, его признают недвижимым имуществом.
  • Должен быть зарегистрирован в Росреестре. Наличие правоустанавливающих документов, таких как разрешение на постройку и согласованный проект, является важным условием признания.
  • Право собственности должно быть законно установлено и зарегистрировано. Владелец сооружения должен иметь доказательства своего права собственности, такие как свидетельство о регистрации права или договор купли-продажи.

Порядок строительства

Важно понимать, как правильно достроить объект незавершенного строительства и осуществить его ввод в эксплуатацию. Основные этапы этого процесса:

  1. Проведение экспертизы. Оценка текущего состояния здания или сооружения, включая степень готовности, качество выполненных работ, соответствие проекту и строительным нормам.
  2. Обновление проектной документации. Если необходимо, следует обновить или доработать ее, учитывая изменения, которые могли возникнуть в процессе строительства.
  3. Получение разрешений. Для продолжения работ потребуется получить все необходимые разрешения и согласования от соответствующих государственных органов и контролирующих инстанций.
  4. Планирование и организация. Заключение договоров с подрядчиками, поставщиками материалов и оборудования, а также разработка графика выполнения работ.
  5. Проведение строительства. Выполнение всех необходимых строительных и отделочных работ, установка инженерных систем и оборудования, а также контроль качества выполненного.
  6. Комплексная проверка. После завершения следует провести ее для соответствия здания проектной документации, строительным нормам и требованиям безопасности.
  7. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Подача документов в государственные органы для получения разрешения на эксплуатацию здания или сооружения, а также регистрация прав собственности на них.

Следуя этим этапам, можно успешно завершить работы, ранее приостановленные, и ввести здание в эксплуатацию с соблюдением всех требований законодательства и строительных норм.

Как оформить объект незавершенного строительства

Оформление включает несколько этапов и отличается в зависимости от законодательства страны. В общих чертах процесс описывается следующим образом:

  • Оценка объекта незавершенного строительства. На этом этапе проводится оценивание с целью определения его стоимости и основных характеристик. Обычно оценку проводит лицензированный оценщик, который составляет акт оценки.
  • Сбор документов. Соберите все необходимые бумаги, подтверждающие ваше право на владение. К таким относятся: договоры купли-продажи, договоры подряда, разрешения на строительство и прочие сопутствующие.
  • Подача документов в регистрационный орган. Подайте в орган, ответственный за регистрацию прав на недвижимость (например, Росреестр). Вам потребуется заполнить заявление и предоставить все необходимые документы. В некоторых странах на этом этапе также потребуется оплата государственной пошлины.
  • Регистрация объекта незавершенного строительства. После проверки предоставленных документов регистрационный орган вносит объект незавершенного строительства в реестр и выдает вам свидетельство о собственности.
  • Постановка объекта на кадастровый учет. После вам потребуется поставить его на кадастровый учет. Это делается в соответствующем государственном органе, который занимается учетом недвижимости.

Как снять с учета такой объект

Снятие с учета требуется в различных ситуациях, таких как передача объекта другому собственнику, завершение строительства или даже снос заброшенного здания. 

Первым этапом является подготовка документов. К таким могут относиться:

  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Акт приемки-передачи (если был передан другому собственнику).
  • Акт о завершении строительства и соответствие недвижимости требованиям законодательства.
  • Решение о списании объекта незавершенного строительства (если применимо), подтверждающее, что он признан непригодным для использования и подлежит сносу.
  • Технический паспорт (если имеется).
  • Кадастровый план участка с отметками о местоположении.
  • Заявление о снятии здания с учета, поданное в кадастровый орган.
  • Подтверждение уплату государственной пошлины (если таковая предусмотрена законодательством).

После подачи заявления кадастровый орган проведет проверку предоставленных документов и определит, является ли сооружение пригодным для снятия с учета. В случае списания, его снимают с кадастрового учета, а земельный участок, на котором он располагался, становится доступным для новых проектов.

Как достроить

Для того чтобы успешно достроить объект незавершенного строительства, следует придерживаться следующих шагов:

  1. Проведите тщательный осмотр и оцените его степень готовности. Возможно, потребуется проведение технической экспертизы с привлечением специалистов.
  2. Изучите документацию. Проверьте наличие всех необходимых документов, включая разрешение на строительство, согласования и экспертизы. Если сроки разрешений истекли, обратитесь в соответствующие органы для продления.
  3. Определите, какие работы нужно выполнить, и составьте план их проведения. При необходимости, обратитесь к профессионалам для разработки нового проекта или корректировки существующего.
  4. Рассчитайте стоимость оставшихся строительных работ, учтите возможные дополнительные расходы на экспертизу, обследования и оформление бумаг.
  5. Выберите строительную компанию или бригаду с хорошими отзывами и опытом работы с аналогичными постройками. Заключите договор о выполнении строительных работ, в котором пропишите сроки, стоимость и порядок оплаты.
  6. Регулярно посещайте стройплощадку и контролируйте выполнение работ, проверяйте качество используемых материалов и соблюдение технологических норм. При необходимости, привлеките экспертов для независимого контроля.
  7. После завершения всех работ проведите приемку и оформите акт приемки-передачи. Затем подайте заявление на ввод объекта в эксплуатацию в соответствующие органы. В случае успешной проверки и соблюдения всех требований, вам будет выдано разрешение на эксплуатацию.

