Рыночная и кадастровая стоимость

За прошедшие годы многие так и не поняли, чем отличается кадастровая стоимость земельного участка (квартиры, иного объекта недвижимости) от рыночной. А ведь это — понятия, имеющие и сходство, и различия. Для их расчета используют практически одинаковые методики. Но определяют их с разной целью.

Что такое кадастровая и рыночная стоимости квартиры

Под кадастровой стоимостью квартиры понимают некоторую усредненную сумму, полученную в ходе оценки недвижимости кадастровыми инженерами. Если объект относится к типовым, осмотр каждого в большинстве случаев не производится. Это относится, например, к квартирам в многоэтажном доме. Инженер проверяет состояние нескольких, для остальных стоимость рассчитывается по аналогии. Другой вариант — только что выделенные участки, на которых еще ничего не построено. С большой долей вероятности кадастровая стоимость у этих объектов будет одинаковой.

Индивидуальный расчет возможен для зданий, выстроенных по нестандартным проектам. В этом случае инженер обязан проверить каждый объект для выставления максимально обоснованной оценки.

Рыночная стоимость — это та цена, по которой собственник с большой долей вероятности может продать свое имущество. Ее никто официально не рассчитывает. Владелец самостоятельно или с помощью риэлтора (иного посредника) выставляет ценник и демонстрирует его покупателям.

От чего зависят кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Инженер (сотрудник специализированной компании) при определении данных для Росреестра обязан учесть:

площадь здания, сооружения, земельного участка и их предназначение;
материал несущих конструкций, фундамента, перекрытий, кровли;
год постройки здания, фактического ввода в эксплуатацию;
фактический износ стен, основания;
инфляционную составляющую и т. д.

Последний пункт заслуживает отдельного внимания. В эксплуатации находятся здания, возведенные 50-100 лет назад и более. И соответственно, со временем стоимость материалов, из которых они построены, неоднократно менялась. Поэтому корректируется и кадастровая стоимость.

Рассчитывают ее раз в 5 (пять) лет. Для городов федерального подчинения этот срок установлен на уровне 3 (три) года. Досрочный пересчет возможен при наличии веских оснований. Например, владелец квартиры полагает, что данные в ЕГРН многократно превышают ее реальную цену.

Определить рыночную стоимость сложнее. Нужно учесть факторы, и указанные ранее, и те, что перечислены ниже:

Планировка квартиры или частного дома. При одинаковой площади один может быть комфортным для проживания, а во втором покупатель получит коридоры километровой длины и крошечные комнаты, в которых даже кровать не помещается.
Техническое состояние не только собственно конструктива, но и инженерных сетей: водопровода, канализации, электрики, слаботочных сетей, отопления, в том числе наличие «теплых полов» и системы «умный дом».
Площадь комнат, кухни, санузлов (и их количество).
Качество ремонта и использованных черновых и отделочных материалов;
Состояние подъезда и прилегающей территории. Непосредственно в квартире можно провести евроремонт. Но, если двор вообще не благоустроен, рядом с домом лежит мусор из перевернутых баков, собственнику придется снижать стоимость при продаже.
Наличие в шаговой доступности необходимой инфраструктуры: транспорта, магазинов, школ и детских садов, медицинских организаций и т. д.
Ситуацию на рынке, наличие в продаже объектов с такими же или сходными характеристиками.

Поэтому разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартир, иной недвижимости есть и значительная, хотя по закону они приравниваются. Первая более вариативна. Собственник может даже заложить в нее свою ожидаемую прибыль от сделки, если он изначально приобретал объект для последующей перепродажи. Так, например, поступают лица, покупающие квартиры на этапе котлована.

В каких ситуациях нужны данные о кадастровой стоимости

Данные из ЕГРН используют в следующих ситуациях:

ФНС нужно рассчитать ежегодный налог на недвижимость, уплачиваемый физлицами.
Продавцу нужно уплатить НДФЛ после продажи объекта. Обязанность по перечислению в бюджет налога может возникнуть у лица, получившего некий объект в дар. Муниципалитеты на основании именно кадастровой стоимости определяют арендные ставки при передаче зданий и земельных участков в пользование физическим и юридическим лицам.
При определении пошлины, уплачиваемой наследниками.
При передаче объекта в залог при оформлении ипотечного кредита.
При разделе квартиры через суд решение будет выноситься по кадастровой, а не рыночной стоимости.

Стоит еще раз вернуться к расчету НДФЛ при заключении договора купли-продажи. Если в соглашении с покупателем значится сумма, превышающая или равная 70% от актуальной кадастровой стоимости, налог будет рассчитан именно с нее.

Если же собственник пытается сэкономить, заведомо занижает договорную цену объекта, налоговики рассчитают налог по формуле: кадастровая стоимость х 0,7.

Для чего нужна рыночная стоимость

Рыночная стоимость интересует в первую очередь собственника объекта, желающего его продать, если не с выгодой, то с минимальными потерями, если сделку нужно провести срочно.

Помимо этого рыночную стоимость квартир или иного залога проверяют кредиторы. Им нужны достоверные данные, за какую сумму конкретный объект можно продать, если должник не будет исполнять свои обязательства по договору. Оценку в этом случае должен проводить профессиональный оценщик, работающий на основании лицензии и разрешения СРО.