Можно ли продать объект незавершенного строительства

Продажа вполне возможна, однако важно знать, как правильно оформить сделку и какие особенности возникают при реализации. 

Продавец должен собрать все документы, подтверждающие его право на собственность, а также разрешение на строительство, проектную документацию.  Далее рекомендуем провести независимую оценку, чтобы определить рыночную стоимость и установить адекватную цену для сделки. Потом продавец начинает искать потенциального покупателя.

Стороны имеют возможность заключить предварительный договор, в котором будут указаны условия сделки, сроки и обязательства сторон. Продавец должен убедиться, что покупатель имеет достаточные финансовые средства для покупки и возможность его достроить.

Стороны подписывают договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, в котором указывают все условия сделки, права и обязанности сторон:

  1. Данные сторон: продавца и покупателя.
  2. Местоположение и характеристики объекта.
  3. Степень готовности на момент совершения сделки.
  4. Цена и условия оплаты.
  5. Права и обязанности сторон, включая обязательство покупателя завершить строительство.
  6. Сроки передачи сооружения и порядок его приемки.
  7. Ответственность сторон за неисполнение обязательств.

После подписания, покупатель оплачивает сумму, указанную в договоре. После подписания договора и оплаты, стороны обращаются в регистрационную службу для оформления перехода права собственности. Обычно для этого необходимо предоставить договор, документы на объект и подтверждение оплаты.

Соблюдая все эти этапы и условия, можно успешно оформить сделку по продаже.

Рассмотрим определенные особенности и сложности, которые могут возникнуть:

  • Оценка стоимости сложная задача из-за отсутствия четких критериев и непредсказуемости затрат на завершение строительных работ.
  • Объекты незавершенного строительства могут быть менее привлекательными для покупателей из-за необходимости вложения средств в завершение постройки и рисков, связанных с этим процессом.
  • Могут возникнуть сложности с подтверждением права собственности, а также вопросы, связанные с разрешениями на строительство и соблюдением строительных норм и правил.
  • Продавец может столкнуться с необходимостью возмещения долгов, возникших в процессе постройки, или обязательств перед подрядчиками и поставщиками.
  • Проверка покупателя затягивает процесс продажи.
  • В некоторых случаях потребуется согласования с местными органами или другими заинтересованными сторонами.
  • Если объект признается аварийным или опасным для окружающей среды, возможно потребуется снос и утилизация строительных материалов, что вызовет дополнительные затраты и сложности.

Для успешной реализации, продавец должен быть готов к решению возникающих сложностей и обратиться за помощью к профессионалам в области недвижимости, юристам и оценщикам.

Снос объекта незавершенного строительства

Сначала проводится оценка состояния специалистами, чтобы определить степень его опасности и необходимость сноса. После оценки, владелец или ответственное лицо должны получить соответствующие разрешения на снос у местных органов. Это включает подачу документации, такой как проект сноса, и согласование с различными организациями.

Затем проводятся подготовительные работы, такие как демонтаж внутренних сооружений, удаление опасных материалов, обеспечение безопасности территории и размещение специального оборудования. В зависимости от характеристик объекта и его расположения может быть выбран определенный метод сноса, такой как:

  • Механический. 
  • Взрывной снос. 
  • Демонтаж с использованием ручного инструмента. 
  • Комбинация различных методов.

Специалисты проводят непосредственно процесс сноса согласно выбранному способу, следуя всем требованиям безопасности и соблюдая экологические нормы. После сноса, все строительные отходы и материалы должны быть правильно утилизированы или переработаны. Наконец, после сноса и утилизации строительных отходов потребуется восстановление территории, включая ландшафтные работы, посадку растений и создание благоустройства.

Заключение

Регистрация и признание права собственности на объект незавершенного строительства являются важными аспектами для обеспечения защиты прав собственников. Это позволит им избегать возможных споров и проблем в будущем.

Кроме того, правильная оценка и постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства играют важную роль в определении стоимости и его последующей реализации на рынке недвижимости. Ответственный подход к оценке и учету таких сооружений обеспечивает прозрачность сделок и упрощает процесс достройки или сноса.

В целом, работа сложная и трудоемкая, но при правильном подходе и соблюдении законодательных требований, владельцы и инвесторы успешно решают возникающие проблемы и превращают такие объекты в полноценную недвижимость.

Читайте также:


Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости
Реестр недвижимости зафиксировал более 35% проблемных сделок с недвижимостью за 2023 год
10 апреля 2023
396
#Кадастровый учет
Комментарии:
Марина Лакомова, Kartagov.net
Автор статьи
Марина Лакомова
специалист по недвижимости
Кликните на карту для начала работы
Информация из публичной кадастровой карты носит информационный характер
Kartagov (с) 2019-2024. Все права защищены.