Почему и когда кадастровая стоимость земельного участка или квартиры выше рыночной

Собственники недвижимости в подавляющем большинстве о данных из Росреестра вспоминают, когда приходит время платить налоги. И тут выясняется, что кадастровая стоимость намного превышает рыночную. Основные причины для этого:

Дом морально и физически устарел. Инженерные сети изношены и требуют замены. А кадастровая оценка проводилась давно, и эти обстоятельства еще не зафиксированы официально.
При проведении оценки кадастровый инженер не учел все особенности конкретного земельного участка. Например, часть территории заболочена, а она значится, как пригодная для ведения сельского хозяйства. В этом случае процентное соотношение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земли может быть значительным.
Дом выстроен по индивидуальному проекту, в квартирах предусмотрено все, что необходимо для жизни, включая зимние сады, открытые и закрытые веранды, бассейны и т. д. Но под строительство выбран район без развитой инфраструктуры и дорог с твердым покрытием.
Дом находится в престижном районе, рядом есть и магазины разных ценовых категорий, и образовательные учреждения, и парки для отдыха. Но непосредственно в квартире давно не проводился ремонт, нужно менять все коммуникации, заново заливать стяжку и т. д.
Кризис в экономике спровоцировал падение рынка недвижимости. На продажу выставлено много однотипных объектов, но спрос отсутствует.
Инженер при составлении документации допустил грубые ошибки, например, неверно указал площадь объекта.

Но бывают ситуации, когда кадастровая стоимость отличается от рыночной в меньшую сторону. В качестве примера можно привести дома сталинской постройки в центре Москвы. Квартиры по площади и иным характеристикам такие же, как в менее престижных районах. Но только за счет того, что из окон видны стены Кремля, рыночная стоимость может быть в разы больше, чем у аналогичных объектов на окраинах. А кадастровая стоимость будет одинаковой, так как формально здания имеют одинаковые характеристики. Престиж района, если и учитывается при расчетах, то в очень небольшой степени.

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной

Если собственник квартиры, дачи, земельного участка полагает, что данные в ЕГРН не соответствуют действительности, он имеет право их оспорить. Если между кадастровой и рыночной стоимостью есть существенные отличия, необходимо:

Обратиться в специализированную оценочную компанию и заказать отчет о рыночной оценке объекта. Важно! Документ должен быть составлен на тот же момент времени, когда проводилась кадастровая оценка.
Обратиться в комиссию при Росреестре, члены которой и занимаются рассмотрением подобных вопросов. Одновременно можно писать исковое заявление в суд, приложив к нему отчет оценщика. Дополнительно нужно подтвердить свои права на объект.

Если решение выносится в пользу заявителя, в ЕГРН вносятся соответствующие изменения. Если комиссия отказывает в пересмотре, владелец может обжаловать вердикт в суде.

Начиная с 2023 года, порядок действий немного изменится. Это нужно учитывать тем, кто думает, что делать, если кадастровая стоимость выше рыночной. Оспаривание будет проходить по следующему алгоритму:

Досудебный порядок становится обязательным. В каждом регионе будет работать государственное бюджетное учреждение, в ведении которого будет рассмотрение подобных вопросов.
Оценку можно будет заказывать на любой момент времени. Главное, чтобы между составлением отчета и обращением в ГБУ прошло не более 6-ти месяцев.
Если ГБУ отказало в пересмотре кадастровой стоимости, заявитель может обращаться в суд. Но обжаловать придется не собственно неправильные данные, а решение бюджетного учреждения. Если суд становится на сторону заявителя, ГБУ будет обязано изменить свое решение и внести новые данные в ЕГРН.

С 2023 года будет действовать еще одно новшество. Если по каким-либо причинам индекс рынка цен на конкретный тип объектов изменится на 30% и более, Росреестр обязан будет пересмотреть кадастровую стоимость. Основание — Федеральный закон от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ. На данный момент времени пересмотр на данном основании не проводится.

Как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру

Если нужны данные о кадастровой стоимости, можно:

Обратиться собственно в Росреестр или МФЦ с заявлением на выдачу выписки из ЕГРН. Предварительно нужно оплатить государственную пошлину.
Заполнить заявку на Публичной кадастровой карте. Выписка будет выслана на указанный электронный адрес.

Далее можно анализировать данные из выписки, проверить на сколько отличается кадастровая стоимость от рыночной. При наличии существенных расхождений можно обращаться в комиссию или в суд для оспаривания.

Заключение

Между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры (иного объекта недвижимости) больше различий, чем сходства:

Рыночная учитывает не только характеристики здания и конкретной квартиры (дома, земельного участка), но и наличие спроса со стороны покупателей. Кадастровая стоимость более «консервативна». При ее расчете инженер принимает во внимание материал стен, фундамента и их текущее состояние. Растет ли рынок, или эксперты фиксируют стагнацию, значения не имеет.
Кадастровая стоимость в большинстве случаев интересует официальные органы власти, например, ФНС в качестве базы для начисления налогов. Рыночной интересуются собственники и покупатели жилья и земельных участков. Первые хотят продать объект за максимально возможную цену, вторые дешевле купить.
Данные для кадастра пересчитывают раз в 3 или 5 лет. И к этой работе привлекают специалистов с необходимым оборудованием и допуском СРО. Основанием для пересчета становится решение местных органов власти. Рыночная стоимость более изменчива. На нее влияют самые разные факторы, включая ключевую ставку ЦБ и объем выдаваемых ипотечных кредитов. Рассчитать рыночную стоимость можно самостоятельно, взяв за основу уже выставленные на продажу объекты и сделав поправку на состояние своей недвижимости.

Если кадастровая стоимость выше или ниже рыночной, заинтересованное лицо (не только собственник) может обжаловать ее. Обращаться можно в комитет непосредственно при Росреестре или в суд.

Читайте также:

Рыночная и кадастровая стоимости: чем отличаются, какая и когда применяется